Ваша недвижимость

1. Предварительную оценку стоимости жилья, которое вы намереваетесь купить – скажем, с точностью до 100-150 тысяч рублей.

2. Количественную оценку фактически имеющихся в вашем распоряжении денежных средств.

3. Предварительную оценку стоимости принадлежащего лично вам имущества, которое, в случае чего, может быть продано для получения дополнительных (резервных) денежных средств.

4. Количественную оценку денежных средств, на безвозмездное получение которых вы можете рассчитывать до предполагаемой даты совершения покупки – например, средств, которые вам могут "под честное слово" (и без процентов) одолжить на некоторое время родственники и друзья.

5. Предварительную оценку дополнительных доходов, которые вы – в связи с предстоящей покупкой – обоснованно намереваетесь извлечь из соответствующих видов деятельности: второй работы, сдачи в аренду {или внаем) имущества (в т.ч. жилых и нежилых помещений), операций с ценными бумагами и др.

Сложив воедино выявленные по пп.2-4 значения и сопоставив полученную сумму с оценочной стоимостью жилого помещения, вы и получите ответ на вопрос о том, насколько ваши возможности соответствуют вашим желаниям. Вариантов ответа может быть несколько:

а) имеющихся в вашем распоряжении средств хватает не только на приобретение жилого помещения предварительно обозначенной стоимости, но и на формирование небольшого денежного резерва, который может пригодиться при возникновении каких-либо неблагоприятных обстоятельств – например, при изменении первоначальной стоимости квадратного метра жилья и т.п. Это – оптимальный вариант, позволяющий покупателю сразу же приступить к последующим активным действиям (см. далее);

б) имеющихся в вашем распоряжении средств хватает только на приобретение жилого помещения предварительно обозначенной стоимости. Это – промежуточный вариант, который, с одной стороны, позволяет покупателю, по крайней мере, не отказаться от своих первоначальных намерений, но, с другой стороны, побуждает его к поиску дополнительных источников денежных средств, пусть и сравнительно небольших;

в) имеющихся в вашем распоряжении средств не хватает на приобретение жилого помещения предварительно обозначенной стоимости, не говоря о том, чтобы выделить часть из этих средств в резерв. Такой вариант можно назвать труднореализуемым, поскольку ни одно из последующих действий, предпринятых покупателем (см. далее), не гарантирует желаемых-изменений, т.е. увеличения реально имеющихся в распоряжении покупателя денежных средств. Оказав-шись в подобной ситуации, покупатель вправе поступить нижеследующим образом: на время отказаться от намерений купить предварительно выбранное им жилое помещение; пересмотреть свой первоначальный выбор в пользу удешевления покупки; попытаться приобрести жилое помещение в рассрочку; воспользоваться внешними источниками финансирования покупки – например, обратившись в банк или иное соответствующее учреждение за кредитом.

г) имеющихся в вашем распоряжении средств не хватает на приобретение жилого помещения предварительно обозначенной стоимости и при этом исчерпаны возможности как по удешевлению покупки и изменению условий ее совершения, так и по привлечению денежных ресурсов извне. Это – наихудший из возможных вариантов, поскольку он практически не оставляет покупателю шансов на безотлагательное решение жилищного вопроса в первоначально намеченные сроки. В подобной ситуации будет наиболее разумно отложить покупку жилья до лучших времен, т.е. до той поры, пока в вашем распоряжении не окажется достаточных для совершения сделки средств.

В связи с последним замечанием обратим внимание уважаемых читателей на то, что совершение сделки предполагает, помимо внесения соответствующей платы за приобретаемое жилое помещение, и необходимость совершения целого ряда других платежей, в том числе и довольно крупных. К таким платежам, по-видимому, следует отнести:

1. Оплату услуг по оформлению и предоставлению документов, необходимых для совершения сделки.

2. Оплату услуг третьих лиц – оценщиков жилья, юристов, риэлтеров, нотариусов и т.д.

3. Оплату расходов по нотариальному оформлению сделки.

4. Оплату расходов по государственной регистрации договора купли-продажи и права собственности.

5. Оплату расходов по страхованию.

6. Оплату налогов.

Заметим, что учитывать дополнительные расходы, связанные с совершением сделки по покупке жилья, довольно затруд-нительно – поскольку, как правило, не известны (в точности) ни их размеры, ни сроки. И, тем не менее, попытаться произвести такой учет необходимо, поскольку в противном случае рассчитываться за перечисленные выше услуги третьих лиц, как и за оформление различных бумаг, придется из средств, изначально предназначавшихся для оплаты покупки, размер которых, как правило, строго ограничен.

