Инвестком

– Извините, я вас не узнаю, – смутился Игорь.

– Дина Марковна, – напомнила она, – мы с вами вместе трудились в «Инвесткоме». Передавайте привет Ирине Шотаевне. Очень хитроумная особа. Между нами, они с Разбойским – очень точная фамилия – обманули меня на насколько тысяч долларов.

– Обязательно передам, – пообещал Игорь. Он был поражён произошедшим с Диной Марковной чудесным преображением. – Про деньги тоже передать?

– Можете передать, они сами знают, особенно Тухес[84 - Тухес – задница (идиш – язык евреев-ашкеназов).], – разрешила Дина Марковна.

42

Дела в «Инвесткоме» заладились у Игоря с первого дня. Едва он появился на фирме, как Барзани обратилась за помощью – не за просто так, конечно – переоформить на Димона Берёзкина неприватизированную квартиру в Бутове. Димон её приватизирует и продаст, но по совсем другой цене. Как ни странно, до Игоря в отделе никто с неприватками не работал.

Вариант оказался шикарный. Два чёрных маклера, с виду сами глубокие выпивохи, скорее просто шпана, отыскали одинокого алкоголика. Тот был ещё почти мальчишка, но уже пропащий, готовый продать квартиру за копейки. От Игоря потребовалось только отнести документы в «Мосжилсервис», отдать знакомому инспектору, дать сто или двести долларов и договориться, чтобы пропащего не вызвали на комиссию. У Игоря к тому времени ещё оставались подставные дома, но посылать в Тульскую область было некого, а потому он предпочёл обратиться к бывшим конкурентам. Следовало только проследить, чтобы они не познакомились с Димоном. Димон, в свою очередь, бдительно охранял от Игоря своих маклеров-выпивох – они, видно, не в первый раз приносили бывшему музыканту многотысячедолларовые подарки. Хитроумный Димон, скорее всего, очень сильно им недоплачивал. Маклеры делали попытки подойти к Игорю, но Димон, не слишком церемонясь, все их попытки резко пресёк, а получив ордер, сразу же утащил обоих обмывать квартиру. Игоря он не позвал даже для проформы, но Полтавский остался очень доволен: Димонова компания его совсем не прельщала, зато кроме своих пятисот долларов он ещё пятьсот заработал от бывших конкурентов и ещё сто сэкономил на инспекторе.

43

Сделка с Димоном была мелкая, от Игоря не потребовалось сколько-нибудь значительных усилий – и, однако, сразу пошла слава…

Через несколько дней помощь потребовалась Малышеву…

Малышев – это был особый случай. Инженер из почтового ящика[85 - Почтовый ящик – закрытые учреждения, институты или предприятия в Советском Союзе, работавшие на оборону.], компьютерщик, Малышев оказался на улице, как и тысячи других, ставших ненужными, людей. Стране больше не требовались изобретатели и учёные, страна перестала делать ракеты и самолёты, страна гнала на Запад нефть, газ и лес-кругляк. Малышев вынужденно решил податься в риэлторы. Увы, риэлтор из него получился неважный, он так и не овладел не слишком хитрыми премудростями ремесла, он был человек флегматичный и не очень общительный, сделок у него всегда было мало. Малышев сменил несколько мелких фирм, потом пришёл в «Инвестком», в Тургеневское отделение – всё мимо; наконец, попал к Барзани. С её помощью Валерий Александрович разработал свой метод и стал лучшим риэлтором в «Инвесткоме». Так рассказывала Барзани. В чём состояла её помощь – не поддержка, но именно помощь, Игорь так и не понял, хотя это было очень важно для него. Барзани, возможно, что-то утаивала, но скорее не всё понимала сама.

Внешне метод Малышева был совершенно прост. Коммерческая недвижимость стоит значительно дороже, чем жилая. Следовательно, нужно находить подходящие жилые помещения, то есть квартиры на первом этаже, желательно в центре, в многолюдных местах и переводить в нежилой фонд. Не менее важно заранее представить, как перепланировать квартиру и кто и для каких целей может её купить. Одним словом, требовалось иметь пространственное воображение и одновременно трезвый расчёт. И, наконец, уметь убедить «Инвестком» вложить деньги. Малышев даже не переводил сам недвижимость из жилого в нежилой фонд – для этого существуют специальные фирмы, приближенные к строительному департаменту. Это их хлеб с маслом. Они знают, кому и сколько нужно дать, чтобы быстро получить разрешение. Чужие там месяцами, а то и годами ходят по кругу. Если бы Малышев надумал заниматься переводом недвижимости в нежилой фонд сам, он никогда не отбил бы инвесткомовский кредит в двадцать четыре процента годовых. Получалось: всё очень просто. Однако ни один человек в огромном «Инвесткоме» не попытался подражать Малышеву.

Игорь поинтересовался у Барзани:

– Ирина Шотаевна, вы сами пробовали работать по методу Малышева?

– Пробовала, – неохотно созналась Барзани, – но у меня мало свободного времени. Я так думаю: у Валерия есть какой-то секрет. Но вы обязательно попытайтесь. Обязательно.

Игорь действительно решил попробовать. Несколько дней он упорно сидел за компьютером, искал большие квартиры на первом этаже на Ленинском проспекте и в центре. Квартир находилось не так уж мало. Бо?льшую часть из них продавал «Инвестком». Игорь звонил, интересовался у риэлторов. Те отвечали, что сами всё просчитывали, заработать на переводе в нежилой фонд не удастся. В самом деле, выкупать квартиры нужно у жильцов, а не у ушлых риэлторов, те в свою цену закладывают любую перспективу. Но вся соль заключалась в том, что жильцы сами не дают объявления, вместо этого они звонят риэлторам. Да если бы и дали, – отчего бы Игорь опередил несколько тысяч других риэлторов и как бы определил по объявлению в газете, что квартира идёт от жильцов? Он попробовал подойти с другого конца: стал давать объявления на покупку. В ответ звонили только риэлторы. Игорь очень быстро устал от звонков. То ли у Малышева была каменная задница и он терпеливо месяцами собирал и анализировал информацию – Валерий Александрович ведь больше ничего не умел – то ли у него всё-таки имелся какой-то иной секрет. А может, осмотрев квартиру, Малышев сразу видел то, что другим не дано. Скорее, искать надо было не в компьютере, а через ДЕЗы[86 - ДЕЗ – дирекция единого заказчика, управляющая жилым фондом.], управы или милицию. Вот если у Малышева все квартиры в одних и тех же ДЕЗах, тогда всё просто, компьютер только маскировка. Игорь поинтересовался у Барзани.

– Нет, в разных, – разочаровала Ирина Шотаевна, – я тоже пыталась анализировать.

Оказалось, по методу Малышева пытались искать квартиры Михаил Волосевич, Димон и Мила, но тщетно. И Игорь после нескольких дней нудного сидения у компьютера и пустых звонков тоже решил отступить. Сидеть недели и месяцы за однообразной тупой работой без всякой гарантии на успех было не в его характере, особенно после того, как легко и денежно пошли в своё время неприватизированные комнаты. Возможно, нужно было просто ходить по городу и смотреть вокруг намётанным глазом, но у Игоря глаз не был намётанным, да и не лежала к подобной методе душа.

Последний шанс проникнуть в секрет Малышева Игорь попытался использовать, когда они вместе отправились в «Мосжилсервис». Инспектор средь бела дня ушла бродить по магазинам, в бывшем бюро обмена было совершенно пусто, клиентов практически не было – все сделки давно совершались в совсем другом месте. Они сидели вдвоём с Малышевым, возможность расспросить Валерия представилась уникальная.

– Валерий Александрович, – издалека зашёл Игорь, – вам приходилось выкупать квартиры у «Инвесткома»?

– Бывало, – подтвердил Малышев, – да что далеко ходить, эту квартиру на Чистых прудах, которой мы с вами сейчас занимаемся, тоже продаёт «Инвестком». Обленились, не хотят даже сами приватизировать коммуналку, распродают по частям.

– И что, они сами не соображают? – удивился Игорь.

– Абсолютно, – с едва заметной усмешкой произнёс Малышев, – им только снять пенки.

– А под что, интересно, может пойти квартира?

– Да под что угодно. Хоть под магазин, только сделать перепланировку и пробить дверь в наружной стене. А можно под офис, или салон-парикмахерскую. Место блестящее.

– Это интересно: «Инвестком» выкупает у «Инвесткома». Они, как узнают, сразу, наверное, поднимают цену?

– А мы не говорим, что из «Инвесткома».

– Игорь удивлённо посмотрел на Малышева.

– Мы выкупаем на подставную фирму. На какой-нибудь «Гранд» или «Жерминаль». В общем, на рога и копыта.

Это была уже ценная информация.

– А как вы находите квартиры? По компьютеру разве видно?

– А я хожу, смотрю, делаю расчёты. Бывает месяцами жду, пока снизят цену.

