Ваша недвижимость

? осмыслить увиденное – в частности, прикинуть, насколько показанное вам жилое помещение отвечает вашим ожиданиям и сможете ли вы в нем прожить длительное время, ни о чем не сожалея;

? прикинуть, во что обойдется вам ремонт (без него в любом случае не обойтись);

? осмотреть еще два-три жилых помещения (из числа выбранных вами заранее) и сделать из этих визитов соответствующие выводы (все, как известно, познается в сравнении);

? обстоятельно обсудить результаты осмотров с сопровождавшими вас лицами;

? составить окончательное мнение о продавце (продавцах) – в частности, их порядочности и честности;

? наконец, сделать окончательный выбор в пользу оптимального, на ваш взгляд, варианта.

По прошествии условленного времени созванивайтесь с тем продавцом, предпочтение которому вы отдаете, а остальных – не забудьте проинформировать об отказе от совершения сделки с ними (лучше – без объяснений мотивов своего решения и без вступления в полемику, поскольку решение вами уже принято и подлежит исполнению). Теперь вам предстоит вместе с продавцом-"победителем" согласовать условия договора, и о том, как это делается – читайте дальше.

2.2.6. Согласование условий договора. Содержание и форма договора

Условия договора купли-продажи жилого помещения определяются сторонами с учетом положений параграфа 7 главы 30 части второй ГК РФ. Эти же положения, кстати, устанавливают и требования к содержанию и форме договора (см. далее).

Приступая к выработке условий договора, сторонам следует прежде всего согласовать между собой наиболее важные (существенные) условия сделки. После того, как между покупателем и продавцом будет достигнуто согласие по существенным условиям сделки, можно перейти к выработке прочих (второстепенных) условий.

К существенным условиям договора купли-продажи жилого помещения следует в первую очередь отнести условие о взаимных обязанностях сторон, которые, как следует из ст.454 ГК РФ, состоят в следующем:

? обязанность продавца – передать покупателю приобретаемое им жилое помещение;

? обязанность покупателя – принять от продавца приобретаемое жилое помещение, уплатив за него цену, указанную в договоре (см. далее).

Кроме того, в договоре купли-продажи должны быть конкретно определены:

? предмет договора (передаваемое от продавца покупателю жилое помещение);

? цена, которую следует уплатить за приобретаемое жилое помещение.

Предмет договора должен быть определен в содержании документа на основании ст.554 ГК РФ. Как следует из указанной статьи, в договоре купли-продажи должны быть "указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества". Иными словами, данные, приведенные в договоре, должны обеспечивать идентификацию жилого помещения, позволяющую безошибочно отличить это помещение от другого по соответствующим характеристикам (состав, общая и жилая площадь, адрес, этаж). Подчеркнем, что отсутствие в договоре таких данных позволяет рассматривать условие о предмете договора как не согласованное сторонами, а сам договор – рассматривать как не заключенный (с вытекающими отсюда последствиями).

Цена жилого помещения должна быть определена в содержании документа на основании ст.555 ГК РФ. Такая цена может быть указана за жилое помещение в целом (общая цена) либо за единицу площади жилого помещения – например, за один квадратный метр. В последнем случае общая цена жилого помещения определяется исходя из его фактического размера (общей площади). Бели условие о цене жилого помещения в договоре отсутствует, то последний также считается незаключенным.

Заметим, что нередко для определения "справедливой" цены жилого помещения прибегают к услугам профессиональных оценщиков. Подробнее об этом можно узнать из содержания главы 10 настоящего пособия.

К числу существенных следует отнести и условие о передаче жилого помещения от продавца к покупателю. Такое условие должно включаться в договор купли-продажи в соответствии со ст.556 ГК РФ.

В общем случае факт передачи жилого помещения от продавца к покупателю осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту (иному аналогичному документу). Таким образом, обязательство продавца о передаче жилого помещения покупателю должно рассматриваться в качестве исполненного после вручения, точнее, обеспечения покупателю беспрепятственного доступа в жилое помещение и пользования им в качестве такового, и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.* (* Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче (приеме) жилого помещения на условиях, предусмотренных договором, должно рассматриваться как отказ от исполнения предусмотренной договором обязанности передать (принять) жилое помещение).

Поясним, что обеспечение покупателю беспрепятственного доступа в купленное им жилое помещение и пользование им в качестве такового предполагает предварительное юридическое и фактическое освобождение данного жилого помещения продавцом. Юридическое освобождение жилого помещения – это снятие с регистрации лиц, ранее зарегистрированных в данном жилом помещении, т.е., проще говоря, их выписка на другой адрес. Физическое освобождение жилого помещения – это освобождение данного помещения от имущества лиц, ранее пользовавшихся данным помещением. Сроки юридического и физического освобождения жилого помещения подлежат согтасованию между сторонами договора после чего закрепляются в документе.

