Американское право. Советы адвоката

Приводимый ниже материал касается действий квартиросъемщика в случае нарушения владельцем дома обязательств по предоставлению необходимых коммунальных услуг.

– В доме, где вы снимаете квартиру, нарушилось теплоснабжение или отключили горячую воду. Обязан ли владелец дома устранить неполадки?

Да. Владелец дома обязан предоставить коммунальные услуги, необходимые для нормального проживания съемщика. В случае, если в доме отсутствует горячая вода или не работает отопление, квартира считается непригодной для проживания, и владелец, не произведший ремонт, нарушает закон. Владелец обязан обеспечить жильцам нормальные жилищные условия независимо от того, говорится об этом или нет в письменном контракте об аренде. В противном случае владелец обязан исправить неполадки (например, отремонтировать водопровод, отопление, вентиляционную систему, мусоропровод и т.д.), причем это касается не только самой квартиры, где проживает съемщик, но и общественных мест в многоквартирном доме – скажем, лестницы, вестибюль или внутренний двор.

– Вправе ли вы в случае неполадок отказаться платить за проживание?

Да. Вместе с тем, следует иметь в виду, что владелец дома может подать в суд иск на выселение. Тогда вам придется доказывать, что у вас были веские основания для неуплаты. Поэтому прежде чем не платить, уведомите владельца о своих претензиях и предоставьте ему достаточно времени для их удовлетворения. Можете сообщить ему об этом по телефону, но лучше передать записку лично в руки или направить ее заказным письмом с уведомлением. В нем следует указать, в чем состоят неполадки и как их следует устранить. И тогда, и в дальнейшем не забывайте помечать в своей записной книжке каждый случай, когда и по какому поводу вы обращались к владельцу и получали от него ответы.

– Что делать, если владелец не ответил на письмо?

Направьте ему повторную записку, в которой сошлитесь на предыдущий запрос и еще раз перечислите неполадки и способы их устранения. В письме также предупредите, что не собираетесь платить за квартиру, пока не будет произведен ремонт. На случай, если вы уже перестали платить, рекомендуется переводить ежемесячные суммы квартплаты на отдельный сберегательный счет в банке. Этим вы лучше обезопасите себя на случай, если владелец попытается выселить вас за неуплату. Можно также депонировать деньги на отдельный счет у вашего адвоката. Если вы не откладывали неуплаченные деньги на отдельный счет, впоследствии суд может потребовать, чтобы вы перевели их на счет, над которым он сам установит контроль, вплоть до окончания дела.

– Что происходит, если владелец дома подал на вас в суд за неуплату или иное нарушение положений, предусмотренных контрактом об аренде жилплощади?

Еще до подачи иска в суд владелец должен был предупредить вас о совершенном вами правонарушении. Если владелец собирается подать в суд на выселение, он обязан сообщить о расторжении контракта на аренду. При подаче в суд владелец обязан уведомить вас об этом, поскольку вы имеете юридическое право предстать перед судом и выступить в свою защиту.

– Следует ли в этом случае обращаться за помощью к адвокату?

В этом нет необходимости, если вы уверены в своих правах. Кроме того, вы можете получить бесплатный юридический совет по своему делу в некоторых некоммерческих организациях при районном совете или в учебном заведении. Вместе с тем, нанять адвоката желательно, если дело отличается достаточной сложностью в контексте прав обеих сторон. Юрист не только объяснит, в чем состоят ваши права, но, что немаловажно, изберет наиболее эффективную тактику разрешения спора.

О КВАРТПЛАТЕ И ЗАЛОГЕ ПОД ЖИЛЬЕ

Законы, регулирующие квартирную плату, сумму залога за квартиру, порядок оплаты и прочие вопросы, связанные с денежными отношениями между квартиросъемщиком и домовладельцем, несколько различаются, в зависимости от штата. Тем не менее, существуют общие для всех штатов положения, с которыми мы знакомим читателей ниже.

– Прежде всего, по каким числам следует платить за квартиру? Существуют ли какие-либо правила на этот счет?

По установившемуся порядку, договоры о снятии жилой площади предполагают помесячную оплату за квартиру, причем наперед, до истечения месячного срока. Обычно речь идет о первом числе каждого месяца. Тем не менее, вполне правомерно, когда домовладелец, по своим соображениям, требует оплаты от жильцов в иные промежутки (например, каждые два месяца) или в другой день месяца (например, 15-го числа).

– Если жилец не заплатил в срок, существует ли по закону какой-либо льготный период времени, в течение которого он не может быть за это наказан хозяином?

Такого льготного периода в законном порядке не предусмотрено. Иными словами, если вы не уплатили за квартиру вовремя, то хозяин дома вправе прервать договор с вами хоть на следующий день после неуплаты. В арендном договоре такой период может быть особо оговорен. Кроме того, в качестве правомерного наказания за несвоевременную уплату или за необеспеченный деньгами банковский чек в договоре может быть предусмотрен штраф, если, разумеется, сумма этого штрафа не чрезмерно высока. Правила, касающиеся штрафов, содержатся в жилищном законодательстве данного штата.

