Ваша недвижимость

Норма бесплатно передаваемых в собственность граждан жилых помещений устанавливается в размере не менее 18 м. кв. общей площади на человека и дополнительно 9 м. кв. на семью (с учетом потребительских качеств жилья) * (* См. в этой связи постановление коллегии Госкомитета ЖКХ РСФСР от18.10.1991 № 7). Таким образом, в общем случае семья в составе 3 человек вправе бесплатно (т.е. без доплаты, см. далее) приватизировать квартиру площадью не более 63 м. кв.

Разница между общей стоимостью квартиры и стоимостным эквивалентом бесплатно передаваемого жилья оплачивается гражданами единовременно или в рассрочку в порядке, определяемом органами, уполномоченными в соответствии с законодательством осуществлять передачу приватизируемых жилых помещений в собственность. Например, если площадь квартиры составляет 84 м. кв., то упомянутая семья из 3 человек в общем случае должна будет оплатить разницу -21 м. кв.

Вместе с тем местным органам власти предоставлено право увеличивать размер бесплатно передаваемых (в порядке приватизации) жилых помещений в собственность граждан.* (* Кроме того, местные органы власти вправе принимать решения о безвозмездной передаче всего занимаемого жилого помещения, вне зависимости от его площади, инвалидам и ветеранам войны, семьям военнослужащих, погибших при исполнении обязанностей военной службы и др.). При этом, помимо потребительских качеств приватизируемого жилого помещения, могут приниматься во внимание:

– состав семьи;

– материальное положение граждан, заявивших о намерении приватизировать жилое помещение;

– совокупный вклад указанных граждан в общественные фонды потребления;

– возможность получения указанными гражданами другого жилого помещения в связи со сносом дома без компенсации;

– другие заслуживающие внимания обстоятельства.

Установленный вышеуказанным образом размер бесплатно передаваемого в собственность жилого помещения оценивается стоимостным эквивалентом. Стоимостной эквивалент определяется исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в действующих на момент приватизации ценах в домах со средним для данного населенного пункта уровнем потребительских качеств (уровнем благоустройства, средним уровнем износа жилищного фонда и др.)* (*См в этой связи например, "Методику оценки стоимости жилья, передаваемого в собственность граждан" (приложение 1 к постановлению коллегии Госкомитета ЖКХ РСФСР от 18.10.1991 № 7)).

Таким образом, общая стоимость приватизируемого жилого помещения будет либо соответствовать стоимостному эквиваленту, либо складываться из стоимостного эквивалента и доплаты. Сведения об общей стоимости жилого помещения отражаются в акте, а размер доплаты – в обязательстве.* (* Формы документов определены приложением 2 к постановлению коллегии Госкомитета ЖКХ РСФСР от 18.10.1991 № 7).

Акт и обязательство являются приложениями к договору передачи приватизируемого жилого помещения в собственность. Содержание договора, порядок его заключения и вступления в силу рассматривается далее.

1.2,2. Договор передачи приватизируемого жилого помещения в собственность

Передача приватизируемого жилья в собственность гражданам оформляется соответствующим договором. Указанный договор гражданин (граждане) заключает с органом, уполномоченным в соответствии с законодательством осуществлять передачу приватизируемых жилых помещений в собственность. Форма примерного договора на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан установлена постановлением коллегии Госкомитета ЖКХ РСФСР от 18 октября 1991 г. № 7. В договоре указываются:

– наименование документа;

– заголовок к тексту;

– сведения о дате и месте составления договора;

– сведения о сторонах договора;

– предмет договора;

– условия договора;

– сведения об адресах сторон договора.

Отметим, что в договор передачи в собственность приватизируемого жилого помещения, наряду с дееспособными гражданами, включаются несовершеннолетние лица: имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность; имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие при этом прав пользования данным жилым помещением.

Пример договора представлен ниже.* (* Соответствует приложению 2 к примерному положению о приватизации жилищного фонда в РСФСР, утвержденному Госкомитетом ЖКХ РФ от 18.10.1991 № 7).

Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься в двухмесячный срок со дня подачи гражданином соответствующего заявления и всех необходимых документов (см. выше). Гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений, если приватизация данного жилого помещения не противоречит установленному законодательством порядку.* (* В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд).

Например, если гражданин, подавший заявление о приватизации жилого помещения, умер до оформления договора на передачу приватизируемого жилого помещения в его собственность либо до регистрации такого договора, то и это обстоятельство не может служить основанием к отказу в приватизации. При возникновении подобной ситуации доля умершего подлежит наследованию в порядке и на условиях, определенных законодательством, поскольку наследодатель выразил при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения (не отозвал свое заявление).

Кроме того, гражданам, ранее ставшим собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации до достижения совершеннолетия, не может быть отказано в реализации права на приватизацию по достижении ими возраста 18 лет. Что касается дееспособных граждан, ранее ставших собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, то за ними сохраняется право на передачу приватизированных ими (и свободных от обязательств) жилых помещений в государственную или муниципальную собственность, при условии, что указанные помещения служат для них единственным местом постоянного проживания.

Соответствующие органы местной власти в случае получения от вышеуказанных граждан заявлений (обращений) обязаны принять такие жилые помещения в собственность, заключив с заявителями (обратившимися) договоры социального найма в порядке, установленном законодательством и нормативно-правовыми актами органов местной власти. Органы местной власти также вправе выкупать у граждан с их согласия жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности, с целью более рационального их перераспределения, в том числе для улучшения жилищных условий соответствующих категорий граждан.

