Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья

такой договор предлагается заключить тому участнику конкурса, который сделал предыдущее предложение о наибольшей стоимости дополнительных работ и услуг. При этом заключение договора управления многоквартирным домом таким участником конкурса обязательно.

В случае признания участника конкурса, который сделал предыдущее предложение о наибольшей стоимости дополнительных работ и услуг, уклонившимся от заключения договора управления многоквартирным домом организатор конкурса вправе обратиться в суд с требованием о понуждении этого участника заключить такой договор и возместить убытки, причиненные уклонением от заключения договора.

Если в конкурсе участвовал один участник, то при уклонении его от заключения договора организатор конкурса вправе обратиться в суд с требованием, указанным выше.

Право организатора конкурса на понуждение заключить договор об управлении многоквартирным домом обязанным лицом основано на положениях ст. 445 ГК РФ.

Любой участник конкурса вправе обжаловать результаты конкурса в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.

В целом необходимо отметить, что установленные Правительством РФ Правила проведения конкурса довольно полно и подробно регламентируют процедуру организации и проведения конкурса, при должном применении способны обеспечить оптимальную защиту интересов собственников помещений в многоквартирном доме в части качества и количества, предоставляемых услуг. Но, как уже отмечалось, при отсутствии развитого рынка услуг по управлению многоквартирными домами, при отсутствии достаточного количества частных коммерческих организаций, оказывающих такие услуги, создать действительно конкурентную среду при проведении конкурсов сложно, особенно в небольших населенных пунктах. Видимо, для привлечения к участию в конкурсе органы местного самоуправления вынуждены будут увеличивать размер платы, предлагаемой управляющей организации за управление многоквартирным домом. При этом повышение качества и количества предоставляемых собственникам услуг не гарантируется. Поэтому согласно Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации (утв. Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г. № 425) важнейшим элементом реформы должно стать создание конкурентной среды в системе управления и обслуживания жилищной сферы, которая позволила бы собственникам жилья и объектов коммунального назначения выбирать ту организацию, которая сможет обеспечить необходимый уровень качества работ и услуг по наиболее низким ценам. Развитие конкуренции в жилищно-коммунальной сфере осуществляется в целях создания условий для преодоления негативных последствий монопольного или доминирующего положения (в том числе технологически обусловленного) организаций жилищно-коммунального хозяйства [71 - См. Указ Президента РФ от 28 апреля 1997 г. № 425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации» // СЗ РФ. 1997. № 18. Ст. 213.].

Далее проводится процедура подписания договора об управлении многоквартирным домом между победившей в конкурсе управляющей организацией и собственниками помещений этого дома. И здесь возникает большое количество вопросов. Орган местного самоуправления в течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом (п. 5 ст. 161 ЖК РФ). Договор между собственниками и выигравшей конкурс управляющей организацией должен быть заключен в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ. В.Н. Литовкин указывает на то, что в данном случае имеет место нарушение основополагающих принципов гражданского законодательства (ст. 1 ГК РФ), т. к. осуществляется принуждение собственников помещений. По его мнению, «для законодателя решающими оказались не интересы собственников помещений в многоквартирном доме, а интересы сохранения жилищного фонда» [72 - Литовкин В.Н. Дефектная ведомость Жилищного кодекса РФ // Журнал российского права. 2006. № 4 // ИБД «КонсультантПлюс».].

Пунктом 1 ст. 162 ЖК РФ предусмотрено, что управляющая организация заключает договор с каждым собственником, если выбор управляющей организации осуществлен общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Во всех остальных случаях (в частности, при выборе управляющей организации на основании конкурса, проведенного органом местного самоуправления) речь идет только об одном договоре (см. п. 5 ст. 161 и п. 1 ст. 162 ЖК РФ). Один договор с управляющей организацией, как представляется, возможен, только если выбраны такие способы управления, при которых собственники помещений организуют самостоятельное юридическое лицо – товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив. В остальных случаях необходимо заключать договоры между управляющей организацией и каждым собственником помещений в многоквартирном доме. Этот пробел в том, что касается управляющих организаций, победивших в проведенном органом местного самоуправления конкурсе, был восполнен Правилами проведения конкурса. Согласно п. 91 Правил победитель конкурса направляет каждому собственнику помещений подписанный со своей стороны экземпляр договора.

