Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции

Во-вторых, исполнительный орган государственной власти может действовать только в пределах полномочий, предоставленных ему законодательством по принципу «запрещено все то, что не разрешено законом». В настоящее время в России не существует нормативно-правового акта, разрешающего органам исполнительной власти субъектов Федерации и (или) наймодателю поручать проведение реконструкции третьему лицу – коммерческой организации (инвестору), так как сохранность жилищного и иного фонда была и остается одной из основных обязанностей наймодателя (ст. 140–141 ЖК РСФСР и ст. 65 ЖК РФ).

В-третьих, поскольку отношения нанимателя и наймодателя регулируются договором (социального найма или найма жилых помещений), то это гражданские отношения равноправных субъектов, регулируемые нормами гражданского права. Из этого следует, что передача наймодателем своей обязанности (в данном случае обязанности обеспечить сохранность жилищного фонда) третьему лицу (инвестору) представляет собой перевод долга. А перевод долга должен совершаться в соответствии со ст. 391, 392 ГК РФ, т. е. с согласия нанимателя. Поэтому неисполнение органом исполнительной власти и (или) наймодателем обязанности получить от нанимателей недвижимости (подлежащей реконструкции) согласие на проведение реконструкции третьим лицом, нарушает права этих нанимателей.

И, в-четвертых, акт о реконструкции расторгает договор (социального найма или найма жилых помещений) между наймодателем и нанимателем без согласия последнего. Между тем односторонний отказ «от исполнения договора полностью или частично» (ст. 450 ГК РФ), так же как и односторонний «отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий» (ст. 310 ГК РФ), возможен только в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон. Поскольку ни Жилищный, ни Гражданский кодексы, ни какой-либо другой закон не допускают такого отказа по договору найма жилого помещения (при условии, что наниматель надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору), а соглашение сторон о расторжении договора найма жилого помещения отсутствует, акт о реконструкции нарушает права нанимателей.

Говоря о нарушении прав арендаторов (субарендаторов), выделим важный аспект: исполнительная власть очень легковесно относится к договорам аренды, на основании которых арендаторы владеют имуществом. Например, Правительство Москвы с удивительной «легкостью» говорит в своих актах о расторжении договоров аренды. Причем эта «легкость» присутствует в актах Правительства Москвы как раньше, так и теперь. В самом деле:

«5. Москомимуществу… В установленном порядке расторгнуть имеющиеся договоры на аренду помещений в зданиях (приложение 2) и прекратить оформление документов на передачу указанных помещений в… аренду» (постановление Правительства Москвы от 13 октября 1992 г. № 843[92 - О реализации программы комплексной реконструкции квартала 278 микрорайона 30 улицы Сретенки (Центральный административный округ) // Вестник Мэрии Москвы. 1992. № 22.]);

«7. Департаменту имущества города Москвы… Расторгнуть в установленном порядке договоры аренды с пользователями нежилых помещений (приложение)» (постановление Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. № 275-ПП[93 - О проектировании и реконструкции торгово-административного комплекса с подземной автостоянкой по адресу: ул. 9-я Парковая, д. 27/36 (Восточный административный округ) // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. № 27.]).

Но арендаторы (субарендаторы) являются полноправными владельцами недвижимости, и подобное отношение к ним со стороны исполнительной власти совершенно необоснованно. Хотя они и не собственники, но владеют имуществом по основанию, предусмотренному законом (по договору аренды), и их права подлежат защите наравне с правами собственников (ст. 305 ГК РФ). Следовательно, нарушение прав арендаторов (субарендаторов) обосновывается аналогично нарушению прав собственников (об этом будет сказано ниже).

Вместе с тем именно во владении недвижимостью на основании договора аренды состоит особенность положения арендаторов, которая выражается, в частности, в том, что при защите интересов арендаторов необходимо учитывать условия договора аренды, по которому арендатор владеет имуществом. Рассмотрим три важных примера, иллюстрирующих особенности правового положения арендаторов (субарендаторов) и вопросы расторжения с ними договоров аренды.

Комитет по управлению имуществом Москвы (далее в этом примере – комитет) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к акционерному обществу «Консорциум Век» о его выселении из занимаемого нежилого помещения площадью 67,7 кв. м, расположенного по адресу: Москва, пер. Сивцев Вражек, д. 42, стр. 3.

Обосновывая исковые требования, комитет сослался на то, что договор аренды от 28 февраля 1995 г. № 00-359/95 расторгнут истцом в одностороннем порядке в связи с включением спорного помещения в перечень зданий, подлежащих реконструкции в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 23 апреля 1996 г. № 372 «Об изъятии зданий, реконструируемых с привлечением средств инвесторов, на которых длительное время не ведутся работы (Центральный административный округ)».

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел материалы дела и установил, что между Комитетом по управлению имуществом Москвы и акционерным обществом «Консорциум Век» 28 февраля 1995 г. заключен договор аренды № 00-359/95 нежилого помещения площадью 67,7 кв. м, расположенного по адресу: Москва, пер. Сивцев Вражек, д. 42, стр. 3.