Упростить расчеты и принятие окончательного решения о покупке могут помочь записи, совершенные вами в процессе оценки своей покупательной способности. Пример листка самооценки покупательной способности представлен на рис. 2.1.* (* Наумова И.Л. Михаленко Я.С. Чипуренко Е.В. Как приобрести квартиру. – СПб.: Питер, 2005).

Рис.2.1. Пример листка самооценки покупательной способности

При необходимости в этот же документ можно (отдельными графами) гнести и сведения о предполагаемых размерах других платежей, связанных с совершением сделки по покупке жилья. Кроме того, время от времени внесенные в листок сведения необходимо корректировать. Но предположим, что вы решились на покупку. Что ж, тогда приступайте к следующему этапу подготовки к сделке – выбору конкретного жилого помещения, оптимально устраивающего вас как его будущего владельца.

2.2.3. Выбор объекта покупки. Как позаботиться о соблюдении юридической чистоты и безопасности совершения сделки

Выбор объекта покупки – после того, как вы уже определись с ценой, которую готовы заплатить на свое новое жилье – будет во многом определяться потребительскими свойствами товара. Однако в случае с покупкой жилого помещения необхо^ димо принимать во внимание еще, как минимум, два важных обстоятельства: юридическая "чистота" приобретаемого жилья и "беспроблемность" ваших будущих соседей. По понятным причинам мы не сможем дать нашим читателям исчерпывающие рекомендации относительно того, каким образом на "все 100 процентов" обезопасить себя от обмана при заключении сделки и от возможных неприятностей с соседями по новообретенному жилью. Тем не менее, о самом главном мы выскажемся. Прежде всего — о том, как минимизировать риск при заключении сделки. На этот счет читателям можно порекомендовать с ледуюгцее:

1. С самого начала рассматривайте юридическую "чистоту" сделки как главное условие, делающее в принципе возможным ее совершение. Немного поразмыслив, вы поймете, что в сравнении со всеми другими условиями это действительно так.

2. Старайтесь, по возможности, исключить при заключении сделки "промежуточные звенья" – например, в лице доверенных. Если же вы все-таки решили покупать жилое помещение у доверенного лица, то в обязательном порядке проверьте не только документы, удостоверяющие его личность, но и саму доверенность (см. в этой связи рис. 2.2 и 2.3) – не исключено, что срок действия ее истек либо по ней предоставлены недостаточные полномочия.

Рис. 2.2. Примерная форма доверенности на продажу индивидуального жилого дома

3. Не гонитесь за дешевизной. Хорошее жилье по определению не может быть дешевым.

4. Доверяйте документам, а не словам. Каждое слово, произнесенное потенциальным продавцом, должно быть по вашей просьбе немедленно подтверждено документально.

5. Не давайте себя торопить. Побуждение покупателя к чрезмерной спешке – один из излюбленных методов мошенников, но не продавцов с серьезными и честными намерениями, которым незачем спешить.

6. При покупке жилья на вторичном рынке отдавайте предпочтение вариантам с наиболее короткой правовой историей. При этом помните, что и только что приватизированные, и унаследованные квартиры, предлагаемые к продаже их владельцами, могут быть не свободными от притязаний третьих лиц (несовершеннолетних, чьи права не были должным образом учтены при приватизации, наследников, не поставленных своевременно в известность об открытии наследства и т.п.).

7. При покупке жилья в новостройке отдавайте предпочтение риэлтерам с многолетней благонадежной репутацией. Кроме того, стремитесь к тому, чтобы подготовка к заключению сделки и само заключение происходило не в свежеиспеченном филиале, а в центральном офисе риэлтерской компании (даже если это может обернуться для вас дополнительной потерей времени) – так оно надежнее.

8. Обращайте внимание на то, насколько полно и точно отвечает продавец на ваши вопросы. Стремление уклониться от прямого ответа – обоснованный повод для сомнений в чистоте намерений продавца.

9. Не будучи знатоком в вопросах покупки жилья, не стесняйтесь получить предварительные всесторонние консультации из независимых от продавца источников. Помните, что бесплатная консультация в офисе "по ходу" общения с продавцом – как правило, пустая формальность (ведь консультирует-то вас в этом случае представитель продавца).

10. Не соглашайтесь с первым же предложением продавца, заставьте его выслушать вашу точку зрения (например, по поводу достоинств предлагаемого вам для покупки жилья). Помните, что вы – покупатель и, следовательно, имеете полное право отстаивать собственные интересы любыми законными средствами.

Рис.2.3

Несколько рекомендаций – относительно выбора соседства. Поясним, что в данном случае понятие "соседство" читателям следует толковать в более широком, чем это обычно принято, смысле.

