Стань экспертом по купле-продаже помещений

Как вы теперь уже знаете, долги за капитальный ремонт, накопленные предыдущим собственником, в любом случае придется платить новому собственнику.

МОШЕННИЧЕСТВО

Обязательно нужно исключить риск мошеннических схем в отношении квартиры по ряду совершенных сделок с целью «замести следы».

Риск наличия мошеннических схем в отношении квартиры – это риск оспаривания одной из ряда совершенных сделок, т.е. риск остаться без квартиры.

Думаю, уже ни для кого не секрет, что существуют мошеннические схемы, когда у гражданина, как правило, одиноко живущего, «отжимают» квартиру, а затем последовательно совершаются еще несколько сделок по купле-продаже квартиры с целью «замести следы».

Возможное последствие для вас как для будущего обладателя такой квартиры – это то, что одна из сделок впоследствии может быть признана недействительной, и квартира будет возвращена одному из предыдущих собственников. У вас же останется только надежда когда-то получить свои деньги обратно.

Кроме того, анализ истории по смене собственников жилья поможет вам понять, как часто они менялись. Если их было много, тогда встает закономерный вопрос: «Почему? Может что-то с этой квартирой не так?..»

Для того чтобы получить информацию о предыдущих собственниках объекта недвижимости, нужно попросить собственника заказать выписку из ЕГРН о переходе права собственности.

Как она выглядит, смотрите на рисунке 3.

Рис. 3. Выписка из ЕГРН о переходе права собственности.

СКАЖИ МНЕ, КТО ПРОШЛЫЙ СОБСТВЕННИК, И Я СКАЖУ КТО ТЫ

Рекомендую изучить правоустанавливающие документы, то есть те, на основании которых возникло право собственности у собственников на жилье.

Это необходимо для того, чтобы понимать историю квартиры, исключить совершение сделки с какой-либо противоправной целью (скрыться от уплаты долга по исполнительному производству, избавиться от «лишнего» имущества перед банкротством и т.д.).

Обращаем внимание на то, как давно была совершена такая сделка и не является ли вторая сторона договора родственником нынешнего продавца.

Если квартира перешла по завещанию, то проблем не возникнет.

Если переход права собственности на квартиру произошел более десяти лет назад, то вероятность возникновения проблем в будущем минимальна.

Если переход права собственности на квартиру перешел в результате сделки дарения, и трех лет с момента совершения сделки еще не прошло, то нужно анализировать дарителя более подробно, в том числе на признаки банкротства (об этом в отдельном разделе книги).

ПСИХ ИЛИ НЕ ПСИХ

Перед совершением сделки купли-продажи у продавца необходимо запросить справки о том, что он не стоит на учете в психо- и наркодиспансере.

Сейчас практически все крупные агентства недвижимости просят продавца предоставить данные документы. Такого обязательного требования вы не встретите ни в одном нормативно-правовом акте. Но, действительно, получить и иметь данные документы покупателю будет не лишним, так как по сути это ваша страховка на будущее, на случай оспаривания сделки со стороны родственников продавца.

В судебной практике при вступлении в наследство это не редкость. Близкие родственники не всегда знают об отчуждении имущества их родными, поэтому впоследствии возникают сомнения в том, что сделка на самом деле была, начинают приводить доводы о том, что лицо, производившее сделку, уже было не в состоянии руководить своими действиями и понимать значение совершаемых действий, и что подпись тоже, скорее всего, данному гражданину не принадлежит. Начинаются долгие судебные тяжбы с проведением по делу посмертной судебно-психиатрической и почерковедческой экспертизы.

Поэтому, мой вам совет: позаботьтесь обо всех возможных рисках заранее. Семь раз проверь, потом купи.

ПРОВЕРКА СОБСТВЕННИКОВ

Итак, документы, дающие нам представление об объекте, собраны. Настало время все узнать о собственниках и их ближайших родственниках. Только так вы будете максимально подстрахованы от возможных негативных рисков приобретения имущества.

В настоящее время вопрос проверки собственников актуален как никогда.

Если должник не справляется с долговой нагрузкой, то он может либо самостоятельно подать в суд заявление для признания его банкротом, либо его кредитор может обратиться с данным иском в суд. Для должника это выгодно тем, что его долги спишут. Для кредитора это бывает выгодно в связи с тем, что можно оспорить сделки должника в пределах десятилетнего срока и обратить взыскание на все имеющееся у него имущество, а также на долю в праве собственности на общее совместно нажитое имущество супругов.

Если ваш покупатель в долгах, как в шелках, и он продает помещение, то эта сделка по продаже потом может быть оспорена. То есть сделку признают недействительной, что повлечет реституцию – то есть возврат всего в первоначальное состояние. Вы – без квартиры, и вам должны вернуть деньги за объект недвижимости. При этом денег должен человек – банкрот, то есть тот, у которого их точно нет. А даже если и где-то есть, то он вам их не отдаст. Если гражданин в процедуре банкротства, он не имеет возможности распоряжаться своими денежными средствами, теперь за него это делает арбитражный управляющий. Продавец окажется снова с квартирой, но она фактически уже не его, а в конкурсной массе, которую будут реализовывать с торгов.

Та же самая ситуация может возникнуть, если в стадии предбанкротства или банкротства находится супруг собственника (даже если реализовывается не совместно нажитое имущество) или другие ближайшие родственники. Так как в настоящее время в случае банкротства гражданина проверяются не только сделки с его имуществом, но и наличие имущества у ближайших родственников (как правило, у супруга и детей) и произведенными ими сделки.

Согласитесь, так себе ситуация для вас?..

Поэтому очень важно понимать:

1. Кому квартира принадлежит сейчас (не находится ли он в состоянии предбанкротства).

2. Кому квартира принадлежала ранее (не была ли аналогичная ситуация перед банкротством).

3. В браке ли собственник, если собственник по документам один.

4. Если в браке, то есть ли у супругов брачный договор, есть ли нотариальное согласие на отчуждение имущества. Не находится ли второй супруг в стадии предбанкротства или банкротства.

5. Есть ли у собственника дети и не находятся ли они в стадии предбанкротства или банкротства.

6. Есть ли у собственника родители и не находятся ли они в стадии предбанкротства или банкротства.

Чтобы получить информацию о том, находится ли собственник недвижимости в зарегистрированном браке, прямо спрашиваем об этом у него и смотрим паспорт РФ, есть ли в нем отметка о браке.

Если паспорт менялся, то есть вероятность того, что в нем отметки о браке не будет, так как ее проставляют только при предоставлении соответствующих документов.

Если продавец находится в браке, то нужно выяснить, есть ли у супругов брачный договор.

Если брачный договор есть, нужно его изучить.

Если брачного договора нет, то должно быть получено нотариальное согласие от супруга на отчуждение данного имущества, чтобы избежать возможность оспаривания сделки в будущем со стороны второго супруга.

При регистрации сделки в территориальном управлении Росреестра нотариальное согласие супруга на отчуждение совместно нажитого имущества не является обязательным документом при приеме документов и регистрации перехода права собственности. Тем не менее, в заявлении будет указано, что гражданин, отчуждающий имущество, находится в браке, и согласие супруга получено не было. Что в последующем может быть использовано против вас, как нового собственника помещения, при оспаривании сделки купли-продажи.

СТАНЬТЕ ШЕРЛОКОМ ХОЛМСОМ: 4 СПОСОБА ЛЕГАЛЬНО И БЕСПЛАТНО ПОЛУЧИТЬ ИНФОРМАЦИЮ О ГРАЖДАНИНЕ

Проанализируем информацию о наличии признаков банкротства у продавца, его супруга (супруги), предыдущего собственника (если он близкий родственник), детей.

Для этого смотрим информацию:

1) на сайте службы судебных приставов,

2) на сайте судов общей юрисдикции,

3) на сайте Арбитражного суда.

Чтобы проверить наличие у гражданина отсуженных долгов (т.е. тех, по которым есть судебное решение), нужно проанализировать информацию на сайте службы судебных приставов.

На сайтах судов общей юрисдикции найдем информацию о прошлых и текущих судебных процессах гражданина.