Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья

Поэтому, думается, вполне справедливо предложение В. Михайлова о том, что необходимо выделить нормы Жилищного кодекса о ТСЖ в отдельный нормативный акт и вообще при данном способе управления многоквартирным домом нужно говорить о товариществе собственников помещений [53 - См.: Михайлов В. Возможная модель правового режима // ЭЖ-Юрист. 2006. № 18. С. 4.].

Множественность субъектов права собственности на одно и то же общее имущество многоквартирного дома предполагает необходимость согласования их воли [54 - См.: Миронов И.Б. Общее собрание собственников помещений как механизм управления многоквартирным домом // Семейное и жилищное право. 2005. № 4. Цит по: ИБД «КонсультантПлюс».]. Согласование воли собственников помещений в многоквартирном доме (далее – собственники, собственники помещений) осуществляется посредством проведения общего собрания собственников. Согласно п. 3 ст. 161 ЖК РФ, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме установлен ст. 44–48 ЖК РФ.

Общее собрание является органом управления многоквартирным домом (ст. 44 ЖК РФ), и оно «решает вопросы, связанные исключительно с осуществлением права собственности» на общее имущество многоквартирного дома [55 - См.: Крашенинников П.В. Жилищное право. Изд. 4-е, перераб. и доп. с учетом нового Жилищного кодекса РФ. М.: Статут, 2005. Гл. 10 // ИБД «КонсультантПлюс».]. Необходимо добавить, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме также решает вопросы управления этим домом, т. к. «управление», как уже было отмечено, не принято относить к правомочиям собственника.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание (п. 1 ст. 45 ЖК РФ).

Общее собрание может быть созвано по инициативе любого собственника и не зависит от количества принадлежащих ему голосов. Тем самым законодатель не стал «сужать» инициативу собственников помещений в многоквартирном доме, направленную на управление этим домом. При наблюдающейся общей пассивности в управлении многоквартирными домами такое ограничение негативно отразилось бы на достижении целей, преследуемых современной государственной жилищной политикой, – самостоятельное (без активного участия государства) управление собственниками многоквартирными домами. В целях обеспечения соблюдения прав и интересов иных собственников помещений в многоквартирном доме Жилищный кодекс четко и последовательно регламентирует порядок реализации собственником инициативы по созыву общего собрания.

В соответствии с п. 4 ст. 45 ЖК РФ собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. Сообщение должно быть направлено каждому собственнику помещения заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме (например, заказным письмом с уведомлением о вручении), или вручено каждому собственнику под роспись либо размещено в помещении данного дома, доступном для всех собственников помещений в данном доме. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны (п. 5 ст. 45 ЖК РФ):

сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

форма проведения собрания (собрание или заочное голосование);

дата, место, время проведения собрания или, в случае проведения собрания в форме заочного голосования, дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

повестка дня собрания;

порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Представляется, что расходы на созыв и проведение общего собрания собственников будет нести собственник, по инициативе которого собрание созывается. Жилищный кодекс ничего об этом не говорит. Такой подход видится не всегда справедливым. Одно дело, когда «слишком инициативный» собственник преследует свои личные интересы, например, для того, чтобы сосредоточить в своих руках управление многоквартирным домом, пользуясь пассивностью остальных собственников. К сожалению, зачастую такая концентрация власти при управлении многоквартирным домом достигается в корыстных целях для личного обогащения за счет взносов собственников на содержание общего имущества дома или несанкционированного использования помещений, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома. Другое дело, если собрание созывается действительно в интересах всех собственников, например ежегодное общее собрание, собрание для определения порядка использования общего имущества дома с целью получения дохода в интересах всех собственников. В таких случаях было бы справедливым предусмотреть в Жилищном кодексе обязанность иных собственников возместить инициатору собрания часть расходов на его созыв, пропорционально их доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома. Отсутствие такой или подобной нормы, думается, будет в определенной степени сдерживать проявление собственниками инициативы созыва общего собрания. Безусловно, отсутствие такой нормы не останавливает и не будет останавливать инициативу собственников, преследующих корыстные цели.

Для наличия кворума в общем собрании должны принять участие собственники или их уполномоченные представители, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов (п. 3 ст. 45 ЖК РФ). Количество голосов, принадлежащих собственнику на общем собрании, соответствует его доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома. Доля в праве общей собственности, в свою очередь, пропорциональна размеру общей площади помещения (или помещений), принадлежащих его собственнику на праве частной собственности (п. 1 ст. 37 ЖК РФ). Следовательно, можно говорить о том, что собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит количество голосов на общем собрании, соразмерное его доле в расходах на содержание общего имущества многоквартирного дома. Такой подход представляется справедливым. Из данного правила существует исключение. Согласно ст. 15 Закона о введении в действие Жилищного кодекса решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, принятым до вступления в силу указанного вводного Закона, может быть установлено непропорциональное определение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Можно сделать вывод о том, что такое решение является бессрочным и может быть отменено (изменено) только общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

При отсутствии кворума должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. При этом наличие кворума обязательно и для всех последующих повторных общих собраний. Обязательность кворума общего собрания собственников не «преодолевается» фактом повторности созыва собрания, как это имеет место, например, в акционерном законодательстве [56 - См. пункт 3 ст. 58 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» // СЗ РФ. 1996. № 1. Ст. 1.].

