Американское право. Советы адвоката

– В какой момент следует в первый раз обратить серьезное внимание на условия контракта с хозяином площади?

Если ваши переговоры о снятии площади под ведение бизнеса достигли такой стадии, когда владелец площади уже предложил вам на рассмотрение письменный договор, то, знакомясь с этим договором, во-первых, следует хорошо понимать положения этого договора, и, во-вторых, иметь в виду, что, приложив определенные усилия, вы сможете добиться более выгодных для себя положений. Дело в том, что по всем условиям контракта можно вести переговоры и настаивать на уступках. Вместе с тем, важную роль также играет ситуация на рынке коммерческой аренды: чем больше других желающих снять помещение и чем меньше сдаваемой площади на рынке, тем слабее ваша собственная позиция в глазах хозяина помещения и тем меньших уступок вы сможете добиться.

– На какие положения договора следует обратить особое внимание?

Важны положения, затрагивающие срок или продолжительность аренды. Для жильца чаще выгоден более короткий контракт, поскольку он оставляет возможность оставить помещение, если это диктуют обстоятельства, такие как потребность в большей площади или в изменении местоположения бизнеса. C другой стороны, долгосрочный контракт позволяет чувствовать себя в большей безопасности в условиях менее выгодного рынка, и, кроме того, владельцы склонны идти на большие уступки в условиях долгосрочных обязательств.

– Зависит ли это от вида бизнеса то, какой срок приемлем для снятия?

Да. Если относительно не важно место расположения компании, как в случае с ведением бизнеса по почте или если вы занимаетесь компьютерным программированием для посторонних клиентов, то краткосрочный контракт не заденет ваших интересов. Если владелец помещения откажется продлить договор, то можно будет найти помещение в другом районе. Другое дело, если вы занимаетесь делом, при котором большую роль играет расположение бизнеса, например, в случае ресторана, магазина, прачечной и т. д. В этом случае длительность контракта может стать ключевым для вас вопросом. Если дела пойдут хорошо, то вам захочется оставаться на прежнем месте и заключать новые долгосрочные контракты, а если плохо, то, наоборот, вам не захочется продлевать контракт или оставаться на прежнем месте, несмотря на действующий договор.

– Можно ли добиться договора с правом продления?

Первоначальный краткосрочный контракт на год или два с правом дальнейшего продления на три года или более – это выгодное для арендатора решение важного вопроса о сроке контракта. В этом случае обычно уведомляют хозяина площади в письменном виде о намерении продления аренды за несколько месяцев до ее истечения, и тот вынужден согласиться на это, несмотря на возможные иные соображения. Но следует иметь в виду, что такой договор часто предполагает более высокую арендную стоимость или отдельную уплату в обмен на право продления. Это достаточно распространенные условия контракта, и, если данное место незаменимо для вашего бизнеса, то следует пойти на эти дополнительные расходы.

– А как отнестись арендатору к сумме платы за помещение, предусматриваемой договором?

Если сравнить стоимость предполагаемого помещения с другими ценами, и, если окажется, что она неоправданно выше их, то следует просить хозяина о снижении стоимости. Если хозяин не согласен, то попытайтесь договориться о временной поблажке на несколько месяцев, для того, чтобы, по крайней мере, компенсировать потери на переезд. Цены на помещение обычно поднимаются по контракту раз в году. Постарайтесь добиться наименьшей суммы этого увеличения на том основании, что, например, контракт носит долгосрочный характер. Обратите также внимание на то, включает ли сумма аренды также счета за коммунальные услуги, ремонт, налоги и страховку. Часто более выгодно платить одной суммой за все эти расходы, поскольку они потенциально могут быть очень высокими. Что касается стоимости ремонта, если он потребуется, то чем более долгосрочный контракт, тем больше вероятности, что хозяин помещения согласится потратиться на него из собственного кармана. Существуют также другие важные моменты в контракте, которые следует обсудить с владельцем – это право сдачи в аренду части помещения третьей стороне или право передачи контракта новому жильцу. Обычно эти права выгодны для арендатора, и о включении их в договор следует договориться заранее.

ЕСЛИ СОСЕД НАРУШАЕТ ВАШ ПОКОЙ…

Много лет назад проблемы в отношениях с соседями решались полюбовно, иногда с помощью третьего лица, которого уважали обе стороны. В наши дни конфликт с соседями чаще выливается в судебный процесс. Хотя суд – последняя инстанция в разрешении конфликта и никак не способствует улучшению отношений между сторонами, да и обойдется в немалую сумму. Знать свои права в отношениях с соседями необходимо, это поможет предотвратить перемещение конфликта в зал судебного заседания.

