Американское право. Советы адвоката

Первое, что надо решить, это – брать ли в долг под фиксированный или переменный процент. Понятно, что фиксированный процент остается без изменения весь период выплаты долга, а переменный меняется в зависимости от поведения финансового рынка. Выбор между первым и вторым будет зависеть от того, насколько высока на сегодняшний день федеральная процентная ставка, насколько вы сами склонны к стабильности в жизни и не желаете идти на риск возможных перемен на финансовом рынке. В первые годы после покупки уровень переменных ставок обычно ниже уровня фиксированных, и поэтому весь вопрос в том, насколько этот уровень поднимется в последующие годы. Знать заранее это невозможно, но, если вы считаете, что можете предполагать с известной долей надежности, что общая тенденция в ставках не изменится, тогда можете попробовать переменный процент. Кстати, не все фиксированные проценты безопасны: следует избегать так называемого «шарового» займа, когда в особо оговоренный срок (обычно через 3 или 10 лет) вы обязуетесь вернуть сразу всю оставшуюся сумму займа. Опасность в том, что неизвестно, будут ли у вас на тот момент деньги.

– Что еще важно?

Было бы идеально, если бы вы могли внести, по меньшей мере, 20 процентов от суммы приобретаемой недвижимости из собственных средств. Почему? Потому что это позволило бы избежать дополнительных расходов на приобретение страховки на частный заем и дало бы наилучшие условия кредита. Кредиторы требуют покупку страховки, которая стоит несколько сот долларов в год, чтобы обезопасить себя на случай неплатежеспособности покупателя.

– На какие сроки предоставляются займы?

Чаще всего, на 15 или 30 лет. Для многих выбора в этом нет, поскольку они не в состоянии осилить большие ежемесячные выплаты, сопряженные с 15-летним займом. Для таких 30 лет – это единственно возможный срок. Но допустим, что вы в состоянии осилить высокую ежемесячную выплату. Значит ли это, что заем на 15 лет вам больше подходит? Не обязательно. Разница между месячными суммами при 15- и 30-летнем займах составляет процентов 25—30. Эти деньги, вместо уплаты за заем, могли бы быть более выгодно вложены, например, в пенсионные счета или акционерные фонды. Кроме того, вы берете на себя большую финансовую нагрузку и должны быть уверены, что выдержите ее в течение всего срока действия займа. Альтернативой может оказаться сценарий, по которому вы берете заем на 30-летний срок, но выплачиваете его раньше, т.е. превращаете 30-летний заем в более краткосрочный. Что касается инвестиции разницы в пенсионный план, то эта идея подкрепляется тем, что сумма вклада не только обрастает процентами, но и не облагается налогом, тогда как выплата по займу производится из денег, оставшихся после уплаты налогов.

– Как найти наилучший процент под заем?

Уже сам этот вопрос предполагает, что отнюдь не все сказано цифрой процента, под который выдается заем. Что же еще имеет значение? Помимо процентной ставки, большую роль играют взимаемые банком так называемые баллы. Каждый балл равен 1 проценту от суммы займа. Предположим, что один банк дает вам заем под 7 процентов и 1,5 балла, тогда как другой – под 7,25% и 1 балл. В этих условиях ваш выбор будет зависеть от того, какова общая сумма займа – чем она больше, тем скорее вы предпочтете второй вариант. Другие пошлины, уплаты и взносы также играют роль, поскольку разные кредиторы взимают разные суммы. Это касается платы за заявление на получение займа и его рассмотрение, платы за отчет о вашей кредитной истории или пошлины за оценку состояния дома. Последнее условие необходимо, так как ни один кредитор не даст в долг, не определив, за сколько может продать дом в случае вашей финансовой несостоятельности.

– Как найти наиболее подходящего кредитора?

