Ваша недвижимость

? правоустанавливающие документы на жилое помещение;* (* Таких документов может быть несколько, см. далее).

? выписка из домовой книги с информацией о лицах, зарегистрированных в данном жилом помещении;* (* Действительна в течение 30 дней с даты выдачи).

? копия финансово-лицевого счета;* (* Действительна в течение 30 дней с даты выдачи).

? справки об отсутствии задолженности по оплате жилищных и коммунальных услуг (из ЖРЭПа, энерго- и газоснабжающей организации, организации, представляющей услуги электросвязи, возможно, домофонной службы};* (* Действительны в течение 30 дней с даты выдачи).

? форма № 11-а, оформленная территориальным бюро технической инвентаризации (БТИ); выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП);

? справки из Инспекции по налогам и сборам об уплате налога на имущество за предшествующий период, а также об уплате налога на дарение или наследство.

Внимательно посмотрите на перечисленные выше документы. В процессе их изучения обратите особое внимание на следующие обстоятельства:

1. В паспорте – на фотографию владельца (портретное сходство, сохранность ламинирования листа с фото), а также сведения о регистрации (места прежней регистрации, сроки регистрации в интересующем вас жилом помещении).

2. Документы, подтверждающие полную дееспособность продавца – это, к примеру, документ о признании несовершеннолетнего (начиная с возраста не ранее 16 лет) полностью дееспособным (эмансипированным).* (* Такой документ выдается органами по защите прав несовершеннолетних или судом). Если же речь идет о совершеннолетнем (взрослом) продавце, дееспособность которого, мягко говоря, вызывает у вас сомнения, попросите его предъявить соответствующий документ – напри мер, справку о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере.

3. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение оформляется соответствующим органом (регистрационной палатой). Следует подчеркнуть, что регистрации подлежат и сделки, совершенные с выставляемым на продажу жилым помещением до введения обязательной государственной регистрации.

Право собственности может распространяться на все жилое помещение (собственность) либо на его часть (долевая собственность) – что обязательно должно быть указано в документе. В последнем случае продавец вправе распорядиться принадлежащей ему долей, как правило, с согласия сособствевника (сособственников).

4. Наиболее распространенными видами правоустанавливающих документов на жилое помещение являются:

? для приватизированных квартир, с которыми не совершались сделки – договор передачи квартиры в собственность и приватизационное свидетельство;

? для квартир, обретенных в собственность в результате совершения сделки – договор купли-продажи (дарения, мены, ренты);

? для квартир, обретенных в собственность по наследству – свидетельство о праве на наследство;

? для квартир, обретенных в собственность у жилищно-строительного (молодежного жилищного) кооператива – справка о выплате пая ЖСК;

? для квартир, обретенных в собственность в судебном порядке – вступившее в законную силу решение суда (с учетом сроков его обжалования).

5. В дополнение к обычной выписке из домовой книги в ряде случаев следует запросить и т.н. архивную выписку. Это оправдано, в частности, в случаях, когда с выставляемым на продажу жилым помещением совершались сделки. В архивной выписке отражено ЗдвижениеИ жильцов с момента первичного заселения жилого помещения. На основании архивной выписки несложно установить круг лиц, имевших право на пользование жилым помещением и, соответственно, выявить возможные нарушения в процессе приватизации жилья или его наследования.

6. Копия финансово-лицевого счета позволяет сопоставить сведения о количестве проживающих со сведениями в выписке из домовой книги. Кроме того, по документу устанавливается ответственный наниматель жилого помещения.* (* В случае разделения счетов в многокомнатных квартирах нанимателей будет двое или больше).

7. Справки об отсутствии задолженности, помимо прочего, позволяют составить общее впечатление об отношении продавца к своим текущим финансовым обязательствам. Важно удостовериться в том, чтобы продавцом были представлены все необходимые справки – поскольку их выдают разные организации. Помимо справок, можно попросить продавца предъявить последние платежные квитанции за соответствующие услуги.

8. Форма № 11-а – это справка, пришедшая на замену прежнему техническому паспорту на жилое помещение.* (* Документ с таким названием по-прежнему применяется БТИ, но для других целей). Такая справка готовится БТИ в двух экземплярах (один – для нотариуса, второй – для органа государственной регистрации). В справке указываются: точный адрес жилого помещения, общая и жилая площадь, остаточная балансовая стоимость (сумма, в которую данное помещение оценивается государствомс учетом амортизации, и с которой взимаются пошлина и налоги – при условии, что договором не будет предусмотрено иное). К справке прилагается экспликация – поэтажный план жилого помещения, который должен в точности соответствовать фактической его планировке.* (* Это особенно важно, если жилое помещение было переоборудовано или перепланировано, что несложно установить при его осмотре, см. далее).

9. Выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) подтверждает принадлежность жилого помещения собственнику (в данном случае – продавцу). В выписке, кроме того, указываются сведения об отсутствии ареста и иных ограничений в отношении выставляемого на продажу жилого помещения.

10. Справка из Инспекции по налогам и сборам (ИМНС) об уплате налога на имущество за предшествующий период подтверждает отсутствие налоговой задолженности за продавцом. Справка об уплате налога на дарение или наследство, с учетом соответствующих изменений в законодательстве, по-прежнему необходима для подготовки сделок с жилыми помещениями, обретенными в собственность по договору дарения либо по свидетельству о наследстве до 01.01.2006.* (* См. в этой связи Федеральный закон от 01.07.2005 № 78-ФЗ "О признании утратившими силу некоторых законодательных актов (полож&ний законодательных актов) Российской Федерации и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с отменой налога с имуп^ества переходящего в порядке наследования или дарения").

В дополнение к перечисленным документам, в зависимости от обстоятельств, могут прилагаться и другие. Поскольку их количество весьма значительно, упомянем лишь те, с которыми при подготовке сделки приходится сталкиваться наиболее часто, а именно:

? разрешение органов опеки и попечительства на продажу жилого помещения – требуется, если в жилом помещении зарегистрированы недееспособные (в том числе несовершеннолетние) лица;

? разрешение супруга (мужа или жены) на продажу жилого помещения – требуется, если последнее является совместной собственностью супругов;

? документы, подтверждающие надлежащее открытие и разрешение наследственного дела – требуется, если выставляемое на продажу жилое помещение было приобретено в собственность в порядке наследования.

2.2.5. Предварительный осмотр жилого помещения: 10 важных рекомендаций

Если по результатам ознакомления с документами на жилое помещение у вас не возникло никаких сомнений в порядочности продавца, то по согласованию с ним намечайте дату и время осмотра предмета сделки. При этом не забудьте попросить у продавца копию поэтажного плана жилого помещения или, с его разрешения, сделайте такую копию (с его оригинала, естественно) сами.

Копия понадобиться вам, во-первых, для того, чтобы в спокойной обстановке поразмышлять, насколько удобно выбранное вами для покупки жилое помещение (и не потребуется ли в противном случае его перепланировка), а, во-вторых, для того, чтобы сверить на месте соответствие обустройства жилого помещения плану (что позволит сразу же выявить перепланировки, а также иные существенные недостатки – например, отсутствие указанного на плане сантехнического оборудования). За оставшееся до осмотра время, кроме того, договоритесь с кем-либо из своих родственников или знакомых о том, чтобы они сопровождали вас при осмотре жилого помещения.

Готовясь к просмотру, следует иметь в виду, что главный итог вашего посещения должен заключаться не в получении эстетического удовлетворения от увиденного (хотя, конечно, хорошо, если представленное жилое помещение вам на самом деле понравится) – вы вновь должны удостовериться в том, что совершение покупки не сопряжено с опасностями, правда, несколько иного толка. Здесь следует напомнить о том, что жилое помещение — даже однокомнатная квартира – это довольно сложное инженерно-техническое сооружение.