Согласно ст. 445 ГК РФ:

собственники помещений в многоквартирном доме в течение 30 дней с момента получения договора от управляющей организации обязаны либо подписать договор, либо отказаться от его подписания, либо представить свои изменения (дополнения) к договору (протокол разногласий);

получив уведомление собственника о согласии заключить договор на иных условиях, управляющая организация обязана в течение 30 дней с момента получения протокола разногласий сообщить о принятии или отказе от принятия условий договора, предложенных собственником помещений;

возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда;

при уклонении собственника от заключения договора управляющая организация вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно п. 4 ст. 162 ЖК РФ условия договора управления должны быть одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Поэтому «если кто-либо из собственников и управляющая организация согласуют условия отличные от тех, на которых до этого подписаны договоры с другими собственниками в том же доме, или суд примет решение о заключении договора управления на иных условиях, во всех этих случаях необходимо внесение изменений в ранее заключенные договоры управления» [73 - Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005. Пункт 20 Комментария к ст. 161 ЖК РФ // ИБД «КонсультантПлюс».]. Реализовать предложенный подход к заключению договоров управления с собственниками будет очень сложно, т. к. придется постоянно (до заключения договора с последним собственником) корректировать ранее заключенные договоры. А что делать, если собственник, уже заключивший договор, не согласится вносить в него изменения? Кроме того, такой подход несколько несправедлив по отношению к управляющей организации. Согласно подп. 16 п. 41 Правил проведения конкурса проект договора управления многоквартирным домом включается в конкурсную документацию. Следовательно, заинтересованная управляющая организация учитывает условия этого проекта договора при принятии решения об участии в конкурсе. Затем эти условия могут быть изменены по решению суда не в пользу управляющей организации. Причем изменены так, что управляющая организация при их наличии в первоначальном проекте договора управления многоквартирным домом, включенным в конкурсную документацию, вообще не приняла бы решения об участии в конкурсе. Поэтому суды при рассмотрении данного вида споров не должны изменять по крайней мере наиболее существенные условия договора об управлении многоквартирным домом: общий размер платы за управление, перечень обязательных и дополнительных работ и услуг, выполняемых (оказываемых) победившей в конкурсе управляющей организацией. Также не могут изменяться условия и порядок выполнения работ (услуг), если управляющая организация докажет техническую невозможность выполнения этих работ (услуг) в ином порядке и в иные сроки.

Из положений подп. 15 п. 41 Правил проведения конкурса следует, что срок действия договора об управлении многоквартирным домом – один год; этот срок может быть продлен на три месяца, что необходимо для того, чтобы собственники помещений смогли реализовать выбранный ими в порядке п. 6 ст. 161 ЖК РФ способ управления домом. Видимо, Правительство РФ при составлении Правил проведения конкурса в части установления сроков действия договора управления многоквартирным домом руководствовалось тем, что согласно ранее действовавшей редакции п. 6 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления не позднее чем через год после заключения указанного договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом. В первом издании настоящей книги мы высказали мнение об экономической нецелесообразности заключения договора на столь короткий срок. Ведь если заключать договор управления только на один год, то необходимо будет проводить новый открытый конкурс на отбор управляющей организации, если и через год собственники помещений в многоквартирном доме не решат вопрос о выборе способа управления этим домом. Это будет обременительно для местных бюджетов, так как возникает необходимость затрат на организацию и проведение нового конкурса. Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. № 251-ФЗ этот недостаток жилищного законодательства был устранен. Теперь договор на управления многоквартирным домом с управляющей организацией может заключаться на срок не менее чем один год и не более чем три года (см. п. 5 ст.162 ЖК РФ в ред. Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 251-ФЗ). Указанным Федеральным законом был сокращен и срок, установленный в п. 6 ст. 161 ЖК РФ для созыва органом местного самоуправления общего собрания собственников для решения вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом. Теперь орган местного самоуправления обязан созвать такое собрание собственников не позднее чем за месяц до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного согласно п. 5 ст. 161 ЖК РФ по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации (см. п. 6 ст.161 ЖК РФ в ред. Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 251-ФЗ). Считаем этот срок недостаточным. Так, если собрание провести в этот срок несложно, то реализовать принятое на собрании собственниками решение о выборе способа управления за столь короткий срок будет невозможным. Собственники не успеют реализовать решение к моменту окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, и орган местного самоуправления будет обязан в силу п. 4 ст. 161 ЖК РФ вновь проводить конкурс. Считаем целесообразным увеличить срок, установленный п. 6 ст. 161 ЖК РФ, по меньшей мере до шести месяцев. Также необходимо привести в соответствие с Жилищным кодексом подп. 15 п. 41 Правил проведения конкурса. До внесения такого изменения Правил органы местного самоуправления при установлении срока действия договора на управление многоквартирным домом должны руководствоваться нормами п. 5 ст. 162 ЖК РФ.

Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. № 251-ФЗ статья 18 Закона о введении в действие Жилищного кодекса была дополнена пунктом 2, согласно которому ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации. Эти обязательства сохраняются до момента выбора способа управления многоквартирным домом собственниками помещений в нем и реализации этого выбранного способа либо до момента определения управляющей организации на основании открытого конкурса, проведенного органом местного самоуправления.

Собственники помещений в многоквартирном доме могут столкнуться с затруднениями при передаче многоквартирных домов при выборе способа управления. Существующие пробелы в законодательстве частично устраняются подзаконными актами Минрегионразвития РФ и нормативными актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации. Так, Минрегионразвития РФ письмом от 20 декабря 2006 г. № 14316-РМ/07 «О передаче многоквартирных домов при выборе способа управления» [74 - Цит. по ИБД «КонсультантПлюс».] указало на то, что при смене управляющей организации или выборе иного способа управления многоквартирным домом, помещения в котором принадлежат двум и более различным собственникам, передача многоквартирного дома или общего имущества в многоквартирном доме по акту новой управляющей организации, товариществу собственников жилья или жилищному кооперативу не производится. При смене управляющей организации целесообразно составить двухсторонний акт состояния общего имущества в многоквартирном доме. Такой акт подписывается уполномоченным представителем организации, которая осуществляла управление многоквартирным домом, и уполномоченным представителем организации, которая будет управлять многоквартирным домом в дальнейшем. Акт состояния общего имущества может использоваться для оценки результативности работы организации, управлявшей многоквартирным домом до момента составления акта, а также для планирования работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества собственников помещений многоквартирного дома. Распоряжением Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы от 29 сентября 2006 г. № 0514-316/6 [75 - Цит. по ИБД «КонсультантПлюс»] утвержден порядок передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, независимо от их организационно-правовых форм. Указанный порядок достаточно подробно регламентирует процедуру передачи многоквартирного дома в управление организации, выбранной собственниками помещений или выбранной на основании открытого конкурса, проведенного органом местного самоуправления, и предусматривает помощь и поддержку со стороны местных органов власти в реализации собственниками избранного способа управления домом. Кроме того, Департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы распоряжением от 15 августа 2006 г. № 05-14-243/6-1 [76 - Цит. по ИБД «КонсультантПлюс».] утвердил примерные формы договора управления многоквартирными домом в городе Москве, договора на предоставление услуг, договора о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы с организацией, управляющей многоквартирным домом, а также критерии оценки деятельности управляющих организаций. Необходимо позитивно оценить деятельность Правительства города Москвы в этом направлении, что может способствовать повышению инициативы собственников самостоятельно выбирать способ управления многоквартирным домом. Правильным можно признать позицию Правительства Москвы, согласно которой город не самоустраняется от проблем собственников помещений после выбора ими способа управления многоквартирным домом, а старается контролировать процесс взаимоотношений собственников с управляющими организациями. Такой подход позволит Правительству Москвы своевременно реагировать на нарушения управляющих организаций в отношении собственников помещений и, самое главное, иметь возможность оперативно осуществлять защиту интересов собственников помещений во избежание доведения многоквартирного дома до критического состояния.

Много вопросов возникает при передаче технической и иной документации на многоквартирный дом согласно п. 10 ст. 162 ЖК РФ. Письмом от 20 декабря 2006 г. № 14313-РМ/07 [77 - Цит. по ИБД «КонсультантПлюс».] Минрегионразвития РФ указал на то, что поскольку Жилищный кодекс не устанавливает иное, имеющаяся техническая документация на многоквартирный дом должна передаваться безвозмездно.

* * *

Е.А. Максимкина отмечает, что в Жилищном кодексе «преобладают императивные нормы, однозначно определяющие порядок осуществления тех или иных действий, права и обязанности лиц, их осуществляющих», а «диспозитивные нормы встречаются достаточно редко» [78 - Максимкина Е.А. Изменение жилищных отношений в связи с принятием нового Жилищного кодекса // Право и политика. 2005. № 8 // ИБД «КонсультантПлюс».]. Это еще раз подтверждает низкий уровень самостоятельности граждан в жилищной сфере и некоторое «недоверие» государства к самоопределению граждан в вопросах управления общим имуществом многоквартирного дома.

Одним из основных факторов, сдерживающих инициативу собственников помещений в многоквартирном доме по выбору способа управления домом, и одним из самых серьезных недостатков Жилищного кодекса является возложение бремени капитального ремонта на собственников помещения (см. ст. 39, п. 2 ст. 154, ст. 158 ЖК РФ и подп. «з» п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность») [79 - См.: Российская газета. 2006. № 184.].

По данным Федеральной антимонопольной службы капремонта требует более 55 % многоквартирных зданий в России и около 3 % жилого фонда страны находится в ветхом или аварийном состоянии [80 - Игорь Артемьев предлагает стимулировать рост числа ТСЖ // Официальный сайт Федеральной антимонопольной службы http://www.fas.gov.ru/article/a_196.shtml (http://www.fas.gov.ru/article/a_196.shtml)]. При этом в большинстве случаев проведение капремонта нецелесообразно, т. к. его стоимость сопоставима со стоимостью нового строительства. Для того чтобы накопить на капремонт многоквартирного дома с нуля, необходимо не менее 20 лет [81 - См.: Галкин И. Дома продают вместе с жильцами // Российская бизнес-газета. 2006. № 548.]. Государство не должно устраняться от решения этой проблемы и обязано принимать участие в капитальном ремонте многоквартирных домов, которые были возведены до даты вступления в силу Жилищного кодекса РФ (до 1 марта 2005 г.).

Справедливо отмечается, что в сложившейся ситуации собственники приватизированных жилых помещений вправе свои требования к государству о проведении капремонта многоквартирного дома основывать на ст. 16 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» [82 - См.: Невинная И. В Жилищном кодексе нашли слабое место // Российская газета. 2006. № 4022.]. Согласно этой статье приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с названным Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда. Но необходимо учесть, что с 1 марта 2010 г. действие этой статьи о приватизации будет отменено в силу подп. 1 п. 2 ст. 2 Федерального закона о введении в действие Жилищного кодекса. Опубликовано сообщение, что Минрегионразвития РФ готовит поправки в Жилищный кодекс о том, чтобы в процессе передачи жилья в собственность граждан проводить капремонт многоквартирного дома [83 - См.: Невинная И. Казна поможет жильцам // Российская газета. 2006. № 4017.]. Думается, что обязанность проводить капремонт необходимо возложить на государственные и муниципальные органы (владельца жилищного фонда) не только при передаче жилья в собственность, но и в тех случаях, когда приватизация состоялась ранее и капремонт не проводился. Правительство Москвы в своем постановлении от 17 января 2006 г. № 9-ПП «Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве» [84 - См. пункт 7.1 постановления Правительства Москвы от 17 января 2006 г. № 9-ПП «Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. № 8.] продекларировало свое намерение разработать и установить порядок предоставления управляющим организациям, включая ТСЖ, ЖК, ЖСК и иные потребительские кооперативы, бюджетных средств на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирных домах.

Можно сделать вывод о том, что «внедрение в жизнь» норм Жилищного кодекса об управлении многоквартирными домами потребует достаточного количества времени и сил, издания определенных нормативных актов и внесения изменений в действующее законодательство. По мнению О.Н. Диордиевой, к повсеместному введению норм ЖК РФ, «регулирующих общее имущество в многоквартирном доме и управление многоквартирным домом, общество не готово, и данные нормы должны быть отсрочены хотя бы на два года» [85 - Диордиева О.Н. Новый Жилищный кодекс РФ // Нотариус. 2005. № 2 // ИБД «КонсультантПлюс».].

В связи с этим необходимо согласиться с мнением А.Б. Рыжова о необходимости «масштабной государственной пропаганды норм Жилищного кодекса Российской Федерации об управлении многоквартирными домами» [86 - Рыжов А.Б. Внедрение норм ЖК РФ об управлении многоквартирными домами // Жилищное право. 2006. № 2 // ИБД «КонсультантПлюс».]. Отмечается необходимость проведения активной просветительской и PR-кампании среди населения, направленной на создание положительного имиджа жилищно-коммунальной реформы и повышение грамотности населения в вопросах ЖКХ [87 - См.: Гайнутдинов Н. Квартира моя, а платит за нее пусть дядя // Российская газета. 2006. № 4085.]. Статьей 165 ЖК РФ предусмотрены меры по созданию органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами.

Итак, попробуем дать более полное и развернутое определение понятия «управление многоквартирным домом».

Управление многоквартирным домом – упорядоченная система мер по согласованному между собственниками помещений в многоквартирном доме владению, пользованию и распоряжению общим имуществом этого дома, направленная на обеспечение:

благоприятных и безопасных условий проживания граждан;

благоприятных и безопасных условий пользования нежилыми помещениями, расположенными в многоквартирном доме, собственниками этих помещений;

надлежащего содержания общего имущества дома;

предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в доме, и собственникам нежилых помещений дома.

§ 2.3. Способы управления многоквартирным домом

Пунктом 1 ст. 161 ЖК РФ установлены следующие способы управления многоквартирным домом:

непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

управление управляющей организацией.

