Исполнительное производство: особенности обращения взыскания на недвижимое имущество

Именно в природе вещных прав в отечественной юридической науке исторически усматривались причины необходимости введения системы регистрации вещных прав на недвижимое имущество[87 - Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). М.: Спарк, 1995. С. 238.].

Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, как отмечалось ранее, на сегодняшний день является одной из основных особенностей правового режима недвижимого имущества. Согласно ГК РФ по общему правилу государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимое имущество: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты. В случаях, предусмотренных законом, государственной регистрации подлежат также иные права (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Любая динамика указанных прав (их возникновение, переход и прекращение, ограничения этих прав) также подлежит государственной регистрации, что отражено в легальном определении процедуры государственной регистрации, которое звучит следующим образом: «Это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, являющийся доказательством существования зарегистрированного права»[88 - Статья 2 Закона о государственной регистрации прав.]. Отталкиваясь от данного определения, В.В. Чубаров выделяет следующие отличительные черты регистрации:

1) это акт юридического значения, с совершением которого закон связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество;

2) это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения права на недвижимость, что подчеркивает публичный характер государственной регистрации;

3) это единственное доказательство существования субъективного права на недвижимость[89 - Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2001. С. 51.].

Государственную регистрацию как систему в юридической литературе характеризуют также следующими признаками: «1) единство процедуры; 2) единство регистрирующих органов; 3) ведение ЕГРП; 4) открытость сведений о государственной регистрации прав»[90 - См.: Андреев Ю.Н. Указ. соч.; Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2001. С. 22.].

Рассматривая вопрос соотношения государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и государственной регистрации сделок с ним, т.е. прав обязательственных, отметим, что законодатель последними изменениями гражданского законодательства, отменившими государственную регистрацию сделок с недвижимостью, перечисленных в части второй ГК РФ, за исключением договора аренды недвижимого имущества[91 - Федеральный закон от 30.12.2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. 2012. № 53 (ч. 1). Ст. 7627.], пошел по пути отмены двойной регистрации прав и сделок в отношении недвижимого имущества.

Разработчики Концепции развития гражданского законодательства объясняли сложившийся в отечественной цивилистике подход по регистрации помимо прав на недвижимое имущество в статике также и сделок, отражающих их динамику, тем, что «в подавляющем большинстве случаев (но не всех) юридическими фактами, порождающими эту динамику, являются сделки, что и получило отражение в названии регистрирующего органа в п. 3 ст. 131 ГК РФ. К сожалению, это неточное указание закона было воспринято практикой как необходимость регистрации именно самой сделки, а не изменений, вносимых ею в состояние права собственности или иного вещного права на недвижимость»[92 - Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 68–69 // СПС «КонсультантПлюс».]. В целях устранения возникавших на практике проблем по двойному объему работы регистрирующих органов, излишней нагрузке на субъектов подлежащих регистрации сделок в настоящее время Федеральный закон «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в ст. 8 установил, что с момента вступления его в законную силу (с 01.03.2013 г.) не подлежат применению правила о государственной регистрации сделок купли-продажи жилых помещений, предприятий, а также договоров дарения недвижимого имущества и его отчуждения под выплату ренты.

Тем не менее в научной литературе существовавшая (а также и существующая ныне для договоров аренды недвижимости) двойная регистрация ограничений как самих вещных прав, так и сделок объяснялась следующим образом. В частности, профессор Б.М. Гонгало подчеркивал, что ограничения вещных прав могут быть обусловлены непосредственно соглашениями, заключаемыми между субъектами гражданского права, ввиду чего последние подлежат регистрации в качестве «стеснений» соответствующих вещных прав[93 - Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2007. С. 28–29.].

В.В. Чубаров, рассуждая о требовании регистрации сделок с недвижимостью, приходит к выводу, что поскольку в ст. 1 Закона о государственной регистрации прав перечислен целый ряд договоров (аренда, договор доверительного управления и др.), регистрация которых должна рассматриваться как регистрация ограничения (обременения) права собственности или иного вещного права на конкретный объект недвижимости, то «будучи по своей природе обязательственными, эти ограничения приравнены законом к вещным (сервитуту, аресту, ипотеке)»[94 - Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. С. 208 (СПС «КонсультантПлюс»).].

Соглашаясь с данной точкой зрения, А.Л. Ильченко распространяет на акты государственной регистрации «все признаки ненормативного акта госоргана: является юридическим актом, совершаемым государственным органом»[95 - Ильченко А.Л. Оспаривание в суде зарегистрированного права на недвижимое имущество // Нотариус. 2004. № 5. № 15–24.], она отмечает, что действие органа по государственной регистрации «имеет формальное выражение в виде документа установленной формы – свидетельства либо специальной регистрационной надписи; адресован конкретному лицу либо группе лиц (правообладателям) и влечет правовые последствия для этих лиц. Юридическим последствием регистрации является возникновение, изменение или прекращение зарегистрированного права либо заключение, изменение или прекращение зарегистрированной сделки»[96 - Там же.].

Таким образом, на основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы.

1. Существуют различные классификации недвижимого имущества как объекта гражданских прав. Основной классификацией считается та, что закреплена в ст. 130 ГК РФ, разделяющая недвижимое имущество на две группы:

1) все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;

2) подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Указанные объекты признаны недвижимым имуществом в силу своей значимости и необходимости обеспечения повышенного государственного контроля за их оборотом.

2. В гражданском праве существуют и иные классификации:

1) по признаку происхождения недвижимости:

– объекты, созданные природой без участия человека;

– объекты, являющиеся результатом труда человека;

– объекты, хотя и созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут;

2) по оборотоспособности недвижимого имущества:

– объекты, изъятые из оборота;

– объекты, ограниченно оборотоспособные;

– объекты, свободные в обороте;

3) в зависимости от структуры объектов недвижимости:

– простые (неделимые) недвижимые вещи;

– сложные (делимые) недвижимые вещи;

4) по значимости вещей:

– главные вещи;

– принадлежности.

Каждый из вышеуказанных видов имущества имеет свои особенности, в том числе значимые и для исполнительного производства. Особым статусом как объект гражданских прав и как объект взыскания обладают также:

– предприятия как имущественный комплекс;

– здания и сооружения;

– жилые помещения;

– космические объекты.

3. Законодательство об исполнительном производстве не разделяет на виды непосредственно недвижимое имущество должника. Однако в целом как имущество, подлежащее взысканию, недвижимое имущество в исполнительном производстве может быть классифицировано следующим образом:

1) в зависимости от возможности обращения взыскания на имущество:

– имущество, подлежащее взысканию;

– имущество, не подлежащее взысканию;

2) имущество, не подлежащее взысканию:

– изъятое из оборота имущество;

– имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание;

3) в зависимости от права, по которому имущество, подлежащее взысканию, принадлежит должнику:

– имущество, принадлежащее должнику на праве собственности;

– имущество, принадлежащее должнику на праве хозяйственного ведения;

– имущество, принадлежащее должнику на праве оперативного управления.

4. Помимо перечисленных вещных прав действующее законодательство содержит и иные разновидности вещных прав на имущество (п. 1 ст. 216, п. 1 ст. 264, ст. 265, 268–272, 274, 277, 292 ГК РФ, ст. 20, 21, 23, 24 ЗК РФ, ст. 36–45 Лесного кодекса РФ, гл. 5 Водного кодекса РФ).

При этом необходимо иметь в виду, что вещные права лиц, не являющихся собственниками, на определенное имущество при переходе права собственности на указанное имущество к другому лицу не теряют своей силы и продолжают находиться под гражданско-правовой защитой от любых их нарушений (ст. 216 ГК РФ). Таким образом, одним из признаков недвижимого имущества как объекта взыскания может являться наличие ограниченных вещных прав третьих лиц на определенный объект недвижимости (помимо права хозяйственного ведения и права оперативного управления), принадлежащей на праве собственности должнику.

1.2. Исполнительные документы и их виды

Общие правила исполнительного производства при обращении взыскания на недвижимое имущество неразрывно связаны с общими правилами исполнительного производства в целом. Представляется целесообразным в первую очередь исследовать документ, на основании которого и возбуждается само исполнительное производство, – исполнительный документ.