– А каковы положения о повышении квартплаты?

Если между хозяином и съемщиком заключен договор, то в период действия этого договора владелец дома не имеет права повышать квартплату, за исключением случаев, особо оговоренных в договоре. Но, как известно, бывает так, что жилец занимает квартиру без письменного договора и считается как бы помесячным съемщиком. В этом случае домовладелец вправе поднять плату в любой месяц, предупредив жильца в письменной форме за 30 дней, если в данном штате не действуют особые законы о регулируемой квартплате.

– В каких штатах действуют эти законы?

Законы, регулирующие квартплату, существуют в отдельных местах в пяти штатах страны – Нью-Йорке, Нью-Джерси, Мериленде, Округе Колумбия и Калифорнии. Они ограничивают размеры повышения квартплаты, обстоятельства, при которых оно возможно, и общее количество повышений, а также оговаривают случаи, при которых жильца разрешается выселить, такие как неуплата за квартиру или вселение в дом члена семьи домовладельца.

– Если говорить о залоге, отдельно вносимом жильцом для гарантии сохранения им квартиры в качественном состоянии, то какова может быть его сумма?

Кстати, все штаты разрешают подобный залог как средство обеспечения порядка, но примерно половина штатов ограничивает размеры залога – обычно это одна или две месячных квартплаты. Кроме того, в ряде штатов требуется, чтобы залог хранился на отдельном банковском счете, а также, чтобы жилец получал накопительные проценты от этого вложения.

– Каковы правила возвращения этого залога домовладельцем?

Хозяину обычно предоставляется от двух недель до месяца после выезда или выселения жильца на то, чтобы вернуть эти деньги. При этом домовладелец имеет право удержать часть суммы, если на то есть веские основания и если размеры удержания вполне не чрезмерны. При этом вместе с возвращаемой суммой хозяин обязан представить жильцу письменный отчет о затратах на ремонт, потребовавшийся сверх обычного износа или об удержании в счет неуплаченной квартплаты.

– Предположим, что жилец не согласен с возвращаемой ему суммой. Как ему поступать в этом случае?

Если владелец, с точки зрения съемщика, нарушает правила возвращения залога, то он может его судить. Чаще всего, подобные дела слушаются в судах малых исков. Если выясняется, что хозяин поступил не просто умышленно, но нарушил закон со злым умыслом, то в некоторых штатах жильцу могут присудить полную сумму залога, а иногда даже превышающую ее в два или три раза.

ДЛЯ ЧЕГО НУЖЕН ДОГОВОР С ДОМОВЛАДЕЛЬЦЕМ?

Сколько бы ни было сказано и написано на тему отношений между квартиросъемщиками и хозяевами жилой площади, все равно каждый раз возникает новый юридический вопрос, на который непросто найти точный ответ. Вместе с тем, за мелкими деталями от нашего взгляда могут укрыться наиболее важные аспекты указанных отношений. Один из таких аспектов – это потребность в письменном договоре о сдаче и снятии квартирной площади.

– Чем вызвана необходимость в письменном контракте?

Если помните, еще относительно недавно мелкие владельцы жилья могли сдать ее без письменной договоренности. Достаточно было простого рукопожатия вслед за устным соглашением об основных условиях проживания – скажем, стоимость аренды или сроки уплаты. Те же хозяева, которые предлагали подписать контракт, чаще всего пользовались стандартной его формой, приобретенной в магазине канцелярских товаров. Пользы от такого бланка было не намного больше, чем от устного соглашения, поскольку он содержал наиболее общие положения, которые могли не иметь отношения к конкретному случаю или которые менее всего волновали самих участников сделки. Подобного рода формуляры контрактов часто не могли оказать практической помощи в разрешении возможных конфликтов между сторонами. Оформленные таким образом сделки как раз и приводили к конфликтам. А сегодня, с осложнением отношений между сторонами, еще менее вероятно, чтобы стандартно оформленные сделки могли быть успешными.

– Каковы причины этих изменений в отношениях между жильцами и хозяевами?

Необходимость в письменном соглашении вызвана рядом причин.

Во-первых, сфера сдачи жилплощади относится к тщательно регулируемой области права.

Во-вторых, количество квартиросъемщиков существенно увеличилось за последние годы.

В-третьих, владельцы несут теперь в целом больше ответственности, а квартиросъемщики получили больше прав.

Наконец, в-четвертых, наша система судов малых исков значительно облегчила разрешение конфликтов при участии судьи.

– Какие могут возникнуть проблемы?