Конечно, плохо, если сосед за стенкой постоянно беспокоит вас – например, шумом во внеурочное время. Однако и с таким соседом в большинстве случаев можно договориться.

А вот "договариваться" с руководителем магазина или иного аналогичного заведения, расположенного на первом этаже вашего нового жилища и по понятным причинам представляющего собой источник не только шума, но и посторонних запахов, а иногда – и насекомых, и грызунов – как правило, просто бессмысленно. Посему порекомендуем следующее:

1. Намереваясь купить жилье, обязательно наведите справки о соседях, населяющих близ рас положенные жилые помещения. Наиболее надежные источники соответствующей информации – участковые милиционеры, дворники и уборщики подъездов, работники коммунально-эксплуатационных и паспортных служб, а также жильцы "со стажем" (например, пенсионеры, проводящие дома значительную часть своего времени).

2. До принятия окончательного решения о заключении сделки постарайтесь несколько раз (желательно – в разное время суток, в том числе вечернее или даже ночное время) побывать возле дома, в котором располагается намеченное для покупки жилье. При благоприятном стечении обстоятельств попытайтесь побывать и в интересующих вас подъездах дома (при этом на всякий случай будьте готовы к разумным ответам на расспросы любопытных о том, что вы тут, собственно, делаете).

3. Обратите внимание на то, куда выходят окна в намеченном для покупки жилье. Крайне неудачным вариантом уличного соседства являются: авто- и ж/д магистрали с интенсивным движением, открытые автостоянки, площадки для выгула собак, площадки для мусорных контейнеров, прогулочные площадки дошкольных учреждений (следует помнить, что по вечерам на них обычно собираются отнюдь не дошкольники), открытые спортивные площадки, но в особенности разного рода развлекательные и увеселительные заведения (казино, залы игровых автоматов, данс-клубы, бары, кафе, рестораны), магазины с круглосуточным режимом работы, "дикие" рынки и т.п.

4. Стремясь ограничить проникновение в ваше будущее жилье шума от соседей, отдавайте предпочтение домам с планировкой, минимизирующей подобную возможность. Кроме того, помните, что жилые помещения, расположенные на более высоких этажах, обычно в меньшей степени подвержены воздействию уличного шума, однако межкомнатные перегородки в них, как правило» имеют меньшую толщину.

5. Обратите внимание на расположение и режим работы инженерного оборудования дома – лифтов, мусоропроводов, систем вентиляции – а также на производимый ими уровень шума. Определенную пищу для размышлений может дать и общее состояние подъезда – стен, полов, окон, дверей, даже почтовых ящиков – а также доступность подъезда для посторонних лиц (исправный и надежный домофон либо консьерж – это весомая гарантия безопасности жильцов не только от терактов, но и от банальных квартирных краж).

Разумеется, перечень представленных рекомендаций не является исчерпывающим. Весьма ценную дополнительную информацию вы всегда можете получить, к примеру, от своих родственников или знакомых, решавших для себя (в недавнем прошлом) аналогичную жилищную проблему. Желательно, чтобы по итогам поисков в вашем распоряжении оказалось несколько примерно равноценных вариантов. Это позволит вам, не мешкая "переключиться" с одного варианта на другой в случае, если на последующих этапах подготовки к сделке выявятся обстоятельства ставяшие пол вопоос яелесообоазность совершения покупки.

Сколько именно заниматься подбором вариантов – решать вам. Спешить при покупке жилья, как уже было замечено, не следует ни при каких обстоятельствах. Для сокращения – в случае необходимости – сроков поиска вы можете отчасти пересмотреть свои пожелания в отношении потребительских качеств жилья, которое намереваетесь купить. Окончательно юридическая чистота приглянувшегося вам жилого помещения, как правило, выясняется на этапе предварительного изучения правоустанавливающих документов. Эти документы находятся у продавца жилого помещения, и вы вправе ознакомиться с ними, чтобы получить ясное представление о предмете намечающейся сделки. О том, что это за документы, мы и поговорим далее.

2.2.4. Предварительное изучение правоустанавливающих документов на жилое помещение. Основной документационкый пакет и прочие документы

Предварительное изучение правоустанавливающих документов на жилое помещение – это, если угодно, правовая экспертиза предмета сделки. В минимальный комплект документов (т.н. основной документационный пакет), в ознакомлении с которыми вы, как потенциальный покупатель, должны быть кровно заинтересованы, обычно входят:

? документ, удостоверяющий личность продавца или его законного полномочного представителя;* (* В последнем случае следует изучить и документ, подтверждающий полномочия представителя – например, доверенность на совершение сделки по продаже жилого помещения).

? документы, подтверждающие, что продавец полностью дееспособен;

? свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение;