Исполнительное производство: особенности обращения взыскания на недвижимое имущество

2. Правовой режим недвижимого имущества обладает множеством особенностей, среди которых основными и имеющими значение для исполнительного производства являются:

– способность недвижимого имущества быть объектом как вещных, так и обязательственных прав;

– особые основания прекращения права собственности, присущие исключительно недвижимому имуществу;

– процедура государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

3. Недвижимость как объект гражданских прав и взыскания следует определять как совокупность объектов гражданских прав, на которые распространяется особый правовой режим недвижимых вещей, подлежащих изъятию, принудительной реализации либо передаче взыскателю в исполнительном производстве. Как объект взыскания недвижимое имущество является весьма сложным, поскольку из-за необходимости государственной регистрации, а также иных особенностей и проблем его правового режима требует дополнительных действий судебного пристава-исполнителя.

4. На уровне международного права вопросы правовой охраны недвижимого имущества как объекта взыскания специальным международно-правовым актом не урегулированы, правовое регулирование на данном уровне ограничивается общими вопросами исполнения решений, принятых на территории иностранных государств.

5. Система российского законодательства в области обращения взыскания на недвижимое имущество складывается из совокупности норм, рассредоточенных в федеральных законах, принимаемых во исполнение их подзаконных нормативно-правовых актах, а также законодательных и подзаконных актах субъектов Российской Федерации.

Виды недвижимого имущества и прав на него. Существуют различные классификации недвижимого имущества. Ранее была рассмотрена классификация, данная законодателем, вытекающая из его определения. В гражданско-правовой науке исходя из установленной нормативной базы проводятся также следующие классификации недвижимого имущества:

1) классификация по признаку происхождения недвижимости[48 - См.: Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества // СПС «Консультант-Плюс». 2007.]:

– объекты, созданные природой без участия человека;

– объекты, являющиеся результатом труда человека;

– объекты, хотя и созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут;

2) классификация по оборотоспособности недвижимого имущества[49 - См.: Калинин С.Ю. Гражданско-правовой режим недвижимости // Юридическая наука. 2011. № 3. С. 36–38.]:

– объекты, изъятые из оборота;

– объекты, ограниченно оборотоспособные;

– объекты, свободные в обороте;

3) классификация в зависимости от структуры объектов недвижимости:

– простые (неделимые) недвижимые вещи (например, земельный участок без построек, сооружений и насаждений);

– сложные (делимые) недвижимые вещи;

4) классификация по значимости вещей:

– главные вещи;

– принадлежности.

Особенности правовой охраны недвижимого имущества различных видов установлены законодательством. Рассмотрим, какие особенности правового режима установлены для основных видов недвижимого имущества.

Такому виду недвижимого имущества, как земельный участок, присущ такой важный признак, как наличие соответствующей индивидуализации. Должны быть определены его размер, границы и местоположение. Порядок определения территориальных границ земельного участка установлен Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», которым в числе прочих урегулирован вопрос непосредственно процедуры установления местоположения границ земельного участка, именуемый межеванием. Кадастровому учету согласно указанному Закону помимо земельных участков подлежат такие объекты недвижимости, как здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства. Каждому из указанных объектов недвижимости присваивается государственный учетный кадастровый номер, который не повторяется во времени и на территории Российской Федерации.

Из установленного нормативными актами порядка следует, что от предварительного проведения указанной юридической процедуры с участием государственных органов напрямую зависит возможность участия указанных объектов недвижимости в гражданско-правовом обороте. Указанной особенностью правового режима определенных объектов недвижимого имущества обусловливается и соответствующая специфика участия указанных объектов в исполнительном производстве.

Несколько различен правовой режим земельных участков и объектов недвижимости, расположенных на них. С одной стороны, ЗК РФ в ст. 1 провозглашает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, «согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков». С другой стороны, уже в указанной статье закон допускает исключения из данного принципа. Такие исключения установлены правилами п. 3 ст. 552 ГК РФ, согласно которому допускается продажа объектов недвижимости, находящихся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, отдельно от самого земельного участка и без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком. При такой продаже недвижимости покупатель приобретает лишь право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Приведем противоположный пример, когда законодатель установил при ипотеке (залоге недвижимости) возможность только одновременной ипотеки здания или сооружения с земельным участком, на котором оно располагается (ст. 69 Закона об ипотеке). Также законом установлен запрет на отчуждение земельного участка без отчуждения находящихся на нем зданий и сооружений, если они принадлежат одному лицу (ст. 35 ЗК РФ).

Отсутствие единообразия в урегулировании вопросов возникновения и прекращения права собственности и иных вещных прав на земельные участки и объекты недвижимого имущества, расположенные на этих земельных участках, зачастую рассматривается как одна из проблем правового регулирования в данной области отношений[50 - Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика / Отв. ред. А.Л. Маковский. С. 96; Гришаев С.П. Указ. соч.]. С.П. Гришаев в своих исследованиях, в частности, отмечает, что «идея «единой судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов» в рамках действующего законодательства нереализуема», рассматривая ее лишь как перспективу его развития[51 - Гришаев С.П. Указ. соч. С. 100.].

С учетом того обстоятельства, что для земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости установлен различный правовой режим, процедура обращения взыскания на указанные объекты недвижимости также должна представлять собой раздельные процессуальные действия по отношению к земельному участку и находящимся на нем объектам недвижимости как на самостоятельные объекты.

Недра, участки которых также относятся к разновидности недвижимого имущества, согласно Закону РФ от 21.02.1992 г. № 2395-I «О недрах»[52 - СЗ РФ. 1995. № 10. Ст. 823.], представляют собой «часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии – ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения». При этом согласно ст. 1.2 указанного Закона недра являются исключительно объектом государственной собственности, а участки недр «не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме». По этому поводу в юридической литературе высказывалось мнение, что «указанное обстоятельство делает бессмысленным требование о государственной регистрации прав на участки недр, поскольку данный объект изъят из гражданского оборота и никому, кроме государства, принадлежать не может»[53 - Аликумова Г.Ю. Некоторые проблемы квалификации объектов гражданских прав // Общество и право. 2009. № 5. С. 126–130.].

Далее хотелось бы остановиться на таком особом виде недвижимого имущества, как предприятие. Предприятие как имущественный комплекс представляет собой сложный объект, признанный недвижимостью ст. 132 ГК РФ, согласно которой предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью, а в его состав входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. О.М. Козырь отмечала особый характер правового регулирования указанного объекта недвижимости[54 - Козырь О.М. Указ. соч. С. 280–281.].

Спорным вопросом в теории и на практике является вопрос о делимости имущественного комплекса. Согласно п. 2 ст. 132 ГК РФ часть предприятия может выступать отдельным объектом гражданского оборота. При этом в литературе отмечается, что «с теоретической точки зрения имущественный комплекс – это установленный законом неделимый объект гражданско-правовых отношений (его неделимость заключается в распространении единого правового режима на все имущество, входящее в его состав)»[55 - Гришаев С.П. Указ. соч. С. 115.].

Для исполнительного производства указанный вопрос также является актуальным, поскольку обращение взыскания на предприятие как на объект недвижимости имеет также свои особенности. Законом об исполнительном производстве установлен порядок обращения взыскания на имущество должника-организации (ст. 94), однако в данном случае понятие должника-организации, которое может собой представлять организационно-правовую форму предприятия, рассматривается не в качестве объекта недвижимого имущества, а в качестве субъекта права, юридического лица – организации. При этом в указанной статье объекты, принадлежащие организации-должнику, разделены на четыре группы, в зависимости от включения в которые непосредственно определяют очередность обращения взыскания.

Так, объекты первой группы и соответственно очереди обращения взыскания представляют собой «движимое имущество, непосредственно не участвующее в производстве товаров, выполнении работ или оказании услуг, в том числе на ценные бумаги (за исключением ценных бумаг, составляющих инвестиционные резервы инвестиционного фонда), предметы дизайна офисов, готовую продукцию (товары), драгоценные металлы и драгоценные камни, изделия из них, а также лом таких изделий». Вторую группу объектов составляют «имущественные права, непосредственно не используемые в производстве товаров, выполнении работ или оказании услуг». Объектом третьей очереди является недвижимое имущество, также непосредственно не участвующее в производстве товаров, выполнении работ или оказании услуг. И четвертую группу объектов, на которую взыскание обращается в последнюю очередь, составляют «непосредственно используемые в производстве товаров, выполнении работ или оказании услуг имущественные права и не участвующее в производстве товаров имущество: объекты недвижимого имущества производственного назначения, сырье и материалы, станки, оборудование и другие основные средства, в том числе ценные бумаги, составляющие инвестиционные резервы инвестиционного фонда».

Исходя из приведенного в Законе перечня объектов, принадлежащих должнику-организации, можно сделать вывод, что признаваемый недвижимостью имущественный комплекс – предприятие охватывает собой лишь последнюю группу объектов, которые могут принадлежать должнику-организации.

Важно отметить также и тот факт, что ст. 132 ГК РФ предусматривает возможность изменения состава предприятия как имущественного комплекса законом или договором. Так, например ст. 340 ГК РФ в п. 2 расширяет состав предприятия, являющегося предметом ипотеки, включая в него права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки. В качестве примера сужения состава предприятия как объекта недвижимости можно привести установленные ст. 559 ГК РФ правила купли-продажи предприятия, согласно которым права продавца, полученные им на основании лицензии на осуществление определенного вида деятельности, не подлежат передаче покупателю. Аналогично указанные права исключаются законом из состава предприятия при его аренде (ст. 656 ГК РФ).

Также в отношении урегулирования правового статуса предприятия как имущественного комплекса в юридической литературе отмечается наличие проблемы, связанной с отсутствием в действующем законодательстве отличительных признаков предприятия как объекта гражданских прав, поскольку в экономической деятельности можно использовать и иные имущественные комплексы[56 - Концепция гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М., 2004. С. 43.].

Следующий вид недвижимого имущества, особенности правового режима которого необходимо рассмотреть, – это здания и сооружения. Законодательство не дает легального определения указанных объектов недвижимости, как и не проводит юридического разграничения между этими двумя понятиями. В литературе встречаются следующие определения. В частности, О.М. Козырь под зданием (сооружением) понимает «любой искусственно возведенный на земельном участке объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба назначению невозможно»[57 - Козырь О.М. Указ. соч. С. 276.]. В.В. Витрянский определяет здание (сооружение) как «любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно»[58 - Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. М., 2002. С. 523.].

По функциональному назначению здания делятся на жилые и нежилые, в зависимости от чего различаются их правовые режимы использования. Соответственно жилые здания имеют своим предназначением проживание, а нежилые, согласно определению, приведенному в Общероссийском классификаторе основных фондов[59 - Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-94, утв. Постановлением Госстандарта РФ от 26.12.1994 г. № 359 // СПС «КонсультантПлюс».], – «создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей». При этом особенностью жилых зданий может являться включение в их состав нежилых помещений. В целом понятия «жилое помещение», «жилой дом» (представляющий собой индивидуально-определенное здание) являются однопорядковыми (более подробно правовой режим жилых и нежилых помещений будет рассмотрен ниже).

Особенностью правового режима здания или сооружения, имеющей значение для участия указанного объекта недвижимости в гражданском обороте, является обязательная государственная регистрация права на соответствующее здание либо сооружение. Самовольно построенные здания и сооружения признаются объектами недвижимости, однако при этом не могут участвовать в гражданском обороте и являться предметом гражданско-правовых сделок (ст. 222 ГК РФ). Для участия в гражданском обороте здание (сооружение) должно пройти ряд формальных процедур, в результате которых оно должно быть принято в эксплуатацию, на него необходимо получить технический паспорт и зарегистрировать право.

На здания и сооружения в качестве объектов как вещных, так и обязательственных прав распространяется общий правовой режим, установленный для недвижимого имущества. Наряду с этим имеют место и определенные особенности правового режима при совершении некоторых сделок. Так, например, для договора аренды здания или сооружения законом установлены дополнительные требования, такие как передача арендатору прав на земельный участок, на котором располагается указанный объект (ст. 652 ГК РФ), а также сохранение за ним права пользования земельным участком при его продаже третьим лицам (ст. 653 ГК РФ). Особенности правового режима наблюдаются также при заключении договора залога (ипотеки) строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей. Так, указанный договор должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в поземельной книге по месту нахождения указанного объекта недвижимости[60 - Статья 43 Закона РФ от 29.05.1992 г. № 2872-I «О залоге» // Российская газета. 1992. 6 июня. № 129 (утратил силу).].

Отдельная глава Закона об ипотеке посвящена особенностям ипотеки предприятия, здания, сооружения и нежилого помещения, согласно ей установлено также, что «ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение» (ст. 69). Согласно названной статье в случае, когда залогодатель здания или сооружения, находящегося на земельном участке, является владельцем такового на правах аренды земельного участка, установлено, что при ипотеке здания или сооружения заложенным будет считаться и указанное право аренды земельного участка. При этом Закон уточняет, что если в аналогичном случае земельный участок принадлежит залогодателю на праве постоянного пользования, то на указанное право залог не распространяется, и при обращении взыскания на заложенное здание, сооружение или предприятие к новому собственнику переходит право пользования земельным участком в том же объеме и на тех же условиях, что были у залогодателя указанного недвижимого имущества.

Далее остановимся на некоторых особенностях такого вида недвижимого имущества, как объекты незавершенного строительства.

В перечень недвижимых вещей указанные объекты были внесены законом в 2005 г. (с 01.01.2005 г. начала действовать новая редакция ст. 130 ГК РФ)[61 - Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 39.], до этого же долгое время в научной литературе обсуждался вопрос о возможности отнесения указанных объектов к недвижимости. Е.А. Сухановым высказывалось мнение, что поскольку «до регистрации в порядке ст. 219 ГК РФ любой объект не может считаться недвижимостью»[62 - Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 1998. № 6. С. 3–13.], объект незавершенного строительства не должен рассматриваться как объект недвижимости. В то же время О.Е. Романов рассуждал иначе: «Объект строительства, неразрывно связанный с землей вне зависимости от того, завершены ли строительные работы или нет, неправомерно рассматривать как движимое имущество, поскольку оно подпадает под определение ст. 130 ГК»[63 - Романов О.Е. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимым имуществом: некоторые вопросы правоприменения // Хозяйство и право. 1998. № 8. С. 46–50.]. В свою очередь К.И. Скловский, не соглашаясь с указанным утверждением[64 - См.: Скловский К.И. О защите прав собственности на объект, не зарегистрированный в качестве недвижимости // эж-Юрист. 1999. № 9.], был приверженцем первого подхода, отмечая при этом, что «объект строительства может считаться единым имущественным комплексом, включающим не только строительные материалы, но и стоимость затрат на монтаж и прочее»[65 - Скловский К.И. Квалификация отношений по застройке и права на объект строительства в судебной практике // Хозяйство и право. 1997. № 10. С. 78.]. В настоящее время вопрос об отнесении объектов незавершенного строительства не имеет практического смысла, однако в цивилистической науке в качестве новой проблемы поднимался вопрос о том, можно ли считать объект договора строительного подряда объектом незавершенного строительства в том случае, когда сам договор не прекратил своего действия. Большинство исследователей сошлись во мнении, что нельзя[66 - См.: Гришаев С.П. Указ. соч. С. 113–114.].

Указанный вопрос в свое время также нашел отражение и в судебной практике. Так, следует отметить Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»[67 - Вестник ВАС РФ. 1998. № 10.], в п. 16 которого отмечалось, что «не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу». В настоящее время указанное Постановление утратило силу[68 - Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. № 23 «О признании утратившим силу Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»» // Вестник ВАС РФ. 2010. № 7.] в связи с принятием Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»[69 - Российская газета. 2010. 21 мая. № 109.].

Во вновь принятом совместном Постановлении Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ относительно объектов незавершенного строительства рассмотрен вопрос возможности их отнесения к таким объектам недвижимости, как самовольные постройки. Согласно п. 30 указанного Постановления «в соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.

На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ».

Таким образом, возможность признания объекта незавершенного строительства самовольной постройкой является еще одной особенностью правового режима, в случае реализации которой на практике, а именно в случае получения решения суда о признании права собственности на такой объект, самовольная постройка будет включена в гражданский оборот и также сможет выступать объектом взыскания в исполнительном производстве.

Необходимо также отметить следующую особенность правового режима, установленного для объектов незавершенного строительства при осуществлении исполнительного производства. Согласно ст. 89 Закона об исполнительном производстве для реализации объекта незавершенного строительства, принадлежащего должнику, на торгах предусмотрено требование по передаче документов, дополнительных к постановлению судебного пристава-исполнителя и иных обязательных для любого вида имущества документов, а именно копии решения об отводе земельного участка и копии разрешения органа государственной власти и (или) органа местного самоуправления на строительство.

Остановимся на рассмотрении правового режима жилых и нежилых помещений. Жилые и нежилые помещения прямо поименованы в качестве объектов недвижимого имущества в ст. 1 Закона о государственной регистрации прав. Важное значение правовой режим помещений жилого типа представляет для исполнительного производства, поскольку, являясь единственно пригодным для проживания гражданина-должника, оно исключается из имущества, подлежащего взысканию.