Стань экспертом по купле-продаже помещений

Случай из практики: женщина купила квартиру на последнем этаже дома. В квартире был сделан ремонт, произведена перепланировка и реконструкция. Перед проведением данных работ были разработаны проекты и получено согласование от всех необходимых уполномоченных организаций. После получения разрешения был произведён ремонт. Спустя непродолжительное время в квартире произошло залитие. Женщина предполагала, что залитие связано с плохим качеством кровли дома. Она подготовила независимый отчет об оценке ущерба, обратилась с претензией в управляющую компанию. Управляющая компания отрицала какую-либо причастность к данному залитию, претензию оставили без удовлетворения. Чтобы взыскать причиненный ущерб, женщина обратилась с исковым заявлением к управляющей компании в суд. При рассмотрении дела в суде была назначена судебная экспертиза, одним из вопросов которой было выяснение причин залития. Эксперт пришел в квартиру и обнаружил, что, не смотря на то, что перепланировка и переустройство были узаконены, ремонтные работы были выполнены с отступлением от проектной документации. И имеющиеся следы залития не имеют отношения к кровле дома, которая, как выяснилось, находится в хорошем состоянии, а вызваны образованием конденсата из-за установки утеплителя меньшей толщины, нежели определенной в проекте. Прежних собственников привлекли к участию в деле и взыскивали ущерб с них. В данном случае у нового собственника были документы о произведенной перепланировке и реконструкции прежними собственниками, иначе было бы сложно доказать, что данные недостатки квартиры возникли не во время владения квартирой новым собственником, и тогда она бы не смогла взыскать причиненные убытки, и ей бы пришлось производить ремонт за свой счет, чтобы исключить в будущем повторного возникновения такой же ситуации.

Если в квартире, расположенной в многоквартирном жилом доме, была произведена реконструкция, и она не узаконена, имейте в виду, что по нормам действующего законодательства узаконить ее очень сложно, так как требуется получение согласия абсолютно всех собственников данного дома, что на практике практически всегда является невыполнимой задачей.

Ещё один довольно часто встречающий опасный вариант – когда было произведено объединение лоджии с комнатой или кухней и были перенесены батареи. В случае узаконивания такого переустройства, требуется составление дополнительных проектов, связанных с возможными теплопотерями дома, расчетом изменений напора воды. В случае произведения таких манипуляций без проекта, можно нанести сложно устранимые неблагоприятные последствия – холод в квартире, нарушение давления в трубах, появление плесени в соседних квартирах и прочее.

Поэтому будьте предельно внимательны к возможным изменениям объекта недвижимости без подготовки проектной, технической документации и получения необходимых согласований. А если проекты были подготовлены и согласованы, забирайте данную документацию при заключении сделки купли-продажи себе.

Если вы всё-таки очень хотите приобрести объект недвижимости с не узаконенной перепланировкой, переустройством, реконструкцией, имейте в виду, что их узаконивание производится в судебном порядке, потребует дополнительных затрат денег, сил и времени. Если окажется, что согласование произведенных изменений не возможно в силу нарушения строительных и санитарных норм и правил, помещение придется привести за свой счет в первоначальное состояние.

СЛАДКАЯ ПАРОЧКА «ВЫПИСКА ИЗ ДОМОВОЙ КНИГИ» И «ВЫПИСКА ИЗ ФИНАНСОВО-ЛИЦЕВОГО СЧЕТА»

Выписка из домовой книги и выписка из финансово-лицевого счета дадут нам ответы на вопросы:

1. кто зарегистрирован к квартире;

2. имеется ли задолженность за жилищно-коммунальные услуги.

Выписка из домовой книги – это документ, в котором содержатся сведения о зарегистрированных гражданах. Из нее мы узнаем, кто зарегистрирован в помещении, их возраст, когда они были зарегистрированы и на какое время (временно или постоянно).

Выписка из домовой книги должна быть максимально свежая (выдана не более 10 дней назад).

Информация о наличии зарегистрированных лиц необходима для того, чтобы понимать кто эти люди, и когда они будут сняты с регистрационного учета.

В идеале, чтобы на момент совершения сделки купли-продажи зарегистрированных граждан в квартире не было.