– Вам не повезло. В соседнем доме громко включают музыку по вечерам. Что делать?

Имеете ли вы какие-либо правовые основания для борьбы с шумом? Самое эффективное – местное постановление. Практически повсеместно запрещено шуметь, и полиция старательно охраняет местные законы. Согласно им, в определенные часы запрещено шуметь, например, с 10 вечера до 7 утра по рабочим днями и до 9 утра по выходным. Кроме того, во многих местах установлен допустимый уровень шума в децибелах, измеряемый специальным электронным оборудованием. Каков допустимый уровень в вашем районе, можно узнать в библиотеке или на Интернете..

– Допустим, вы попросили соседа не шуметь, но тот никак не отреагировал на просьбу. Как быть – идти в суд?

По-видимому, да. В суде просите не только, чтобы прекратили шуметь, но и денежной компенсации. Правда, тут есть один нюанс. Чтобы получить компенсацию, можно обратиться в суд малых исков, но он не уполномочен потребовать от ответчика прекращения его действий. Только обычный гражданский суд вправе принять такое решение. Разумеется, в конечном итоге вы добьетесь, что сосед прекратит шуметь. Но, обратившись в суд малых исков, вы тем самым вынудите его выплатить денежную компенсацию, но не побудить его изменить своей привычке. Кстати, по законам отдельных штатов, чрезмерный шум может послужить основанием для уголовного иска по статье о мелком хулиганстве. Иными словами, полиция может арестовать нарушителя, а суд – наказать штрафом или даже коротким тюремным заключением.

– Если жилец ведет себя слишком шумно, обязан ли владелец дома каким-либо образом воздействовать на него?

В договорах о снятии жилплощади обычно записано, что съемщики имеют право занимать данную площадь при условии, что не будут нарушать спокойствия окружающих. Исходя из этого, владелец дома обязан принять все меры, чтобы остановить нарушителя. Если каждую ночь раздается громкая музыка из соседнего подъезда, тем самым нарушаются условия арендного контракта, и, как следствие, нарушитель может быть выселен по решению суда, особенно если сразу несколько жильцов обратились с жалобой.

– Если говорить о владельцах дома, а не квартиросъемщиках, то с какими проблемами они сталкиваются?

Предположим, сосед возводит забор, который частично охватывает вашу территорию. Что делать? Нужно немедленно принять меры. Если нарушение незначительно, может показаться, что не следует беспокоиться. Однако, по закону, если некто пользовался вашей территорией достаточно долго, за ним это право может сохраниться, а то и перерастет в право владения. Поэтому следует безотлагательно уведомить соседа о нарушении. В подобных случаях основанием для конфликта будут служить сведения в документах владения недвижимостью, где указана та и или иная граница. Как бы то ни было, если сосед не отреагировал на ваши законные требования, озадачьте его заявлением о том, что обратитесь в суд. Вы можете действительно пойти в суд и попросить судью издать соответствующее постановление: прекратить строительство забора до тех пор, пока гражданский суд не признает его правомерность.

– А если сосед построил подсобное помещение, которое заслоняет красивый вид на озеро из окон моего дома?

К сожалению, мы не имеем права на свет, воздух или вид. Исключения весьма редки – к примеру, сосед злонамеренно построил что-либо, что ему самому не приносит никакой существенной пользы.

– Предположим, я хочу купить дом с видом на море. Могу ли я что-либо предпринять, чтобы никто не лишил меня этого удовольствия?

Прежде всего, спросите у владельца, нет ли решения городских властей о застройке на данном участке. Затем попросите вашего агента по недвижимости выяснить, не располагают ли соседи какими-либо правами на застройку. Кроме того, если данный дом входит в состав кооперативного товарищества, узнайте, каковы правила и ограничения, связанные с постройками на его территории.

Бизнес

О НЕКОРПОРАТИВНЫХ ФОРМАХ БИЗНЕСА

Вы предполагаете начать бизнес, который, по вашим представлениям, должен, в конечном итоге, принести немалые доходы. В какой форме организовать этот бизнес: на правах полного владения, как обычное товарищество или как партнерство с ограниченной ответственностью? В чем состоит различие между этими формами бизнеса, и какая из них больше подходит для вашего случая?