Решение общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом:

принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ст. 46 ЖК РФ);

является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, включая тех, которые не принимали участия в голосовании (п. 5 ст. 46 и п. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Как отмечает И.Б. Миронов, «субъект права, вступая в отношения по поводу общего имущества «как меньшинство», фактом своего участия соглашается с соответствующими ограничениями собственной воли, связанными с возможностью принятия общих решений большинством голосов». И потому «само по себе решение, принимаемое собственниками большинством голосов, не является нарушением прав меньшинства», а нарушением прав и интересов меньшинства собственников будет являться несоблюдение установленной Жилищным кодексом процедуры принятия такого решения [57 - См.: Миронов И.Б. Указ. соч.].

Решения общего собрания собственников оформляются протоколами, которые вместе с решениями собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания (п. 1 и 4 ст. 46 ЖК РФ).

Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений тем собственником, по чьей инициативе было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений (п. 3 ст. 46 ЖК РФ).

Следовательно, в протоколе общего собрания собственников помимо всего прочего должна содержаться информация о месте и адресе хранения протокола, а также о месте размещения сообщения о решении, принятом общим собранием.

Согласно п. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

управление товариществом собственников жилья (далее – ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

управление управляющей организацией.

Перечень способов управления является закрытым (не подлежащим расширительному толкованию), и собственники вправе выбрать только один из способов, предложенных Жилищным кодексом [58 - См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005. Пункты 9 и 10 Комментария к ст. 161 ЖК РФ // ИБД «КонсультантПлюс».].

Согласно ст. 18 Закона о введении в действие Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме должны были в установленном Кодексом порядке выбрать и реализовать способ управления многоквартирным домом до 1 января 2007 г. Если собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали способ управления домом или не реализовали выбранный способ, орган местного самоуправления в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» [59 - См.: постановление Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» // Российская газета. 2006. № 37.] (далее – Правила проведения конкурса), должен провести открытый конкурс по отбору управляющей организации. Федеральным законом РФ от 29 декабря 2006 г. № 251-ФЗ ст. 18 указанного вводного закона была дополнена положением о том, что орган местного самоуправления должен провести открытый конкурс до 1 мая 2008 г. Указанный срок проведения открытых конкурсов по выбору управляющей организации может быть сокращен по решению субъекта Российской Федерации для всех или отдельных муниципальных образований. Увеличить установленный срок (1 мая 2008 г.) субъект Российской Федерации не вправе. По мнению Г.П. Хованской, собственники потеряли с 1 января 2007 г. право на выбор способа управления и даже если они «все-таки проведут в январе 2007 г. собрание и определятся со способом управления домом, реализовать свое право они смогут только через год, а до этого они будут терпеть то, что выбрал муниципалитет» [60 - См.: Так кто же выбирает управляющую компанию // Недвижимость & цены. 2007. № 3. С. 24.]. Более справедливым нам кажется мнение, высказанное по этой проблеме представителями фонда «Институт экономики города» – действующим законодательством не установлен предельный срок выбора собственниками помещений способа управления в многоквартирном доме и ЖК РФ и иные федеральные законы не содержат ограничения права (и срока) самостоятельного выбора гражданами способа управления [61 - См.: Так кто же выбирает управляющую компанию // Недвижимость & цены. 2007. № 3. С. 25.]. Действительно, анализ правовых норм п. 1 ст. 18 Закона о введении в действие Жилищного кодекса, п. 4 ст. 161 ЖК РФ [62 - В редакции Федерального закона РФ от 29 декабря 2006 г. № 251-ФЗ.], п. 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ [63 - Введены в Жилищный кодекс Федеральным законом РФ от 29 декабря 2006 г. № 251-ФЗ.], позволяет прийти к выводу о том, что законодатель установил только срок начала и окончания проведения органами местного самоуправления открытых конкурсов по выбору управляющих организаций. Так, орган местного самоуправления обязан начать проводить такие конкурсы с 1 января 2007 г., а к 1 мая 2008 г. – обязан полностью провести конкурсы по тем многоквартирным домам, по которым собственники не избрали способ управления или не реализовали выбранный способ.

