Стань экспертом по купле-продаже помещений

Эта книга – собрание моих знаний, опыта и судебной практики за более чем двенадцать лет практической деятельности юристом.

Надеюсь, что книга поможет посмотреть шире на вопрос купли-продажи помещений, и будет способствовать тому, чтобы покупка недвижимости всегда приносила только счастье и удовольствие.

Приятного и полезного вам чтения!

С наилучшими пожеланиями, Татьяна Рахмилова.

ЧАСТЬ 1. ТОТАЛЬНАЯ ПРОВЕРКА

Перед покупкой объекта недвижимости нужно проанализировать большое количество информации.

Всю информацию можно условно разделить на две основные группы:

1. Информация, непосредственно связанная с объектом недвижимости.

2. Информация, связанная с собственниками объекта недвижимости и с близкими родственниками собственника.

К информации первой группы относятся сведения о наличии зарегистрированных прав, зарегистрированных лиц, задолженности, сведения об обременения и запретах, правоустанавливающих документах, о предыдущих собственниках.

К информации второй группы относятся сведения о количестве собственников, наличии среди них несовершеннолетних лиц, их семейное положение, и наличие или отсутствие у них признаков банкротства, а также наличие или отсутствие признаков банкротства у близких родственников собственника.

Практически во всех ситуациях нам нужно получить и проанализировать следующие документы:

– Свидетельство о праве собственности на объект недвижимости.

– Выписка из единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости.

– Выписка из единого государственного реестра недвижимости о переходе права собственности.

– Правоустанавливающие документы.

– Выписка из домовой книги.

– Выписка из финансово-лицевого счета.

– Квитанции за жилищно-коммунальные услуги.

– Паспорт РФ продавца.

– Свидетельство о заключении брака.

– Справки из психо- и наркодиспансера.

– Брачный договор (в случае наличия).

– Информацию на сайте службы судебных приставов.

– Информацию на сайте арбитражного суда.

– Информацию на сайтах судов общей юрисдикции.

Если мы покупаем имущество на торгах по банкротству или покупаем долю в праве общей долевой собственности на объект, у застройщика или по договору цессии, перечень документов будет немного иной, но об этом мы подробно поговорим в соответствующих главах книги.

Вероятнее всего, вы спросите, для чего нам нужно столько сведений и на что они влияют. Эта книга даст вам ответы на эти вопросы. Вы узнаете, что это за документы и как их правильно проанализировать, и какую пользу они вам принесут.

Итак, приступим.

ВЫПИСКА ИЗ ЕГРН ИЛИ СВИДЕТЕЛЬСТВО?

Одним из первых документов, который мы должны изучить, является выписка из ЕГРН.

Раньше собственникам после регистрации перехода права собственности выдавали свидетельство, напечатанное на красивом бланке. Сейчас выдают выписку из ЕГРН, напечатанную на обычных листах формата А4.

Какой документ лучше? Для меня это однозначно выписка из ЕГРН. Сведения в ней актуальные и максимально полные.

Данный документ содержит сведения о собственниках объекта недвижимости, о местонахождении, площади, кадастровой стоимости, об имеющихся ограничениях и обременениях, и много другой полезной информации.

Информация поделена на соответствующие разделы. Их всего 9:

Раздел 1: Сведения о характеристиках объекта

Раздел 2: Сведения о зарегистрированных правах

Раздел 3: Описание местоположения земельного участка

Раздел 4: Сведения о частях земельного участка

Раздел 5: Описание местоположения объекта недвижимости

Раздел 6: Сведения о частях объекта недвижимости

Раздел 7: Перечень помещений, расположенных в здании, сооружении

Раздел 8: План расположения помещения на этаже (плане этажа)

Раздел 9: Сведения о части (частях) помещения

Как выглядит выписка из ЕГРН, смотрите на рис. 1.

Рис. 1. Образец выписки из ЕГРН.

Выписка из ЕГРН, которую вы будете анализировать, должна быть выдана не позднее, чем за месяц.

В выписке мы анализируем:

1. Адрес, площадь, назначение.

2. Сведения о собственниках.