– Какая самая распространенная форма некорпоративного бизнеса?

Это обычный некорпоративный бизнес на правах полного владения. Подавляющее большинство частных предприятий и организаций, особенно мелких по размерам, действует в рамках этой формы. Владелец такого бизнеса несет полную персональную ответственность по всем обязательствам бизнеса. Но зато он также имеет право на всю прибыль, полученную им. Он также имеет полный управленческий контроль над ним. Доходы такой компании, как правило, облагаются налогами не непосредственно, а лишь косвенно, через доходы самого владельца, хотя в некоторых штатах могут быть налоги на прибыль для такой компании. В любом случае, доходы и расходы компании должны быть отражены в ежегодной налоговой декларации ее владельца. Компания на правах полного владения прекращает существование по желанию или в случае смерти ее владельца.

Для того чтобы начать бизнес в таком виде, обычно нет необходимости регистрировать его на уровне штата, за исключением случаев, когда бизнес носит иное название, нежели имя его владельца. В этом случае владелец должен зарегистрировать название в своем районе или штате и заплатить соответствующий регистрационный сбор.

– Каковы особенности другой формы некорпоративного бизнеса – партнерства или товарищества?

Товарищество отличается от компании на правах полного владения лишь тем, что не один человек, а группа лиц являются владельцами. Вступая в соглашение о владении, партнеры договариваются разделить доходы и расходы товарищества. Регистрация товарищества аналогична регистрации компании с одним владельцем.

– Должно ли это соглашение быть письменным?

Соглашение между партнерами может быть заключено в устной форме, хотя чаще, по желанию участников, его заключают в письменном виде. Это особенно рекомендуется в случаях, когда партнеры вносят различные денежные суммы в счет будущего бизнеса. Обычно, когда открывается товарищество, это сопровождается настроениями оптимизма и надеждами на будущий успех. К сожалению, в дальнейшем могут возникнуть расхождения, которых можно было бы избежать, будь в свое время составлен соответствующий документ. В таком документе следовало бы отразить такие важные особенности, как право голоса и право управления, порядок распределения доходов и расходов, право передачи и продажи пая в компании, обстоятельства, при которых товарищество может прекратить существование, пути разрешения разногласий между партнерами. В отсутствие такого соглашения возникающие конфликты будут разрешены соответственно букве законодательства штата, касающегося товариществ, и поэтому не исключено, что исход конфликта не всем придется по душе, особенно, если речь идет о крупных суммах денег. Поэтому и рекомендуется письменное соглашение между совладельцами.

– Каковы преимущества и недостатки товарищества?

Главное преимущество в том, что товарищество не платит налогов, хотя и обязано оформить федеральную налоговую декларацию. Делается это исключительно в информативных целях. Кто платит налоги, так это сами партнеры, которые в своих годовых налоговых декларациях показывают как доходы, так и расходы. Товарищество хорошо также тем, что его создание не сопряжено с большими организационными расходами. Основной же недостаток товарищества в том, что его совладельцы несут личную ответственность по его задолженностям и обязательствам. По сути, это означает, что, если кто-либо судит товарищество, то он также может взыскать с каждого партнера. А если товарищество задолжало деньги, то каждый партнер несет ответственность на полную сумму долга. Поэтому когда вы открываете товарищество и вносите деньги, имейте в виду, что рискуете всем своим вкладом. Кроме того, любой из совладельцев может заключить контракт, ответственность по которому понесут все остальные партнеры.

Например, ваш товарищ согласился продать тонну кирпичей, которые вы производили некоторое время назад. Этот контракт накладывает обязательство и на вас как партнера, несмотря на то, что вы были в неведении относительно этого контракта, и ваше товарищество, вместо кирпичей, вот уже второй месяц печет пряники.

– Что такое партнерство с ограниченной ответственностью?

В этой форме бизнеса совмещены роли двух видов компаньонов – обладающих полной и ограниченной ответственностью. Права и обязанности «полного» компаньона похожи на права и обязанности члена обычного товарищества. Он имеет право участвовать в управлении бизнесом и несет неограниченную личную ответственность по обязательствам партнерства. Зато «ограниченный» компаньон может пострадать лишь на сумму собственного капиталовложения, хотя практически и не имеет права голоса в решении административно-управленческих вопросов товарищества. Эта форма участия в бизнесе может прельстить, например, солидных вкладчиков, которые не хотели бы вести повседневные дела партнерства. Партнерство с ограниченной ответственностью обязательно регистрируется в департаменте штата с выдачей на руки соответствующего свидетельства.