Это потребует немало времени, но сделать это необходимо. Поясним: при займе в 120 тыс. долларов, рассчитанном на 30 лет, разница всего лишь в полпроцента сэкономит вам 13 тыс. долларов за весь период выплаты займа. Отсюда и вывод: нужно искать и найти подходящего кредитора. Вы можете обратиться в крупные банки, но их условия, как правило, не самые лучшие. Может быть, даже более выгодные условия предлагают мелкие банки. Поспрашивайте в своей округе или поищите на Интернете. Кроме того, существуют списки кредиторов с цифрами, публикуемые частными оценочными компаниями. Такой список стоит некоторых денег, но он сэкономит вам массу времени. Наконец, не обязательно искать кредитора среди банков. Может иметь смысл поискать среди финансовых брокеров. Те покупают займы оптом и с определенной скидкой у крупных финансовых заведений и затем продают их в розницу индивидуальным потребителям, оставляя себе 0,5—1 процент от суммы займа за свои услуги. Условия брокеров могут оказаться даже выгоднее, чем банковские. Таким образом, то, с чего мы начали наш разговор (получение займа) – это не начальный, а едва ли не заключительный этап вашей деятельности по финансированию недвижимости, которую вы себе облюбовали.

ЧТО ВАЖНО ЗНАТЬ ПРИ ПРОДАЖЕ ДОМА?

Прожив в своем доме 10 лет, вы решили, что наступило время подобрать себе «пристанище» поновее, побольше размерами и, главное, в другом месте, которое вам больше по душе. К тому же и финансы вам позволяют такие перемены. Итак, если вы решили продать дом, то нужно для этого угадать наилучшее время, точно оценить продажную стоимость дома, а также понять правовые нормы, регулирующие продажу недвижимости.

– Допустим, я владею домом. Мне нужно его продать, и поэтому необходимо определить, предложить ли его для продажи сейчас или немного подождать. Когда наиболее и наименее подходящее время для продажи?

Некоторые спешили расстаться со своей недвижимостью, и из-за этого теряли в деньгах. В идеальном варианте нужно продавать тогда, когда рынок насыщен спросом, что поддерживает более высокие цены на недвижимость. В каких случаях это происходит? Бывают разные ситуации. Например, район, где вы проживаете, считается весьма привлекательным или даже престижным из-за качества местных школ, низкого уровня преступности, хороших климатических и природных условий, близости к городу и т. д. Кроме того, на сегодняшний день могут быть низкие проценты на банковские займы под покупку недвижимости. Другая причина повышенного спроса – это благоприятная экономическая ситуация в регионе, когда у людей больше уверенности в будущем финансовом благополучии. Наконец, нужно учитывать, что в разное время года покупательская активность варьируется, и выше она обычно в весеннее время. Разумеется, случается, что необходимо продать дом немедленно, по личным финансовым соображениям, из-за развода, смены места работы или по состоянию здоровья. В таких условиях трудно выгадывать на тех или иных факторах и приходится соглашаться на меньшую стоимость или даже помочь покупателю в финансировании покупки.

– Я хочу продать дом без участия агентов или брокеров и тем самым сэкономить на уплате комиссионных. Возможно ли это?

Разумеется. Это называется продажей самим владельцем. Но надо учитывать правовые нормы, регулирующие передачу недвижимости в вашем штате. Например, нужно знать, кто должен подписывать бумаги, на кого оформлять сделку и как поступить, если возникнут проблемы, мешающие передаче собственности в другие руки. Кроме того, каждый штат обязывает продавца уведомить покупателя о материальном состоянии продаваемой собственности. Поэтому, если вы решили оформить сделку без посторонней помощи, прежде всего, убедитесь, что у вас на это имеется достаточное количество времени, сил и возможностей, начиная с назначения реальной цены, проведения переговоров и кончая самой сделкой передачи недвижимости в руки покупателя. Понятно, что продавцу легче преодолеть хлопоты о продаже, если рынок насыщен покупательским спросом или если он не спешит со сделкой.

– Можно ли использовать брокера в ограниченных и менее дорогостоящих, чем обычно, целях?