Следовательно, собственники помещений в многоквартирном доме имеют право в любой момент (и даже после 1 января 2007 г.) в установленном действующем законодательстве порядке осуществить выбор способа управления. В этом случае возникают следующие нюансы с реализацией способа управления, выбранного собственниками после 1 января 2007 г. Так, если открытый конкурс органом местного самоуправления еще не проведен, то собственники вправе свободно реализовывать выбранный ими способ управления. При этом им стоит поторопиться с его реализацией, так как формально, в силу п. 1 ст. 18 Закона о введении в действие Жилищного кодекса, орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации и в том случае, если собственники выбрали способ управления многоквартирным домом, но не реализовали его. Здесь остается надеяться только на благоразумие органов местного самоуправления, которые предоставят в этом случае собственникам возможность реализовать выбранный самостоятельно способ управления. Но и собственники своими активными действиями должны убедить орган местного самоуправления в том, что они не остановятся на полпути. Если же открытый конкурс уже проведен, то необходимо учесть, что заключение договора с выигравшей конкурс управляющей организацией для собственников является обязательным (п. 5 ст. 161 ЖК РФ). Поэтому реализовать свой выбор способа управления многоквартирным домом собственники смогут тремя способами:

собственники помещений при наличии оснований вправе расторгнуть договор управления многоквартирным домом в общем порядке, предусмотренным действующим гражданским законодательством (п. 8 ст. 162 ЖК РФ);

собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ);

собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

После 1 января 2007 г. подлежит применению общая норма п. 4 ст. 161 ЖК РФ, согласно которой орган местного самоуправлении также обязан в установленном Правительством порядке проводить открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Поэтому если собственники помещений в многоквартирном доме решили самоопределиться со способом управления домом, они не должны затягивать с принятием решения о выборе способа управления и с его реализацией.

По справедливому замечанию В.Н. Литовкина, орган местного самоуправления в силу ст. 447 ГК РФ может быть организатором открытого конкурса не во всех случаях, а только при условии, что он является собственником помещений в том же многоквартирном доме [64 - См.: Литовкин В.Н. Дефектная ведомость Жилищного кодекса РФ // Журнал российского права. 2006. № 4 // ИБД «КонсультантПлюс».]. Согласно п. 2 ст. 447 ГК РФ в качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель имущественного права либо специализированная организация.

В пункте 3 Правил проведения конкурса дан примерный перечень обстоятельств, свидетельствующих о необходимости проведения конкурса. Конкурс проводится, если:

1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях:

общее собрание по поводу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

по истечении двух месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:

большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные ст. 164 Жилищного кодекса Российской Федерации (думается, под большинством в данном случае необходимо понимать собственников, владеющих более чем 50 % долей в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома);

собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;

не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Под нереализацией выбранного способа управления домом предлагается, например, понимать ситуации, когда собственники «выбрали способ управления управляющей организацией, но не выбрали такую организацию или не заключили с выбранной управляющей организацией договор управления» [65 - Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005. Пункт 16 Комментария к ст. 161 ЖК РФ // ИБД «КонсультантПлюс».].

Согласно п. 4 Правил проведения конкурса конкурс проводится на основе следующих принципов:

создание равных условий участия в конкурсе для юридических лиц независимо от организационно-правовой формы и индивидуальных предпринимателей;

добросовестная конкуренция;

эффективное использование средств собственников помещений в многоквартирном доме в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий пользования помещениями, надлежащего содержания общего имущества, а также предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в доме;

доступность информации о проведении конкурса и обеспечение открытости его проведения.

При этом необходимо констатировать, что рынок коммунальных услуг находится в зачаточном состоянии. В основном такие услуги в настоящее время оказываются государственными (муниципальными) унитарными предприятиями. Частных коммерческих организаций еще мало. Создаются они в основном в крупных городах. В связи с этим, по справедливому замечанию А.Н. Чашина, в небольших городах и поселках собственники помещений в настоящее время не имеют возможности выбирать управляющие организации [66 - См.: Чашин А.Н. Проблемные моменты нового Жилищного кодекса // Юрист. 2005. № 7 // ИБД «КонсультантПлюс».]. Видимо, и конкурсы в таких населенных пунктах проводить в настоящее время нецелесообразно, т. к. на данных территориях отсутствует конкуренция в сфере оказания услуг по управлению многоквартирными домами.

Конкурс проводится на право заключения договоров управления либо одним многоквартирным домом, либо несколькими многоквартирными домами. Если проводится конкурс на право заключения договоров управления несколькими многоквартирными домами, общая площадь жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования) в таких домах не должна превышать 100 тыс. кв. м и такие дома должны быть расположены на граничащих земельных участках, между которыми могут быть земли общего пользования. Установление предельного размера обслуживаемых помещений спорно. Чем большую площадь обслуживает управляющая организация, тем меньше ее издержки, что позволяет снижать тарифы на услуги для собственников. Целесообразнее установить для таких организаций критерии финансовой состоятельности в зависимости от размера обслуживаемых помещений.

Орган местного самоуправления может и сам провести конкурс, и привлечь к этому по договору специализированную организацию. При этом орган местного самоуправления должен самостоятельно создать конкурсную комиссию, определить объект конкурса, установить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, перечень обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту жилого помещения в отношении объекта конкурса, определить другие существенные условия договора управления многоквартирным домом, подготовить проект договора управления многоквартирным домом, утвердить конкурсную документацию, установить условия конкурса и, в случае необходимости, самостоятельно их изменять.