В литературе высказано не бесспорное мнение о том, что установленное Жилищным кодексом многообразие способов управления направлено «на создание правовых условий для свободной конкуренции субъектов управления многоквартирными домами» и должно «стимулировать их заинтересованность в повышении качества обслуживания» [88 - См.: Г.В. Бойцов, М.Н. Долгова. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. – М.: ГроссМедиа, 2006; пункт 3 Комментария к ст. 161 ЖК РФ // ИБД «КонсультантПлюс».].

Рассмотрим установленные способы управления подробнее.

2.3.1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме

Согласно п. 1 ст. 164 ЖК РФ, при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг содержания и (или) выполнения работ по ремонту общего имущества дома с лицами, занимающимися соответствующими видами деятельности, собственники помещений заключают на основании решений общего собрания указанных собственников.

Следовательно, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме принимает решение о непосредственном управлении этим домом в порядке, установленном ст. 44–48 ЖК РФ. Решение общего собрания о непосредственном управлении домом является основанием для заключения собственниками договоров, указанных в п. 1 ст. 164 ЖК РФ. Анализ ст. 164 ЖК РФ позволяет прийти к выводу о том, что на каждый вид работ или услуг по содержанию и (или) ремонту общего имущества дома (или их совокупность) с организацией-исполнителем заключается только один договор. Стороной таких договоров выступают все или большинство собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, все или большинство собственников должны будут подписаться под одним договором на стороне заказчика работ и (или) услуг. Под большинством собственников помещений в данном случае необходимо понимать собственников, доля которых в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома составляет более пятидесяти процентов.

Согласно п. 3 ст. 164 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может принять решение о том, чтобы интересы собственников в отношениях с третьими лицами представлял либо:

один из собственников помещений в таком доме (действует без доверенности на основании решения общего собрания собственников);

иное лицо, действующее на основании доверенности, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в таком доме. Под большинством собственников помещений в данном случае необходимо понимать собственников, чья доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома составляет более пятидесяти процентов.

В пункте 1 ст. 164 ЖК РФ речь идет о так называемых ремонтно-эксплуатационных договорах (договоры об обслуживании внутридомовых инженерных систем, уборке, о вывозе мусора, эксплуатации лифтового оборудования и т. п.). Это договоры оказания услуг либо договоры подряда на выполнение определенных работ. Справедливо отмечено, что это не могут быть договоры об управлении с профессиональной управляющей организацией, т. к. для этого собственникам помещений в многоквартирном доме необходимо избрать способ управления домом посредством привлечения управляющей организации [89 - См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005. Пункт 3 Комментария к ст. 164 ЖК РФ // ИБД «КонсультантПлюс».].

В свою очередь, п. 2 ст. 164 ЖК РФ регулируется порядок оформления договоров ресурсоснабжающих организаций – договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Такие договоры при непосредственном управлении многоквартирным домом заключаются каждым собственником помещений от своего имени. Как справедливо указывает С.Л. Филимонов, применение данного способа управления многоквартирным домом влечет за собой следующее:

увеличение накладных расходов ресурсоснабжающих организаций в связи с увеличением числа абонентов (потребителей), что может повлечь изменение тарифов;

каждый собственник несет отдельную (персональную) ответственность по договорам, заключенным с ресурсоснабжающими организациями, и потому такие организации не вправе прекращать поставку ресурсов на весь дом в целом в связи с их неоплатой, а вправе применять такую санкцию только в отношении конкретного абонента-неплательщика [90 - Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный)/ под общ. ред. В.М.Жуйкова. М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ», 2006; п. 1 Комментария к ст.164 ЖК РФ // Цит по: ИБД «КонсультантПлюс».].

В данном случае непонятно, о снабжении каких помещений ресурсами идет речь? Норма помещена в раздел Жилищного кодекса, посвященный управлению многоквартирным домом, т. е. управлению, в первую очередь, общим имуществом дома. Внесение коммунальных платежей по помещениям, находящимся в собственности, также осуществляется каждым собственником индивидуально. Так, согласно п. 8 ст. 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, непосредственно управляющие таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Поэтому необходимо понимать, что норма п. 2 ст. 164 ЖК РФ относится к заключению договоров о снабжении ресурсами общего имущества многоквартирного дома. Таким образом, не исключено, что ресурсоснабжающие организации столкнутся с определенными трудностями. Например:

ресурсоснабжающая организация должна располагать информацией о доле каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество дома, чтобы в договорах определять долю каждого собственника в оплате потребленных в интересах общего имущества ресурсов. Целесообразно, чтобы это сделали сами собственники помещений в многоквартирном доме и вписали данные о долях в протокол общего собрания собственников;