Вы можете настоять на том, что сами назначите цену и сами будете показывать дом претендентам на покупку, оставив на долю брокера такие задачи, как реклама в местной прессе, посвященной недвижимости, и заполнение наиболее сложных бумаг при оформлении сделки. При таком распределении функций брокер, скорее всего, удержит себе сумму, меньшую, чем 5—7%. Если он откажется от таких условий, то наймите агента, который согласится выполнить ту же работу при почасовой оплате.

– Какую цену следует назначать на продаваемый дом?

Необходимо определить, какова реальная стоимость дома. При этом учитываются такие факторы, как цена недавно проданных аналогичных домов в том же географическом месте. У агентов по недвижимости должен быть доступ к информации о подобных продажах. Скорее всего, они поделятся ею с вами бесплатно с тем, чтобы заинтересовать вас в проведении сделки через них. Вы также можете нанять профессионального оценщика, который представит документированное мнение о реальной стоимости дома. Еще один источник полезной сравнительной информации – местные отделы регистрации сделок о продаже недвижимости. Наконец, поинтересуйтесь ценами, с которыми на сегодняшний день выставлены на продажу другие дома в вашем районе. Они представлены в газетах, афишируются агентами. Имейте в виду, что эти цены обычно на десять или более процентов выше цен, по которым эти дома в действительности будут проданы.

– Стоит ли соглашаться на первое же покупательское предложение?

Даже самые привлекательные предложения обычно не принимаются в первом варианте. Чаще всего продавец даст ответное предложение с поправками к первому предложению. Поправки обычно касаются цены (вам как продавцу хочется больше денег), форм оплаты (вам нужен больший первый взнос), условий освобождения покупаемого дома (вам нужно больше времени на это), условий продажи покупателем имеющегося дома (вы не хотите дожидаться этого) и инспекции (покупатель должен назначить ее как можно быстрее). После того, как обе стороны обо всем договорились, обычно подписывается контракт о продаже, оговаривающий все условия предстоящей сделки.

– О чем продавец обязан оповестить покупателя?

Считается противозаконным утаивать информацию, касающуюся основных физических изъянов продаваемой недвижимости: о состоянии фундамента, крыши, водопровода, наличии экологических дефектов и т. д. В Калифорнии, скажем, требуют даже указать на потенциальную опасность наводнений или землетрясений. Большинство штатов требуют от продавца письменного подтверждения состояния дома. Скорее всего, вам придется заполнить особую форму, предложенную брокером или адвокатом. С другой стороны, продавец отвечает лишь за ту информацию, которая была ему лично доступна и известна. Хотя этого и не требуется, но многие продавцы специально нанимают подрядчиков, которые инспектируют дом и устраняют неполадки. Кстати, эта мера полезна также для более объективной оценки стоимости вашего дома. В целом же достоверная информация поможет вам избежать правовых проблем на случай, если покупатель попытается разорвать контракт или станет вас судить за умышленный обман.

О БРОКЕРАХ И КОНТРАКТАХ

В приобретении или продаже недвижимости имеется ряд непростых обстоятельств, которые могут повлиять на характер и результат сделки. Например, это вопросы о том, нужен ли агент или брокер для осуществления сделки, когда самое лучшее время для ее проведения, или, наконец, каким должен быть контракт при оформлении сделки.

– Большинство участников купли-продажи недвижимости пользуются услугами брокеров или агентов. Каким путем найти наиболее подходящего брокера?

Спросите своих родственников или знакомых, купивших или продавших дом в последние несколько лет, мнению которых вы доверяете. Это лучше, чем воспользоваться советами малознакомого лица, которого вы впервые встретили при посещении агентства по продаже недвижимости, либо который сам навязал вам свое знакомство. Важно, чтобы брокер был в этом бизнесе на постоянной работе многие годы и чтобы у него были определенные качества – скажем, честность, деловой опыт, знание данной местности и готовность пойти навстречу вашим вкусам и запросам.