Бывает, что лица зарегистрированы по месту жительства, но в квартире не проживают, и их местонахождение не известно. А квартиру нужно срочно продать. Ее продают дешевле, чтобы побыстрее.

Если зарегистрированные лица есть, тогда все зависит от того, насколько вы согласны на данные условия. Если вас все устраивает, тогда обязательно прописываем данные обстоятельства в договоре с указанием сроков, в течение которых зарегистрированные должны будут сняться с регистрационного учета.

Если самостоятельно не снимаются – тогда снимаем с регистрационного учета в судебном порядке. Учитывайте, что это займет некоторое время и придется потратить деньги. Во втором разделе книги рассказываю, как это сделать самостоятельно с минимальными расходами.

Выписка из финансово-лицевого счета – это документ, подтверждающий отсутствие или наличие задолженности за жилищно-коммунальные услуги.

Этот документ также должен быть выдан не более 10 дней назад.

Но лучше также попросить дополнительно предоставить последние квитанции об оплате за жилищно-коммунальные услуги.

Заодно посмотрите размер коммунальных услуг в месяц на недвижимость. Так как некоторые ТСЖ и управляющие компании вводят дополнительные графы в платежные документы (целевые сборы, услуги охраны, видеонаблюдение и т.п.).

Важно проверить наличие или отсутствие задолженности за жилищно-коммунальные услуги, чтобы в итоге не было неожиданных неприятностей в виде долга размером в несколько десятков, а то и сотен тысяч рублей.

Здесь важно осветить вопрос по поводу перехода долгов за жилищно-коммунальные услуги на нового собственника.

Согласно законодательству, долги за капитальный ремонт полностью переходят на нового собственника, долги за все остальные жилищно-коммунальные услуги – остаются на прежнем собственнике. Если иное не прописано в вашем договоре купли-продажи.

И еще совет: если покупаете квартиру, по которой есть долги за жилищно-коммунальные услуги, как можно скорее после регистрации перехода права собственности обратитесь в управляющую компанию/ТСЖ для составления акта, внесения показаний счетчиков на момент приобретения вами права собственности на квартиру, а также для внесения изменений в платежные документы. Устно обговорите, чтобы с вас не взыскивали долги прежнего собственника, в соответствии с нормами действующего законодательства.

Правовая справка:

«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ

Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги

1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;

1.1) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с момента заключения данного договора;

2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;

3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;

4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;

5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;

6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;

7) застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

3. До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.

Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Уплата дополнительных взносов, предназначенных для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме в случае, предусмотренном частью 1.1 настоящей статьи.

1.1. В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме, которые формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, решения о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и при этом невозможности использования средств фонда капитального ремонта на финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту, предусмотренных принятым решением собственников помещений в многоквартирном доме, в определенные принятым решением сроки собственники помещений в этом доме вправе принять на общем собрании собственников помещений в этом доме решение о дополнительном взносе для оплаты указанных услуг и (или) работ и порядке его уплаты. При этом уплата таких платежей не может начинаться ранее чем за три календарных месяца до конечного срока выполнения указанных услуг и (или) работ, предусмотренных договором. Использование средств, сформированных за счет дополнительных взносов, осуществляется в порядке, установленном решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников.

3. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.

4. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) с учетом методических рекомендаций, утвержденных федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Предельные индексы изменения размера платы за содержание жилого помещения в указанных случаях определяются органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) в соответствии с указанными методическими рекомендациями.

РАЗВЕИВАЕМ МИФЫ

Миф 1: если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, суд откажет в требовании о снятии их с регистрационного учета в судебном порядке.

Как обстоят дела на самом деле:суд снимает с регистрационного учета несовершеннолетних лиц без каких-либо проблем, даже если у родителей этих детей нет другого жилья.

Мотивировка у суда простая: родители обязаны содержать своих несовершеннолетних детей, и обеспечивать им достойный уровень существования. Если не можете обеспечить детей жильем – это ваша проблема, а для должностных лиц —это повод обратиться в органы опеки и попечительства с вопросом о ненадлежащем содержании ребенка.

Миф 2: нельзя продавать объект недвижимости с долгами.

Как обстоят дела на самом деле: продавать объект недвижимости с долгами можно, вопрос только в том, насколько на это согласен будущий собственник такого объекта.