На практике за лицами, ранее зарегистрированными в жилом помещении, по соглашению между сторонами договора может быть сохранено право пользования данным помещением либо его частью. Порядок пользования жилым помещением этим лицами после перехода права собственности от продавца к покупателю должен быть определен в договоре.* (* См. ст.558 ГК РФ).

Со своей стороны, покупатель должен заплатить продавцу установленную договором цену жилого помещения – к примеру, посредством банковского аккредитива либо поместив соответствующие денежные средства в банковскую ячейку, доступ к которой продавец получит только под предъявление покупателем свидетельства о регистрации права собственности на приобретенное жилое помещение.* (* См. ст.551 ГК РФ). Стороны вправе определить в договоре любой устраивающий их порядок расчетов в том числе и через третьих лип {посредников) учитывая при этом что фактически договор будет считаться заключенным и вступившим в силу не непосредственно после подписания, а только с даты его государственной регистрации.

Несколько слов – о форме и содержании договора купли- продажи жилого помещения. В соответствии со ст.550 ГК РФ такой договор заключается:

? в письменной форме;

? путем составления одного документа;

? посредством подписания этого документа обеими сторонами сделки.

Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. В то же время обратим внимание уважаемых читателей на то, что в ГК РФ не содержится требование о нотариальном удостоверении договора. Таким образом, с одной стороны, гражданское законодательство допускает заключение договора о купле-продаже жилого помещения в простой письменной форме. Однако при отсутствии в договоре перечисленных выше условий документ не может быть признан заключенным, что, в свою очередь, делает невозможной его государственную регистоапию а вместе с ней – и пеоеход поава собственности на предмет сделки (соответствующее жилое помещение).

В содержании договора о купле-продаже жилого помещения, помимо перечисленных ранее существенных условий, следует зафиксировать:

? наименование документа;

? заголовок к тексту;

? сведения о дате и месте составления договора;

? сведения о сторонах договора;

? сведения о прочих условиях договора (в частности, о порядке изменения первоначальных условий, а также о прекращении действия договора, см. далее);

? сведения об адресах сторон договора.

Пример договора купли-продажи представлен ниже.

Глава 3. Участие в инвестиционных жилищных проектах (долевое строительство)

3.1. Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", его краткая характеристика

В рамках очередной главы пособия рассмотрим правовые и организационные аспекты участия граждан (физических лиц) в инвестиционных жилищных проектах (долевом строительстве). Заметим, что участие в долевом строительстве – отнюдь не новый способ решения жилищного вопроса (в отличие от, скажем, ипотеки, см. далее) – достаточно в этой связи вспомнить еще о советских жилищно-строительных и молодежных жилищных кооперативах (ЖСК и МЖК) – хотя и организуется теперь такое строительство по иным правилам. Правовая регламентация участия граждан (физических лиц) в инвестиционных жилищных проектах (долевом строительстве) в настоящее время осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции от 18.12.2006).* (* Далее за исключением случаев, оговоренных особо – закон об участии в долевом строительстве). Функциональное назначение рассматриваемого закона заключается в:

?регулировании отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан (физических лиц), а также юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства (см. далее);* (* Привлечение денежных средств граждан с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строягцемся многоквартирном доме попускается также в соответствии с законодательством РФ о жилищных накопительных кооперативах (ЖНК)).

? установлении гарантий зашиты прав – законных интересов и имущества участников долевогостроительства.* (*В контексте nданного пособия под участниками долевого строительства, за исключением случаев оговоренных особо, подразумеваются граждане ( физические лица)).

Закон об участии в долевом строительстве состоит из 27 глав. Соответствующие положения закона:

? устанавливают основные понятия (терминологию) по вопросам организационно-правового обеспечения участия граждан в долевом строительстве;

? определяют требования к застройщикам, имеющим право на привлечение денежных средств граждан в целях ведения долевого жилищного строительства;

? устанавливают требования к договору участия в долевом строительстве;

? определяют существенные и иные условия договора участия в долевом строительстве;

? предписывают застройщику использовать привлекаемые денежные средства исключительно для строительства в соответствии с проектной документацией;

? регламентируют порядок государственной регистрации права собственности на объекты долевого строительства, а также договора участия в долевом строительстве и (в необходимых случаях) уступки прав по договору;

? станавливают требования к проектной декларации, информации о застройщике и проекте долевого строительства;