– Бывает, уходят?

– Бывает, – подтвердил Малышев. – Я ведь на космос работал. Там требовалось адское терпение. Вы всё мои варианты считаете… Я бы и врагу не пожелал такую работу. Не вы один… Михаил, Димон. Никто не решился… Все хотят быстрые деньги. Знаете, что творят в отделе у Тараканова?.. Вот Разбойский… Он ведь умный, а строит пирамиду…

– Пирамиду? – удивился Игорь.

– Вот смотрите, – продолжил Малышев, – инвестиционные варианты… Сами понимаете… что это такое. Ну, год-два, пойдут суды, пересуды… Придётся возвращать деньги. Он думает только о сегодняшнем дне, хочет отличиться перед Козлецким… Перещеголять старшего брата… А завтра – хоть потоп.

– А вы думаете о репутации? – удивился Игорь. – О репутации думают, когда строят дело надолго. А тут неизвестно, что будет завтра. А по-существу… на его век хватит, Москва ведь очень велика, даже больше, чем Одесса… Потом, вы ведь сами говорили, что выкупаете квартиры на «Рога и копыта», а «Инвестком» в стороне. И договор на оказание услуг у клиентов после сделок забирают.

– Вот это не всегда. Дураков много… да не все. Когда-нибудь обязательно нарвёмся… Тот же Димон…

– Но это не пирамида. Да, отдельные эксцессы возможны. Система выстроена хитрая, «Инвестком» защищён со всех сторон. В крайнем случае принесёт в жертву какого-нибудь риэлтора. Так тут же придут другие на его место. Вы, Валерий Александрович, думаете, что в ваших сделках всё чисто?

Теперь настало время удивляться Малышеву.

– Вот, смотрите, – стал объяснять Игорь, – этот жилец, у которого вы выкупаете комнату, живёт тут всего полгода. А что было до него? Куда делся прежний?

– Выписался в Костромскую область.

– Вы уверены, что добровольно? Одно счастье, неприватки выстреливают редко. А с приватизированными комнатами вы просто не знаете, что там наверчено. Одни нотариусы оформляют продажу, только если получат отказ от соседей, другие, если в течение месяца нет ответа.

– Я отвечаю за своё, – недовольно сказал Малышев.

– На самом деле никто ни за что не отвечает. Или очень редко. Поэтому Разбойский ничего не боится. Единственным тормозом могла бы быть совесть. Но вы сами знаете, с этим у нас обстоит плохо.

– Поэтому я и послал дочку учиться в Англию, – сказал Малышев.

– «Сколько же он зарабатывает? – с завистью подумал Игорь. – Действительно, золотое дно».

44

После долгих раздумий Игорь решил отказаться от метода Малышева. Валерий знал что-то такое, чего он не знал. Сколько Игорь ни размышлял, оставалось непонятным, как искать квартиры для перевода в нежилой фонд и, главное, как правильно сделать расчёт. Но даже если найти, очень вероятно было ошибиться: выкупать квартиру, расселять, переводить в нежилой фонд, искать покупателей – и всё под кредитной бомбой. Риск был огромный. Любая задержка – взрыв. «Инвестком» – просто монстр. Попытаться обойтись без инвесткомовских денег? Но это почти безнадёжно. Можно месяцами, а то и годами искать покупателей – подобных объявлений полно – люди в квартире не станут ждать, да и у Игоря терпение не бесконечно. К тому же всю прибыль захочет съесть инвестор[87 - Инвестор – в данном случае инвестором является покупатель помещения, на чьи деньги производится расселение.]. Оставалось попытаться найти подходящую квартиру и поделиться с Малышевым, чтобы посмотреть весь процесс. Игорь действительно относительно быстро нашёл две вроде бы перспективных квартиры – в обеих, казалось, можно устроить парикмахерскую, – но Малышев, что-то посчитав, отказался. Возможно, в самом деле было невыгодно, но могло быть и так, что Валерий Александрович не захотел делиться секретом. Несколько лет он оставался единственным в своём роде и очень берёг свое ноу-хау.

Игорь выбрал иной метод. Он принялся обзванивать знакомых риэлторов. У тех не было денег на выкуп квартир, из-за этого они очень часто теряли варианты. Знакомых у Игоря было не так уж много, однако ему повезло почти сразу. Первая откликнулась Настя. У неё имелась в продаже неприватизированная двушка. Чтобы не возиться Настя согласилась продать квартиру за сорок две тысячи долларов[88 - Цены 2003 года.].