Должностные лица, виновные в нарушении порядка приватизации жилых помещений, привлекаются к ответственности. В то же время подчеркнем, что соблюдение установленного порядка передачи приватизируемого жилья в собственность гражданам обязательно как для должностных лиц, на которых возложены соответствующие полномочия, так и для самих для граждан.

Право собственности на приватизированное жилое помещение возникает у гражданина с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрация осуществляется в соответствии с Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения* (* Утверждена приказом Минюста РФ от 06.08.2001 № 233) и административным регламентом исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.* (* Утвержден приказом Минюста РФ от 14.09.2006 .№ 293, см. в этой связи главу 11 настоящего пособия).

Поскольку приватизация – это не единственный случай возникновения (перехода) права собственности на недвижимое имущество, то все вопросы государственной регистрации указанных прав представляется целесообразным рассмотреть в рамках отдельной главы данного пособия. А в его очередной главе мы познакомим уважаемых читателей с действующим порядком покупки жилья.

Глава 2. Покупка жилья

2.1. Законодательная база сделок по купле-продаже недвижимости

Правовое регулирование сделок по купле-продаже (продаже) недвижимости, включая продажу жилых помещений, осуществляется в соответствии с параграфом 7 главы 30 части второй Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) и с учетом положений параграфа 1 этой же главы.* (* Введен в действие Федеральным законом от 26.01.1996 № 15-ФЗ (с последующими изменениями)). В параграфе 7 главы 30, в частности, определены:

– суть сделки, которая заключается в передаче недвижимого имущества от продавца (прежнего собственника) покупателю (новому собственнику) по заранее оговоренной цене (за определенную денежную сумму);

– форма договора купли-продажи;

– порядок определения в договоре купли-продажи предмета договора (недвижимого имущества, подлежащего передаче от продавца к покупателю), а также его цены;

– особенности (особые условия договора) продажи жилых помещений;

– общий порядок передачи недвижимости от продавца к покупателю;

– общий порядок государственной регистрации перехода права собственности на купленную недвижимость.

Следует уточнить, что гражданское законодательство трактует сделки по покупке жилых помещений как сделки по купле-продаже (продаже) недвижимости (недвижимого имущества).* (* См., в частности, название соответствующего параграфа ГК РФ – "Продажа недвижимости"). Однако, поскольку в качестве одного из вариантов решения жилищного вопроса мы в рамках данной главы рассматриваем именно покупку жилого помещения, то условимся, что под такой покупкой в данном случае подразумевается вся совокупность правовых действий, т.е. и покупка, и продажа (купля-продажа).

2.2. Процедура совершения сделки по купле-продаже (продаже) недвижимости

2.2.1. Стороны сделки. Первичный и вторичный рынок жилья

Рассмотрим далее типовую процедуру совершения сделки по купле-продаже (продаже) недвижимости. Сторонами такой сделки являются продавец и покупатель. Заметим, что в настоящее время сделки по покупке жилья все реже совершаются напрямую. Обычно покупателю и продавцу требуется посредник – например, в лице риэлтерского агентства.

Большинству читателей, по-видимому, следует на время чтения данной главы поставить себя на место покупателя, который на имеющиеся средства – сбережения или кредит – приобретает в собственность жилое помещение.* (* Об обретении права собственности на купленное жилое помещение см. далее). Впрочем, нельзя исключать и вариант т.н. альтернативной сделки, в соответствии с которой покупатель сначала продает имеющееся у него жилое помещение (например, ранее приватизированное им), после чего приобретает на вырученные от продажи средства (возможно, с добавлением к ним сбережений или кредита) другое жилое помещение ~ допустим, большей площади, более благоустроенное, расположенное в более престижном районе (в т.ч. и в другом населенном пункте) и т.п.

Как бы то ни было, мы в дальнейшем коснемся не только сугубо правовых, но и организационных аспектов совершения покупки жилого помещения. Уточним, что такая покупка сего-дня может быть совершена как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.

В первом случае речь идет о покупке новостройки, а во втором – о покупке жилого помещения, которым уже кто-то пользуется именно в качестве такового. Однако с правовой точки зрения и новое, и "старое" жилье – это прежде всего предмет сделки и соответствующего договора (договора купли-продажи, см. далее).

Впрочем, от замысла до его реализации при решении такого непростого вопроса, как жилищный, обычно проходит не один месяц, а то и год. Этот процесс включает несколько взаимосвязанных этапов, с основным содержанием которых мы и постараемся – пусть в сжатой форме – познакомить читателей.

2.2.2. Самооценка покупательной способности.

Принятие решения о покупке жилья

Путь к покупке жилого помещения начинается с определения покупателем своих возможностей и желаний. В идеале возможности и желания должны соответствовать друг другу, однако на практике, увы, так случается далеко не всегда.

Заметим, что в случае с покупкой жилья весьма опасно переоценить свои возможности, поскольку итог такой переоценки вполне предсказуем – это банальная нехватка средств на покупку квартиры "вашей мечты". Защитить себя от подобной неприятности и сопутствующих разочарований можно только одним способом – тщательным расчетом. Такой расчет характеризуется не только реалистичной оценкой покупательной способности, но и умением потенциального покупателя заранее продумать варианты действий на случай возникновения непредвиденных обстоятельств. Примерная схема расчета обычно включает: