Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции

В условиях конкурса предусмотреть следующее:

компенсацию инвестором (победителем конкурса) Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы жилой площади, затраченной на переселение жителей из дома…

вывод за счет средств инвестора собственников нежилых помещений или привлечение их к участию в реконструкции объекта».

Иначе говоря, Городская конкурсная комиссия по инвестированию строительства и реконструкции жилых объектов еще не подобрала инвестора для реализации инвестиционного проекта реконструкции, еще не предусмотрен вывод собственников нежилых помещений за счет средств инвестора, не определено равноценное возмещение собственнику, а сроки вывода владельцев недвижимости из объекта реконструкции распоряжением № 3-РП уже установлены. Вот вам и «компенсационный механизм». Вот вам и правосудие.

* * *

Немало требуется знать и уметь, чтобы защититься от неправомерных действий исполнительной власти. Поэтому владельцам недвижимости, желающим отстоять и защитить свои права, нужно обращаться за помощью к юристам: только они могут должным образом вести дела об оспаривании в суде актов о реконструкции.

Кроме того, владельцам недвижимости, безусловно, поможет грамотная тактика защиты их прав. Что под этим подразумевается? Наибольшее внимание в книге было уделено активной защите прав владельцев недвижимости, т. е. обращениям в суд. Но помимо такого, активного, способа защиты своих прав, свобод и интересов может использоваться и пассивная защита. Она заключается в том, что владельцы недвижимости не соглашаются отдать инвестору принадлежащую им недвижимость, и в этом случае уже инвестор обращается в суд с требованием выселить владельца недвижимости из реконструируемого дома (здания). Это может быть вторым этапом защиты прав владельцев недвижимости, причем весьма эффективным.

Например, в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за квартал II 1997 г. по гражданским делам (утв. постановлением Президиума Верховного Суда от 1 октября 1997 г.) рассмотрено такое дело:

«Решением суда (оставленным без изменения последующими судебными инстанциями) удовлетворен иск территориального жилищного управления к В., Л. и членам их семей о выселении из двух комнат коммунальной квартиры в центре г. Москвы с предоставлением двух двухкомнатных квартир в черте города.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила судебные постановления с направлением дела на новое рассмотрение, указав следующее.

…Удовлетворяя иск о выселении ответчиков, суд первой инстанции сослался на п. 1 ст. 91 ЖК РСФСР, поскольку, по мнению суда, дом, в котором находится жилое помещение, подлежал сносу. Однако этот вывод суда материалами дела не подтвержден.

Доказательств в подтверждение решения вопроса о сносе дома в связи с отводом земельного участка для государственных или общественных нужд в деле нет. Более того, постановлением Правительства Москвы дом подлежал реконструкции, а не сносу. Как видно из дела, ответчики были согласны на предоставление на период капитального ремонта дома пригодного к проживанию жилья в маневренном фонде без расторжения договора найма жилого помещения.

Поскольку законных оснований для выселения ответчиков с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения не имелось, вывод суда нельзя признать правильным (Определение № 5В97-50)».

Поэтому под тактически грамотным построением защиты прав владельцев недвижимости подразумевается такой порядок действий: вначале владелец недвижимости обращается в суд с требованием признать акт о реконструкции недействительным. Если судебным решением в удовлетворении такого требования владельцу недвижимости будет отказано, следует, во-первых, обжаловать это решение вплоть до высших судебных инстанций (Верховный Суд или Высший Арбитражный Суд Российской Федерации), а во-вторых, если инвестор не предложит владельцу недвижимости приемлемый вариант, не отдавать свою недвижимость инвестору. При обращении инвестора в суд с требованием к владельцу недвижимости освободить реконструируемый объект, владелец недвижимости получит еще одну возможность отстоять свои права в суде.