Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья

развивать новые рыночные институты и механизмы, формирующие инфраструктуру ипотечного жилищного кредитования и рынка жилья (страхование ипотечных жилищных кредитов, бюро кредитных историй, небанковские кредитные организации, осуществляющие кредитные операции по предоставлению ипотечных кредитов на приобретение жилья, и другие);

совершенствовать систему защиты прав граждан – приобретателей жилья и граждан, участвующих в финансировании жилищного строительства.

Как было отмечено Правительством РФ, проведенные в 1991–2005 гг. реформы в жилищной сфере обеспечили коренной поворот от планово-административных методов регулирования к рыночным механизмам при соблюдении принципов обеспечения социальных гарантий в области жилищных прав малоимущим гражданам и иным категориям населения, установленным законодательством Российской Федерации [22 - См. раздел II Изменений, которые вносятся в федеральную целевую программу «Жилище» на 2002–2010 гг., утв. постановлением Правительства РФ от 31 декабря 2005 г. № 865 // СЗ РФ. 2006. № 6. Ст. 694.]. Следовательно, государство будет непосредственно участвовать в обеспечении жильем только двух категорий граждан: малоимущих граждан и тех, перед которыми государство имеет социальные обязательства в соответствии с действующим законодательством.

Согласно ст. 49 ЖК РФ, жилое помещение из государственного или муниципального жилого фонда предоставляется по договорам социального найма теперь только малоимущим гражданам, признанным в установленном Жилищном кодексе основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Малоимущими гражданами являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению (п. 2 ст. 49 ЖК РФ).

Согласно п. 1 ст. 51 ЖК РФ, гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются:

не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;

являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний установлен постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 г. № 378 «Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире» [23 - СЗ РФ. 2006. № 25. Ст. 2736.].

Согласно ст. 12 ЖК РФ, определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, относится к компетенции органов государственной власти Российской Федерации. При этом Верховный Суд РФ в своем определении от 30 августа 2006 г. по делу № 9-Г06-14 указал на то, что Жилищный кодекс не предоставляет субъектам Российской Федерации права вводить дополнительные условия постановки граждан на учет по своему усмотрению [24 - Цит. по ИБД «КонсультантПлюс».].

Основания признания жителей города Москвы нуждающимися в предоставлении жилых помещений установлены ст. 8 Закона города Москвы от 14 июня 2006 г. № 29 «Об обеспечении права жителей Москвы на жилые помещения» [25 - См.: Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. № 42.].

Согласно ст. 13 ЖК РФ, установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда относится к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации. В связи с чем приказом Министерства регионального развития РФ от 25 февраля 2005 г. № 17 были утверждены Методические рекомендации для органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма [26 - См.: Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2005. Ч. II. № 6–8 // ИБД «КонсультантПлюс».].

Так, согласно ст. 2 Закона города Москвы от 25 января 2006 г. № 7 «О порядке признания жителей города Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях» [27 - См.: Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. № 10.] (далее – Закон Москвы от 25 января 2006 г. № 7) малоимущими гражданами признаются жители города Москвы, имущественная обеспеченность которых меньше стоимости общей площади жилого помещения, которую необходимо приобрести членам семьи для обеспечения по норме предоставления площади жилого помещения на одного человека.

Имущественная обеспеченность определяется как сумма стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, и денежного выражения дохода всех членов семьи за расчетный период. При этом стоимость принадлежащих членам семьи на праве собственности жилых помещений или их частей не учитывается. Порядок определения дохода за расчетный период и стоимости имущества устанавливается указанным Законом г. Москвы от 25 января 2006 г. № 7. Методика расчета дохода и определения стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи, утверждена постановлением Правительства Москвы от 6 июня 2006 г. № 362-ПП [28 - См.: Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. № 35.].

Стоимость общей площади жилого помещения, необходимого членам семьи для обеспечения по норме предоставления площади жилого помещения на одного человека, определяется по цене, устанавливаемой для расчета безвозмездной субсидии для приобретения в собственность жилых помещений или строительства жилых помещений в целях приобретения их в собственность.

Общая площадь жилого помещения, необходимого для обеспечения членов семьи по норме предоставления площади жилого помещения на одного человека, определяется как разница между размером общей площади жилого помещения, которое может быть предоставлено членам семьи по норме предоставления площади жилого помещения на одного человека, установленной Законом города Москвы [29 - Нормы предоставления установлены ст. 20 Закона города Москвы от 14 июня 2006 г. № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. № 42.], и размером общей площади всех жилых помещений или их частей, в отношении которых кто-либо из членов семьи обладает правом собственности.

Указанные правила предоставления жилых помещений из государственного и муниципального жилого фонда исключительно для граждан, признанных в установленном порядке малоимущими, применяются с момента ввода в действие Жилищного кодекса – с 1 марта 2005 г. При этом согласно п. 2 ст. 6 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» [30 - См.: Российская газета. 2005. № 1.] (далее – Закон о введении в действие Жилищного кодекса) граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 г. в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма. Указанные граждане снимаются с данного учета по основаниям, предусмотренным п. 1, 3–6 ч. 1 ст. 56 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в случае утраты ими оснований, которые до введения в действие Жилищного кодекса давали им право на получение жилых помещений по договорам социального найма. Указанным гражданам жилые помещения по договорам социального найма предоставляются в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом.

В соответствии с действующим законодательством государство приняло на себя социальные обязательства в рамках федеральной целевой программы «Жилище» обеспечить жильем следующие категории граждан:

военнослужащих, увольняемых с военной службы, и приравненных к ним лиц [1 - См. статью 15 Федерального закона от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» // СЗ РФ. 1998. № 22. Ст. 2331; Указ Президента РФ от 30 сентября 1997 г. № 1062 «О совершенствовании порядка обеспечения жильем военнослужащих и некоторых категорий других граждан» // СЗ РФ. 1997. № 40. Ст. 4582; Указ Президента РФ от 28 июня 1999 г. № 825 «Вопросы обеспечения жильем увольняемых со службы сотрудников органов внутренних дел Российской Федерации, Государственной противопожарной службы, Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции Российской Федерации, а также граждан, уволенных со службы из указанных органов, службы и учреждений» // СЗ РФ. 1999. № 27. Ст. 3307.];

граждан, уволенных с военной службы, и приравненных к ним лиц [31 - См. там же.];

граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей [32 - См. Федеральный закон от 25 октября 2002 г. № 125-ФЗ «О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей» // СЗ РФ. 2002. № 43. Ст. 4188.];

граждан Российской Федерации, постоянно работающих на комплексе «Байконур» и подлежащих отселению [33 - См. постановление Правительства РФ от 24 ноября 1999 г. № 1290 «Об обеспечении жильем в Российской Федерации военнослужащих, увольняемых с военной службы, граждан, уволенных с военной службы и проходивших ее в вооруженных силах Российской Федерации на территории космодрома «Байконур», а также граждан Российской Федерации, постоянно работающих на комплексе «Байконур» // СЗ РФ. 1999. № 48. Ст. 5865.];

граждан, принимавших участие в ликвидации последствий аварии на Чернобыльской АЭС, на Производственном объединении «Маяк», пострадавших в результате этих аварий, а также ветеранов подразделений особого риска [2 - См. пункт 2 ст. 14 Закона РФ от 15 мая 1991 г. № 1244-1 «О социальной защите граждан, повергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС» // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. № 21. Ст. 699; Ст. 2–7 Федерального закона от 26 ноября 1998 г. № 175-ФЗ «О социальной защите граждан Российской Федерации, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии в 1957 году на производственном объединении «Маяк» и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча» // СЗ РФ. 1998. № 48. Ст. 5850; постановление Правительства РФ от 29 декабря 2004 г. № 866 «О порядке обеспечения жильем за счет средств федерального бюджета нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, повергшихся радиационному воздействию вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, аварии на Производственном объединении «Маяк», и приравненных к ним лиц» // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 2). Ст. 111.];

вынужденных переселенцев [34 - См., напр., постановление Правительства РФ от 6 марта 1998 г. № 274 «Об оказании государственной поддержки гражданам Российской Федерации, лишившимся жилья в результате Осетино-Ингушского конфликта в октябре– ноябре 1992 г.» // СЗ РФ. 1998. № 11. Ст. 1289.].

К перечисленным категориям граждан необходимо отнести также:

военнослужащих, проходивших военную службу в воинских частях, учреждениях, военно-учебных заведениях, не входивших в состав действующей армии, в период с 22 июня 1941 г. по 3 сентября 1945 г. не менее шести месяцев, военнослужащих, награжденных орденами или медалями СССР за службу в указанный период, в случае выселения из занимаемых ими служебных жилых помещений, вставших на учет до 1 января 2005 г. [35 - См. пункт 4 ст. 17 Федерального закона от 12 января 1995 г. № 5-ФЗ «О ветеранах» // СЗ РФ. 1995. № 3. Ст. 168.];

судей, ушедших или удаленных в отставку со стажем работы в должности судьи не менее 20 лет либо ставших инвалидами в период работы и пожелавших переехать на постоянное место жительства в другую местность (обеспечиваются в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, благоустроенным жильем в виде отдельной квартиры либо дома за счет средств федерального бюджета) [36 - См. пункт 4 ст. 19 Закона РФ от 26 июня 1992 г. № 3132-1 «О статусе судей в Российской Федерации» // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1992. № 30. Ст. 1792.];