– Сколько получает брокер?

Его комиссионные зависят от местных правил, которые введены на уровне штата или данного города. Обычно услуги брокера оплачивает продавец в виде процента от суммы продажи, чаще всего от 5 до 7 процентов. Поэтому для продавца брокер выступает в качестве заинтересованного лица: чем дороже продан дом, тем выше комиссионные брокера. По той же причине для покупателя брокер является лицом с противоположными интересами. В связи с этим при приобретении дома не следует полностью полагаться на советы брокера, поскольку его финансовые интересы противоречат интересам покупателя. Поэтому самому покупателю хорошо было бы внимательно ознакомиться с ситуацией о недвижимости в данном районе и иметь представление о здешних ценах.

– От чего зависит цена на недвижимость?

Осведомленные люди знают, что цена на недвижимость зависит от времени продажи. К сожалению, многие продают или покупают дома в весьма неподходящее время, либо в ненужной спешке. Важно, чтобы продажа состоялась в момент, когда имеется большой контингент покупателей, а покупка – в момент, когда много предложений от продавцов. Но допустим, вам нужно как можно быстрее переехать в район поближе к новой работе. Это вынуждает вас как покупателя искать себе новое место жительства, несмотря на все прочие превратные обстоятельства, что также сыграет роль в определении суммы будущей покупки. Для того чтобы установить продажную цену на дом, покупателю следует произвести его оценку относительно рыночных цен в данном месте на похожие варианты недвижимости. Агенты по продаже недвижимости, как правило, хорошо осведомлены о ценах на схожие дома и могут назначить примерную цену на основе своих реестров на дома, выставленные на продажу.

– Можно ли увеличить стоимость дома, который вы продаете?

Да, для этого постарайтесь максимально улучшить его состояние, сделать привлекательнее для будущего покупателя. Как это осуществить? Крайне просто: подстригите газон, подметите тротуар, помойте окна, уберите тщательно во всех комнатах, почините все мелкие неполадки. Даже такие незначительные и не требующие большого времени меры могут повысить стоимость дома в глазах покупателя на несколько тысяч долларов.

– Допустим, вы хотите купить дом, и нашли вполне подходящий. Что делать дальше?

Прежде всего, свяжитесь с адвокатом, который займется оформлением сделки. Адвокаты сторон согласуют текст контракта о продаже, который учтет пожелания продавца и покупателя и предусмотрит разные варианты на тот или иной случай, скажем, необходимость получения банковского займа, обнаружение дефектов в конструкции дома, продажа покупателем своего предыдущего дома и т. д. Часто на предложение покупателя продавец ответит контрпредложением, в котором будут учтены его пожелания, например, в отношении цены, срока выезда из дома или проведения инспекции. Когда обе стороны согласовали все положения контракта, они подписывают его и ожидают окончательного завершения сделки, которая состоится, когда все предварительные условия контракта будут выполнены. При завершении сделки права на владение домом передаются от продавца покупателю, и это официально регистрируется в местном бюро актов состояния недвижимости.

КАК РАСТОРГАЕТСЯ КОНТРАКТ О ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ?

Вы подписали контракт о покупке дома, а через несколько дней получили от другого продавца гораздо более выгодное предложение. Можете ли вы разорвать уже достигнутую договоренность? В каких случаях расторжение допускается законом?

– Основной вопрос – в каких случаях покупатель или продавец имеют право прервать контракт о продаже недвижимости?

Обычно в самом контракте должно быть оговорено, при каких обстоятельствах контракт может быть расторгнут без каких-либо финансовых последствий для сторон. В частности, может быть отмечено, что покупатель вправе прервать контракт из-за неудовлетворительных результатов инспекции дома. Вместе с тем, наиболее типичными причинами разрыва контракта являются следующие. Например, покупателю не удается получить банковский заем, и он заранее оповещает об этом продавца, либо обнаруживается непоправимый экологический дефект, либо, наконец, правовой документ на владение содержит те или иные неточности, ошибки или правовые погрешности.