На основании ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Пунктом 6.3 названного выше договора предусмотрена возможность его одностороннего расторжения арендодателем в случае передачи строения для дальнейшей реконструкции.

В материалах дела имеется постановление Правительства Москвы от 23 апреля 1996 г. № 372 и распоряжение заместителя премьера Правительства Москвы от 1 августа 1996 г. № 981-РЗП, в которых указанное строение включено в перечень зданий, подлежащих реконструкции.

Поскольку досрочное расторжение договора арендодателем в одностороннем порядке предусмотрено п. 6.3 договора, ответчик знал о последствиях, указанных в этом пункте, так как договор подписан сторонами и скреплен печатями.

В соответствии с ч. 2 ст. 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского Кодекса, что имело место в данном случае.

Арендодатель направил арендатору уведомление о расторжении договора аренды от 4 ноября 1996 г. № 290-пр-96.

Исковое требование о выселении акционерного общества из занимаемого нежилого помещения удовлетворено полностью (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 1997 г. № 4180/97[94 - Опубликовано в извлечениях в Вестнике ВАС РФ. 1998. № 5. Ст. 28.]; см. приложение 70).

Общество с ограниченной ответственностью «Агрофирма Радомир» (далее в этом примере – общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным распоряжения Правительства Москвы от 29 апреля 2004 г. № 835-РП «О комплексной реконструкции с элементами нового строительства и реставрации домовладений по адресу: ул. Б. Полянка, д. 53, стр. 1, 2 (Центральный административный округ)» (далее в этом примере – распоряжение № 835-РП).

Федеральный арбитражный суд Московского округа установил следующее.

В соответствии с заключенными охранно-арендными договорами от 1 января 2000 г. № 354/1 и от 1 декабря 2001 г. № 354, прошедшими государственную регистрацию, спорные здания (подлежащие реконструкции по распоряжению № 835-РП) переданы в арендное пользование общества сроком до 1 июня 2004 г. для использования под конторские цели с обязательством выполнить проектные, ремонтно-реставрационные, консервационные и противоаварийные работы в арендуемых строениях в соответствии с разд. 2 актов технического состояния, являющихся неотъемлемой частью договоров, в указанные в актах сроки.

Суд отметил, что в рамках заключенных договоров общество взяло на себя обязательство выполнить за свой счет предпроектные и реставрационные работы с безвозмездной передачей всех проектных, обмерных и научно-исследовательских материалов, а по окончании срока действия договоров освободить арендуемые строения. Несмотря на окончание срока действия охранно-арендных договоров, общество продолжает использовать арендованное имущество.

В момент принятия распоряжения № 835-РП спорные строения были обременены обязательствами перед обществом, основанными на заключенных с ним охранно-арендных договорах, срок действия которых не истек.

В установленном законом порядке эти договоры не расторгнуты и недействительными не признаны. Доказательства принятия арендодателем предусмотренных законодательством мер к прекращению обязательственных отношений с обществом, распространяющихся на спорные объекты недвижимости, до издания оспариваемого распоряжения в деле отсутствуют.

То, что общество продолжает использовать спорные строения, не свидетельствует о законности распоряжения № 835-РП, вынесенного до прекращения с ним обязательственных отношений, касающихся этих объектов недвижимости.

Право общества как арендатора спорных строений зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это право в установленном законом порядке не оспорено.

При изложенных обстоятельствах суд постановил: признать распоряжение № 835-РП недействительным (постановление ФАС Московского округа от 20 января 2006 г. № КА-А40/13533-05-П; см. приложение 71).

Департамент имущества г. Москвы (далее в этом примере – Департамент) предъявил в арбитражном суд иск о расторжении на основании ст. 450, 451 ГК РФ договора аренды от 27 июля 2001 г. № 08-219/2001 и выселении общества с ограниченной ответственностью «Алари-Сервис Калининский мост» (далее в этом примере – общество) из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Калининский мост, дом б/н, стр. 1 (далее в этом примере – мост).

По мнению Департамента, поскольку органом власти принято распоряжение о реконструкции моста, договор аренды подлежит расторжению, а арендатор – выселению.

Рассмотрев дело, суд установил, что в соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, служит основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Суд правомерно исходил из того, что принятие распоряжения о реконструкции не может рассматриваться в качестве существенно изменившегося обстоятельства (п. 1 ст. 451 ГК РФ), так как органы власти г. Москвы, передавая помещение в аренду, могли предвидеть реконструкцию моста.

Поэтому Департаменту было отказано в удовлетворении его иска (постановление ФАС Московского округа от 9 марта 2006 г. № КГ-А40/1274-06; см. приложение 72).

Нарушение прав собственников состоит в противоречии актов о реконструкции пункту 3 ст. 35 Конституции, где сказано: «Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения».

Вновь обращаемся к этой норме права. Любой акт о реконструкции, затрагивающий права собственников недвижимости и не идентичный ст. 35 Конституции России, нарушает их права – это аксиома. В российском законодательстве, в отличие от Французского гражданского кодекса (кодекса Наполеона), нет слов «собственность священна», но права собственников недвижимости (находящейся в реконструируемом доме) должны быть надежно защищены статьей 35 Конституции России.