Если вы собираетесь участвовать в этой форме бизнеса, то следует проконсультироваться с адвокатом о ваших правах и обязанностях. Юрист поможет составить письменное соглашение, которое убережет от возможных неприятностей, связанных с материальной ответственностью за состояние партнерства.

ОСОБЕННОСТИ КОМПАНИЙ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ

В последнее время в бизнесе становится все более популярной форма организации, называемая компанией с ограниченной ответственностью (limited liability company). Возможно, перед некоторыми из наших читателей в будущем также встанет выбор, к какой форме организации бизнеса прибегнуть, и они изберут компанию с ограниченной ответственностью.

– Когда возникли компании с ограниченной ответственностью и что они собой представляют?

Впервые положения о компаниях с ограниченной ответственностью были введены в штате Вайоминг в 1977 г. С тех пор аналогичные правовые нормы были приняты практически во всех штатах страны. Такое быстрое распространение этой формы бизнеса объясняется рядом преимуществ, которые она в себе таит по сравнению с товариществом или корпорацией. Если описать в двух словах, то, в отличие от товарищества, компания защищает своих владельцев (называемых «участниками») от обязательств, например, перед кредиторами в случае задолженностей, и одновременно позволяет им принимать активное участие в управлении компанией. Кроме того, она дает возможность избежать двойного налогообложения по сравнению с обычными корпорациями (типа C).

– Если говорить о налогообложении, то каким образом облагаются налогами компании с ограниченной ответственностью?

В смысле налогообложения эти компании похожи на товарищества или корпорации малого типа (типа S). Они не платят налоги сами по себе, но обязаны ежегодно заполнять налоговые декларации. Налоги же платят сами участники компании из доходов, полученных через нее и из других источников. Доходы при этом могут быть разных видов, будь то зарплата служащих или дивиденды пайщиков (акционеров). Участники, кроме того, платят налог на занятость в случае, если они являются служащими компании, и не платят, если они являются акционерами. Этот налог составляет 15,3 процента. Что касается особых федеральных налоговых форм на компанию с ограниченной ответственностью, то таковых, в отличие от товариществ и малых корпораций, на сегодняшний день нет, поэтому большинство компаний пользуется формами для товариществ. Компания, кроме того, ежегодно выдает каждому участнику форму K-1, в которой отражена его доля в доходах или потерях компании. Эти формы на всех участников представляются в Налоговую службу вместе с налоговой декларацией.

– Имеются ли какие-либо негативные стороны в налогообложении таких компаний?

Да. В отличие от обычных корпораций, компании с ограниченной ответственностью не подвергаются налогообложению дважды, тем не менее, у корпораций есть свое преимущество: они могут удерживать прибыли в виде имущества или денежных сумм с целью будущего роста. Эти сбережения облагаются налогами, но шкала их существенно ниже по сравнению с налогами на вклады пайщиков. Что касается участников компаний с ограниченной ответственностью, то, если они решат сохранить прибыль, им придется платить налог не по корпоративной, а по индивидуальной шкале, которая может составить до 39,6 процентов. Как указывалось выше, федеральные налоговые законы позволяют компании использовать простое (как товарищество или малая корпорация типа S) или двойное (как обычная корпорация типа C) налогообложение. Что касается налогов штатов, то те вольны вводить их, несмотря на отсутствие федеральных налогов. Например, в Калифорнии ежегодные налоги на компании с ограниченной ответственностью составляют от 800 до 4500 долларов, в то время как те же товарищества налогами не облагаются.

– Как открыть компанию с ограниченной ответственностью?

Если у вас нет адвоката, который мог бы для вас это сделать, то попробуйте сами составить текст организационного документа и пошлите его в департамент штата на регистрацию. Это может быть подробный документ объемом в одну страницу. По содержанию он похож на свидетельство об открытии корпорации. Пошлина за регистрацию составляет от 50 долларов и выше, в зависимости от штата. Кроме того, некоторые штаты требуют представления партнерских соглашений или уставных документов компании. Эти документы отражают внутренние правила компании – такие, как право решающего голоса, право подписи, порядок разрешения конфликтов и т. д. В отличие от корпораций, компании с ограниченной ответственностью не предполагают обязательного соблюдения таких формальностей, как собрания, резолюции, заседания правления и т. п.