– Как вести себя покупателю при возникновении непредвиденных обстоятельств, связанных с покупкой недвижимости?

От покупателя требуется, чтобы он в срок оповестил продавца о возникших проблемах, которые могут привести к расторжению контракта. Например, в контракте может быть оговорено, что у вас 30 дней на то, чтобы уведомить продавца о неудачной попытке получить заем под покупку. Если вы сообщаете продавцу об этом на 31-й день, то вы уже потеряли право расторгнуть контракт без денежных потерь, и продавец вправе удержать внесенный вами задаток. В целом же чрезвычайно важно в самом начале внимательно изучить содержание самого контракта с тем, чтобы в нем были учтены все волнующие вас вопросы. Именно язык контракта формирует отношения между сторонами и их права, даже если ваш брокер иного мнения.

– Кто составляет сам контракт?

Очень часто стороны используют стандартную форму контракта, и к ней могут быть добавлены отдельные поправки, отвечающие вашему конкретному случаю. При этом, однако, не следует уповать на то, что типовая форма исчерпывающе учитывает ваши интересы как покупателя, и если вы не понимаете отдельных положений контракта или не вполне довольны ими, то важно, чтобы ваш адвокат разъяснил контракт перед его подписанием. В целом ряде случаев, однако, может потребоваться более активное вмешательство юриста для полного составления контракта от начала до конца. Обычно юрист необходим, если у покупателя имеются особые основания для предусмотрительности и осторожности в ведении дела. При этом высокая степень риска при покупке дорогого дома может вполне оправдывать дополнительные расходы на адвоката.

– А что делать в ситуации, когда покупатель обнаруживает неисправность в доме уже после подписания контракта?

Все зависит от текста и содержания контракта. Взять, например, фразу в контракте, оговаривающую результаты инспекции. Если в формулировке контракта продавец согласен произвести ремонт и или заплатить за него, то покупатель, скорее всего, обязан будет довести сделку до конца. Чаще всего, покупатель имеет право расторгнуть контракт лишь при обнаружении серьезных дефектов в доме. Например, такие погрешности, как треснувшее стекло в окне или неплотно закрывающаяся дверь, не считаются серьезными неполадками. Но если инспекционный осмотр показал, что электрическая проводка находится в опасном состоянии или что сам дом медленно, но верно оседает, то такие обстоятельства, по-видимому, можно назвать существенными, серьезными дефектами.

– Что происходит, если дефект возникает и обнаружен уже после подписания контракта о продаже?

Сам контракт и определит, кто заплатит за ремонт. Чаще всего платит продавец, причем платит не из своего кармана, а покроет расходы на ремонт из своей страховки на владение и пользование домом. Если же ремонт еще не завершен ко дню покупки, то контракт предоставляет покупателю право выбора – дождаться окончания ремонта, самому получить деньги по страховке продавца, либо расторгнуть контракт и вернуть задаток. В целом же продавец обязан передать в руки покупателя дом в таком же состоянии, в каком он был на момент подписания контракта.

– Вправе ли продавец расторгнуть контракт, если он просто передумал продавать дом?

Такого права практически не встретить в формулировках контрактов. Обычно контракт не предоставляет продавцу права его расторжения по собственному желанию. Более того, контракт обычно предусматривает, что именно произойдет, если продавец откажется от продажи. По всей вероятности, покупатель сможет через суд вынудить передать ему документ на владение имуществом в обмен на уплату оставшейся суммы. Если же у продавца появился другой претендент на покупку, то покупатель может по существу опередить другую сделку, подав в отдел записей актов о недвижимости бумагу, в которой заявит о своих правах на имущество.

КАК БОРОТЬСЯ ЗА СВОИ ПРАВА КВАРТИРОСЪЕМЩИКУ?