лиц, участвующих в борьбе с терроризмом, и лиц, пострадавших в результате террористического акта [37 - См. статью 19 и 20 Федерального закона от 6 марта 2006 г. № 35-ФЗ «О противодействии терроризму» // СЗ РФ. 2006. № 11. Ст. 1146.];

инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов, нуждающихся в улучшении жилищных условий, вставших на учет до 1 января 2005 г. (обеспечиваются жильем за счет средств федерального бюджета) [38 - См. статью 17 Федерального закона от 24 ноября 1995 г. № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» // СЗ РФ. 1995. № 48. Ст. 4563.].

Определенные льготы в части предоставления жилья могут быть предоставлены спортсменам, завоевавшим звания олимпийских чемпионов, занявшим вторые и третьи места на Олимпийских играх, занявшим первые, вторые и третьи места на чемпионатах мира и Европы; Пенсионным федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации может предусматриваться за счет средств федерального бюджета или бюджетов субъектов Российской Федерации и иных не запрещенных законом источников обеспечение жильем нуждающихся спортсменов по месту их жительства [39 - См. подпункт 3 п. 3 ст. 32 Федерального закона от 29 апреля 1999 г. № 80-ФЗ «О физической культуре и спорте в Российской Федерации» // СЗ РФ. 1999. № 18. Ст. 2206.]. Так, например, согласно распоряжению Премьера Правительства Москвы от 12 ноября 1996 г. № 1087-РП было дано указание рассмотреть и решить вопросы улучшения жилищных условий чемпионам и призерам XXVI летних Олимпийских игр и их тренерам путем предоставления муниципального жилья и площади в строящихся ЖСК на льготных условиях [40 - Цит по: ИБД «КонсультантПлюс».].

Круг граждан, имеющих право на обеспечение жильем за счет средств федерального и местного бюджетов, не так велик.

Правительство РФ к 2010 г. намерено увеличить долю семей, которым будет доступно приобретение жилья с помощью собственных и заемных средств с 9 до 30 %. За короткий период времени реализации национального проекта «Доступное жилье» Правительство РФ пришло к выводу о том, что в связи с резким ростом цен жилье остается доступным лишь богатым гражданам и так называемому среднему классу, имеющему возможность использовать ипотечные кредиты. В связи с чем предлагается создать в рамках федеральной целевой программы «Жилище» отдельную подпрограмму, направленную на обеспечение доступности жилья для малодоходных групп населения [41 - См.: Невинная И. Жил-был фонд // Российская газета. 2006. № 4259.].

Конституционный Суд РФ своим Постановлением от 15 июня 2006 г. № 6-П [42 - СЗ РФ. 2006. № 26. Ст. 2876.] признал не соответствующей Конституции РФ положение ч. 1 ст. 4 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» [43 - См.: Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. № 28. Ст. 959.] (в ред. ст. 12 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»), в силу которого не подлежат бесплатной приватизации (в пределах установленного законом общего срока действия норм о приватизации жилищного фонда) жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г. В связи с этим стоит ожидать увеличения количества сделок по приватизации за счет жилья, предоставленного гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г. Общие нормы о приватизации жилищного фонда сохраняют свое действие до 1 марта 2010 г. [44 - См. пункт 2 ст. 2 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // Российская газета. 2005. № 1 (в ред. п. 1 ст. 8 Федерального закона от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» // СЗ РФ. 2006. № 27. Ст. 2881.]

Все это позволяет прийти к выводу о том, что частный жилищный фонд будет только увеличиваться – все большее количество жилых помещений будет иметь частных собственников. По данным Правительства РФ, в 2004 г. доля частного жилого фонда составляла 73,5 %, а в январе 2006 г., по данным Минрегионразвития – 76 % [45 - См.: Невинная И. Жить разрешили // Российская газета. 2006. № 3982.]. Вероятно, за прошедшие два года (к середине 2006 г.) доля частного жилого фонда существенно возросла за счет нового строительства, в первую очередь за счет непроизвольного стимулирования законодателем процесса приватизации жилья. Пунктом 2 ст. 2 Закона о введении в действие Жилищного кодекса было установлено действие норм о приватизации до 1 января 2007 г. (потом этот срок был продлен до 2010 г.) [46 - См. пункт 2 ст. 2 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // Российская газета. 2005. № 1 (в ред. п. 1 ст. 8 Федерального закона от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» // СЗ РФ. 2006. № 27. Ст. 2881.], что вызвало всплеск обращений граждан за приватизацией жилья и многомесячные очереди на сдачу приватизационных документов [47 - См.: Невинная И. Приватизации дадут срок? // Российская газета. 2005. № 3941; Невинная И. Приватизация не укладывается в сроки // Российская газета. 2006. № 3990.]. Не исключено, что срок приватизации жилья будет продлен еще раз. Так, заместитель руководителя Главного управления Федеральной регистрационной палаты г. Москвы В. Суздаль отметил, что при существующих темпах приватизации эта процедура растянется на 10 лет [48 - См.: Шаров А. Не последний срок // Российская газета. 2006. № 4120.].

Все собственники жилых помещений в многоквартирном доме в соответствии со ст. 39 ЖК РФ обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме пропорционально своей доле в праве общей собственности на общее имущество в таком доме. Помимо этого собственники жилых помещений в многоквартирном доме неизбежно должны решать вопросы владения, пользования и распоряжения общим имуществом многоквартирного дома (п. 2 ст. 36 ЖК РФ). По справедливому замечанию Е.А. Каменевой, для обеспечения успешного проведения реформы ЖКХ необходимо достичь основной цели – «формирование чувства собственника у жителей, а соответственно, и ответственности за принадлежащее ему имущество и вытекающее из этого полное бремя содержания своей собственности» [49 - См.: Каменева Е.А. К вопросу о развитии института эффективного собственника жилья // Жилищное право. 2006. № 8. Цит. по ИБД «КонсультантПлюс».].

Именно поэтому для многих граждан на повестку дня встал вопрос об определении способа управления многоквартирным домом.

Глава 2. Управление многоквартирным домом

§ 2.1. Выбор способа управления многоквартирным домом

Согласно п. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Данное в Жилищном кодексе определение управления многоквартирным домом несколько сужено, т. к. не учитывает наличия у собственников иных правомочий, помимо пользования общим имуществом в многоквартирном доме. К правомочиям собственника также относятся владение и распоряжение имуществом (п. 1 ст. 201 ГК РФ [50 - СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.]). Теоретические попытки отнести «управление» к правомочиям собственника оказались безуспешными [51 - См.: Гражданское право: Учеб. / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: БЕК, 2003. Т. 1. С. 485.]. Необходимо согласиться с мнением И.Б. Миронова о том, что управление общим имуществом многоквартирного дома «по своей правовой природе представляет собой упорядоченную систему мер по владению, пользованию и распоряжению имуществом, по его содержанию, осуществляемых в интересах собственника и в тех пределах, которые определены самим собственником или законом» [52 - Миронов И.Б. Общее собрание собственников помещений как механизм управления многоквартирным домом // Семейное и жилищное право. 2005. № 4 // ИБД «КонсультантПлюс».].

Представляется, что в Жилищном кодексе недостаточно четко определен круг собственников помещений, имеющих право на участие в управлении многоквартирным домом. Согласно подп. 8 п. 1 ст. 4 ЖК РФ жилищное законодательство регулирует отношения по поводу управления многоквартирными домами. Объектами жилищных прав являются жилые помещения – жилой дом или его часть, квартира или ее часть, комната (ст. 15 и 16 ЖК РФ). Но помимо жилых помещений в многоквартирных домах (особенно современных) имеется значительное количество нежилых помещений полезного назначения, не предназначенных для проживания. Например, встроенно-пристроенные нежилые помещения первых этажей (офисные, торговые, общественного питания, социального назначения – детские сады и центры детского досуга, и т. п.), машино-места в подземных автостоянках, складские помещения в подвалах и цокольных этажах. Отношения, складывающие по поводу владения, пользования и распоряжения такими нежилыми помещениями, не подлежат регулированию жилищным законодательством.

В то же время собственники нежилых помещений в многоквартирном доме в отношении общего имущества дома обладают теми же правами и несут те же обязанности, что и собственники жилых помещений:

им принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество многоквартирного дома (п. 1 ст. 36 ЖК РФ);

обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома (ст. 39 ЖК РФ);

вправе участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44–48 ЖК РФ);

вправе быть членами товарищества собственников жилья, создаваемого для управления многоквартирным домом (ст. 139 ЖК РФ), и участвовать в управлении самим ТСЖ;

обязаны участвовать в управлении многоквартирным домом и в выборе способов управления (ст. 161–164 ЖК РФ) и др.

Поэтому собственники нежилых помещений не только обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущество многоквартирного дома и участвовать в управлении им (домом), но и вправе наравне с проживающими в доме гражданами:

рассчитывать на обеспечение благоприятных и безопасных условий пользования ими своими нежилыми помещениями;

получать необходимые коммунальные услуги.