У жилого помещения много функций, но главная из них – это все-таки обеспечение безопасного проживания в нем хозяев. Но как на протяжении очень непродолжительного осмотра (для той же однокомнатной квартиры это мероприятие обычно занимает не более 10-15 минут) оценить, насколько соответствует жилое помещение этому наиважнейшему требованию?

Попытаемся дать читателям несколько практических советов, которые в большей степени пригодятся для осмотра вторичного жилья.* (* Новостройки сейчас, как правило, выставляют на продажу с черновой отделкой, но еще чаще – не только без оной, но и без межкомнатных перегородок, с т.н. "свободной планировкой"). Вот их суть:

1. Сразу же обратите внимание на расположение жилого помещения относительно лестничной площадки и потенциальных источников подъездного шума. Близость входной двери к лифтовому стволу или наличие у квартиры стены, смежной с мусоропроводом – не самый лучший вариант, позволяющий вам при удобном случае завести разговор об уступке в цене.

2. Хорошо, если входная дверь отгорожена от лестничной площадки тамбуром. Если тамбура нет (или он находится в ветхом состоянии), посмотрите, насколько надежна сама входная дверь, можно ли будет при необходимости установить на нее дополнительный замок и т.п.

3. Звонок и внутреннее переговорное устройство в жилом помещении (при наличии в подъезде домофона) должны быть исправны (проверьте это). Обратите также внимание, насколько аккуратно "введены" в жилое помещение антенный и телефонный провода, а также на то, каким образом совещается (и освещается ли вообще) лестничная площадка и (или) тамбур.

4. При входе в жилое помещение прежде всего сверьтесь с копией поэтажного плана, который по вашей просьбе был заранее предоставлен вам продавцом. Если расхождения налицо, сразу же выясните, в чем дело – несоответствие поэтажного плана фактическому устройству помещения является серьезным препятствием для совершения сделки.

5. Внутри жилого помещения вас в первую очередь должен интересовать не цвет обоев, а надежность перекрытий и несущих стен. Чтобы наверняка определить, насколько они прочны, постучите по ним, например, небольшой деревянной палкой (не забудьте захватить ее с собой) – звук должен быть глухим, быстроэатухающим (признак хорошей звукоизоляции), не вызывать вибраций, осыпания покрытий и т.п. Звук, указывающий на наличие пустот в несущих стенах или на присутствие с них посторонних (например, деревянных) элементов должен заставить вас насторожиться. Обратите внимание на отсутствие прогибов и трещин в потолочных балках и плитах, а также на толщину и материал межкомнатных перегородок – в идеале перегородка должна состоять из стеновых блоков (полого кирпича) толщиной (с учетом оштукатуривания) не менее 12-15 см, в противном случае страдает звукоизоляция смежных помещений (комнат).

6. По возможности, исследуйте стены и снаружи – например, выйдя с этой целью на балкон (лоджию, веранду). С внешней стороны на стенах (в пределах интересующего вас жилого помещения) не должно быть трещин, выбоин (указывающих на разрушение кладки, если речь идет о кирпичном строении), явных потеков воды, плесневых пятен (не исключено, что в этих местах стены не только текут, но и промерзают).

7. Если продавец самостоятельно вставил пластиковые окна, обратите внимание, выполнена ли заделка (оштукатуривание и влагоизоляция) внешних швов.. Не поленитесь также поинтересоваться паспортом на изделие – вы узнаете не только название фирмы-производителя, но и толщину стеклопакета, что позволит вам почти безошибочно определить, "держат" эти окна тепло и звук или нет (в последнем случае также уместно поговорить о скидке — ведь заменять некачественные окна придется вам и исключительно за свой счет). Старые окна должны иметь целые стекла, нормально открываться и закрываться (это касается и форточек). Если состояние окон (и подоконников) удручающее, намекните об этом продавцу – ведь замена окон, как уже было сказано, влетит вам в копеечку.