Подтверждает сказанное пример из судебной практики.

Юридическое лицо (далее в этом примере – общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным постановления Правительства Москвы от 15 апреля 2003 г. № 266-ПП[95 - О мерах по выполнению реконструкции жилых домов кварталов 230, 231, 231 а (Центральный административный округ) и утрате силы постановлений Правительства Москвы от 8 июня 1999 г. № 512, от 19 апреля 1994 г. № 344, от 8 ноября 1994 г. № 1025.] (далее в этом примере – постановление № 266-ПП) в части п. 4.2, приложения № 5 п. 4, касающихся включения в инвестиционный контракт, заключенный с инвестором, в качестве объекта, подлежащего сносу, отдельно стоящего здания общей площадью 1 464,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Б. Козихинский пер., д. 22, стр. 2.

Федеральный арбитражный суд Московского округа, изучив материалы дела, заслушав и обсудив доводы представителей сторон, установил следующее.

Из фактических обстоятельств усматривается, что по постановлению № 266-ПП подлежит сносу объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Москва, Б. Козихинский пер., д. 22, стр. 2.

Нежилое здание общей площадью 1 464,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Б. Козихинский пер., д. 22, стр. 2, находилось во владении общества на праве собственности, что подтверждается и свидетельством о государственной регистрации права собственности.

Суд на основании всестороннего исследования фактических обстоятельств и объективной оценки доказательств пришел к правильному выводу о том, что постановление № 266-ПП в оспариваемой части нарушает законные права и интересы общества (как собственника здания), не соответствует ст. 1 п. 1, 2, ст. 235, 239, 450, 452 ГК РФ, ст. 35, 36 ЗК РФ.

Согласно ст. 35 Конституции России, право частной собственности охраняется законом, никто не может быть лишен имущества иначе как по решению суда.

В силу ст. 235 ГК РФ не допускается принудительное изъятие имущества у собственника.

Правительство Москвы, приняв решение о сносе здания, фактически решило вопрос о принудительном изъятии имущества у собственника во внесудебном порядке. При этом Правительство не решило вопрос о компенсации затрат собственнику.

Что же касается доводов заявителя кассационной жалобы о том, что вопрос о компенсации будет решен с собственником, то они несостоятельны и документально не подтверждены. Вопрос о компенсации собственнику строения, снос которого разрешен оспариваемым постановлением, не решен до настоящего времени, что не отрицается сторонами, несмотря на то, что с момента принятия постановления прошел не один год.

Вывод суда о несоответствии закону постановления № 266-ПП в оспариваемой части сделан на основании правильного применения указанных норм материального права. Заявленные требования общества удовлетворены (постановление ФАС Московского округа от 1 ноября 2004 г. № КА-А40/9854-04; см. приложение 73).

Говоря о нарушении актами о реконструкции прав собственников, закрепленных в п. 3 ст. 35 Конституции, нельзя не сказать о следующем.

В некоторых актах о реконструкции указывается, какая доля будет принадлежать инвестору, а какая перейдет к городу после проведения реконструкции (например, постановление № 625; см. приложение 12). В таких случаях нужно знать, что если после реконструкции недвижимости имущество собственника перейдет в собственность города, то нарушение его прав заключается в следующем. Согласно п. 2 ст. 235 ГК РФ, «принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме» случаев, предусмотренным данной статьей. Абзацем 3 п. 2 ст. 235 ГК РФ установлено, что обращение в государственную собственность (например, в собственность города, орган исполнительной власти которого издал акт о принудительной реконструкции) «имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном статьей 306» ГК РФ. Если такой закон отсутствует, оспариваемый акт о реконструкции не соответствует требованиям ст. 235 ГК РФ, а также нарушает права собственников, чьи права и интересы затрагиваются этим актом.

Если же после реконструкции дома (здания) имущество собственников перейдет не в собственность города, а в собственность инвестора (организации, которая согласно акту о реконструкции должна провести эту реконструкцию), то ст. 235 ГК РФ (содержащая исчерпывающий перечень случаев принудительного изъятия имущества у собственника) не предусматривает случая, когда находящееся в собственности граждан или организаций имущество орган исполнительной власти вправе обратить в частную собственность другого лица (или других лиц). Это также свидетельствует о том, что акт о реконструкции не соответствует закону и нарушает права собственников.

Если в акте о реконструкции не указано, какая именно доля (не в процентах, как, например, в постановлении № 625: «…30 % – в собственность города Москвы в лице Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы», а конкретное место нахождения, величина и т. д.) и в чью собственность перейдет, то это будет еще одним козырем собственника недвижимости, обратившего в суд.

Приведенное обоснование нарушения прав и интересов физического лица или организации актом о реконструкции подтверждено и одним из двух высших судебных органов – Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации, который в постановлении Президиума от 14 декабря 2004 г. № 11992/04 (приложение 59) ясно изложил свою позицию.