Участники устной сделки часто приходят к выводу, что отсутствие контракта приводит к полной неопределенности. Или возьмем другой случай: записанные положения контракта не соблюдаются обеими сторонами. Например, в договоре записано, что съемщики не имеют права держать домашних животных, но при этом ни тот, ни другой участник сделки не читали, как следует, текст договора. В результате квартиросъемщик нарушил договор тем, что завел собаку, а владелец не обратил на это внимания. Таким образом, когда возникнет конфликт, то в договоре не найдется пути его разрешения. Другие частые поводы для споров – это, например, вопросы о том, кто платит за ремонт, каков штраф за запоздалую оплату за квартиру, может ли владелец удержать задаток, когда съемщик разрывает контракт о найме площади и т. д. Нет разумного оправдания тому, что стороны не изложили условий сделки на бумаге. Подробный письменный договор вынудит стороны соблюдать условия, которыми они пренебрегли бы по обычному недосмотру, будь дело оформлено устно.

– Как указанные выше проблемы решаются?

Если на бумаге записано, что, например, владелец дома имеет право войти в помещение, занимаемое съемщиком, для осуществления ремонта, то не возникнет никаких дальнейших осложнений. Более того, не возникнет проблем с претендентами на квартиру, а не то что с имеющимися жильцами, скажем, когда в анкете записано, на каких основаниях владелец имеет право отвергнуть того или иного кандидата.

Этот момент можно пояснить. Представьте себе, что некий владелец дома по имени Чарли собирается сдать квартиру, и что у него шестеро кандидатов. Он отдает предпочтение кандидату №3, поскольку тот, как ему кажется, более надежен по сравнению с остальными в отношении оплаты. Через пару недель после сдачи площади у Чарли происходит неприятный разговор с адвокатом кандидата №5, который утверждает, что против его клиентки была допущена незаконная дискриминация на том основании, что она чернокожая, исповедует ислам и является матерью-одиночкой. Поэтому, если Чарли не хочет решить спор мировым путем за 10 тысяч долларов, то его клиентка пойдет в федеральный суд с иском на 50 тысяч.

– И чем завершится такой спор?

Поскольку нет никаких письменных анкет и подтвержденных оснований для выбора, который сделал хозяин, его страховая компания, скорее всего, согласится заплатить 10 тысяч, тем более, что кандидат №3 (белокожий мужчина, протестант по вероисповеданию, у которого нет детей) получает меньшую зарплату, чем конкурентка №5, и поэтому менее надежен в плане платежеспособности.

– А чем мог бы завершиться спор в иных обстоятельствах?

Допустим, Чарли в самом начале попросил всех кандидатов заполнить подробные анкеты, затем проверил кредитную историю каждого по адресам кредитных бюро и, наконец, попросил каждого представить рекомендации с предыдущих мест проживания. В этом случае могло оказаться, что у Чарли гораздо больше оснований для сделанного выбора, потому что у кандидата №3 незапятнанная кредитная история, надежная постоянная работа и хорошие рекомендации, в то время как у кандидата №5 – недавно объявленное банкротство и плохие отзывы от прежних хозяев из-за задержек квартирной платы.

КАК ПОСТУПАТЬ В СЛУЧАЕ КОНФЛИКТА С ДОМОВЛАДЕЛЬЦЕМ?

Конфликты между квартиросъемщиком и домовладельцем – дело нередкое. Наверняка многим пришлось пройти через это, будь то конфликты серьезные или совсем мелкие. Например, основанием для спора может стать увеличение квартплаты, ответственность той или иной стороны за ремонт или возврат жильцу залога. Но как бы то ни было, следует иметь в виду, что обращение за помощью к адвокату и судебный процесс – не первое, а последнее средство в разрешении спора.

– Прежде всего, как избежать конфронтации с владельцем дома?

Понятно, что самый надежный способ разрешения конфликта с домовладельцем – вовсе не вступать в споры. Прежде чем прибегнуть к каким-либо мерам, следует выяснить суть спора и характер отношений с владельцем. Для этого, разумеется, нужно знать свои права в данной ситуации в соответствии с федеральными законами, законами штата и местными правилами. Следует также убедиться, насколько понятны вам и недвусмысленны положения контракта на аренду жилплощади. Далее, не спешите вступать в спор. Если возникла проблема (например, владелец дома или его представитель попытались без вашего ведома войти в вашу квартиру), не следует раздувать конфликт угрозами обратиться в суд – попытайтесь сначала поговорить с домовладельцем с целью большего взаимопонимания. Наконец, немаловажно хранить переписку с домовладельцем и записывать содержание бесед на темы возникающих проблем. Например, если вы хотите, чтобы устранили протечку на потолке в ванной комнате, напишите ему об этом, а копию письма сохраните. Если о ремонте речь шла устно, запишите впоследствии содержание разговора. Позже, если возникнут какие-либо разногласия, у вас будет письменное свидетельство, на которое можно опереться.