8. Обязательно загляните в ванную комнату и туалет. Осмотрите места подключения сантехнических приборов, состояние подводки, откройте (спустите) воду и посмотрите, как сходит вода в водосток. Заодно обратите внимание на качество воды, ее температуру. Обязательно проверьте тягу в вентиляционном стояке, загляните в вентиляционный шкаф.

9. В кухне, помимо подводки к мойке, обратите самое серьезное внимание на состояние водяных, газовых и (или) электрических коммуникаций, их взаимное расположение (в кухне это особенно важно). Затем также обязательно проверьте тягу в вентиляционном стояке.

10. В жилых комнатах и прихожей обратите внимание на состояние полов – они не должны "ходить" под ногами, Про-верьте (на выбор) исправность электророзеток, состояние электропроводки (визуально), наличие и состояние отопительного оборудования (радиаторов и труб). Не будет лишним посмотреть, насколько хорошо закрываются межкомнатные двери (и вообще, все ли они на месте). Отметьте для себя и общее санитарно-гигиеническое состояние жилых комнат и квартиры в целом – в частности, обратите внимание на наличие а помещениях мусора, неприятных запахов, чрезмерной сырости, плесени, насекомых и т.п.

Как видите, рекомендаций довольно много. Поскольку сами вы, скорее всего, будете поглощены разговором с продавцом, попросите сопровождающего вас родственника (знакомого) записать на бумаге (в краткой форме) явные недостатки в состоянии жилого помещения.

Желательно, чтобы вы получили от продавца убедительные (в необходимых случаях – подтвержденные документально) ответы на возникшие у вас вопросы. Отдельного обсуждения требует согласование доплаты за произведенный прежним хозяином ремонт, а также за установленное (и передаваемое вам) оборудование и встроенную мебель.

Даже если ремонт, на первый взгляд, неплохой, платить за него вы не обязаны – надлежащее содержание жилья есть первейшая обязанность его владельца. В то же время следует помнить, что материалы, использованные при ремонте (например, стеновые покрытия) – это неотъемлемая часть жилого помещения и хозяин не имеет права отдирать паркет при физическом освобождении жилого помещения (обычно – в течение месяца после продажи, см. далее), хоть вы и не собираетесь за него доплачивать.

Несколько иначе решается вопрос с оплатой оборудования и встроенной мебели. Если потребительские достоинства этих предметов не вызывают у вас сомнений, попросите продавца предъявить вам соответствующие технические паспорта, гарантийные талоны и товарные чеки – это, по крайней мере, убедит вас в том, что продавец на самом деле является их законным владельцем, а заодно прояснит вопрос о цене.

Передачу в ваше пользование предметов, которые, как вам кажется, необходимо сохранить в квартире (хотя бы на первое время), лучше всего зафиксировать в отдельном договоре купли-продажи, совершенном в простой письменной форме. Кроме того, в передаточном акте (см. далее) на жилое помещение обязательно должно быть перечислено все оборудование и встроенная мебель, оставляемые вам продавцом.

Возможна, впрочем, и обратная ситуация, в соответствии с которой в жилом помещении нет ничего, кроме "ограждающих поверхностей" (пола, потолка и стен с зияющими оконно- дверными проемами). Эти обстоятельства, безусловно, должны найти свое выражение в объявленной стоимости жилого помещения, причем вы вправе настаивать на ее снижении – ведь толковый ремонт подобного жилья может обойтись вам в половину стоимости его покупки.

Подытоживая, заметим, что осмотр жилого помещения – это, пожалуй, последний этап, на котором покупатель, в принципе, еще может отказаться от совершения сделки, ничем не рискуя: дескать, не понравилась "хата", и все. Так что не спешите, расставаясь с продавцом, тут же заводить разговор о заключении договора. Возьмите тайм-аут на неделю-другую. Это время пригодится вам, чтобы: