Решения Федерального Верховного суда Германии по гражданским делам в 2022 г. 76—112

§444. Исключение ответственности

Если продавец умышленно умолчал о недостатке либо предоставил гарантию качества вещи, он не может ссылаться на соглашение, по которому права покупателя в случае обнаружения недостатка исключаются или ограничиваются.

V ZR 133/21 (http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&nr=131667&pos=0&anz=1)

23 сентября 2022 г.

V Сенат по гражданским делам Федерального Верховного суда Германии в составе председательствующего судьи д-ра Брюкнер, судей Хаберкамп, д-ра Хамдорф, д-ра Малик и Лаубэ в судебном заседании 23 сентября 2022 г. решил:

по кассационной жалобе истца решение 12 Сената по гражданским делам высшего земельного суда г. Наумбург от 21 июня 2021 г. отменить в части, а которой апелляционная жалоба истца к ответчику №1 на решение 5 Коллегии по гражданским делам земельного суда г. Галле от 18 декабря 2020 г. была отклонена, а также в части распределения процессуальных расходов, за исключением решения о взыскании досудебных расходов с ответчика №2;

в отмененной части направить дело на новое рассмотрение и принятие решения, включая вопрос распределения судебных расходов производства по рассмотрению правовой жалобы, в суд апелляционной инстанции.

Описательная часть:

1 В 2017 г. покупателями был приобретен у ответчика земельный участок со строительной площадкой с целью строительства особняка на условиях исключения ответственности за недостатки (unter Ausschluss der Sachmangelhaftung). В нотариально удостоверенном договоре среди прочего было урегулировано следующее:

2 «I. 4. Земельный участок не застроен […]. Продавцом указывается покупателю также на то, что на земельном участке были расположены строения (жилые блоки).

3 […]

4 V. 4. Покупателю известно, что предмет договора расположен в зоне возможного расположения взрывных устройств (Kampfmittelverdachtsfl?che, имеются в виду бомбы, мины и прочие боеприпасы со времен Второй Мировой войны – прим. пер.), а потому подлежат исполнению дополнительные обязанности, как, например, установление контакта со службой разминирования до начала строительных работ.

5 V. 5. Покупатель намеревается построить на территории предмета договора отдельно стоящий дом. Покупатель в достаточной степени ознакомлен с действующим для настоящей строительной площадки планом застройки (B-Plan) №58 «F» в городе М. […]».

6 В 2014 году ответчик заказал версию плана для принятия решения о «предварительном плане застройки №58 для коммерческой и смешанной зоны улицы I…». В пункте 4.3.2 плана под заголовком «Почва как охраняемый ресурс» было указано следующее:

7 «Экспертиза недр для запланированной территории отсутствует. Однако в связи с прежним строительством можно предположить, что верхний слой грунта на участках, где располагались жилые дома, как правило, состоит из искусственного наполнения. Толщина и состав разных наполнителей могут различаться. Необходимо исходить из наличия слоя основания существующих дорог, различного заполнения траншей и других насыпей. […]. На территории застройки естественная почва присутствует лишь в зоне бывшей жилой постройки, а потому естественные функции почвы возможны лишь в ограниченной степени. На реконструированных территориях почвенные материалы были засыпаны, так что в целом присутствует только почва поселений».

8 До заключения договора купли-продажи покупателями были получены от риелтора, действовавшего от имени ответчика, «плановое обоснование» застройки и выписка из «B-Plan». После начала строительства в районе сада на незастроенной части участка ими был обнаружен слой и остатки бетона, недоступные для удаления небольшим экскаватором. Требования покупателей к ответчику по удалению и вывозу «обнаруженного слоя строительных отходов на глубину 70 см.», а также заполнения его почвой не были удовлетворены.

9 В рамках иска – в части, представляющей интерес для настоящего производства – покупателями было потребовано возмещение предварительного размера расходов на выполнение указанных мер в размере 30 630 евро, процентов на указанную сумму, НДС в размере 5 819,70 евро, после устранения недостатка, а также установления обязанности ответчика по возмещению всех иных расходов, которые возникнут при удалении слоя строительных отходов, а также обломков и остатков кладки и кусков породы из строительного материала ниже верхнего слоя почвы на участке истцов. Земельный суд отклонил иск. Высший земельный суд отклонил апелляционную жалобу истца. Допущенной настоящим Сенатом кассационной жалобой, об отклонении которой ходатайствует ответчик, истцами поддержаны свои исковые требования.

Мотивировочная часть:

I.

10 Суд апелляционной инстанции полагал, что у истцов отсутствует право на возмещение ущерба, поскольку ответчик вправе ссылаться на согласованное условие об исключение ответственности. Нельзя сделать вывод также об обмане со стороны ответчика в отношении утверждаемых истцами недостатков. По мнению суда, не требует разрешения вопрос о том, идет ли речь в случае с содержащимся в почве утилизационным слоем о подлежащем раскрытию недостатке по смыслу § 444 (https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__444.html) Германского Гражданского Уложения (далее – BGB) и было ли известно ответчику о данном недостатке на момент заключения договора купли-продажи или могло быть известно. Также в качестве достоверного можно предположить о том, что предоставленная истцам до заключения договора выписка из плана застройки не содержала данные по п. 4.3.2, и истцы были вправе исходить из того, что речь идет о полном плане застройки. Между тем умысел как субъективная сторона отсутствует, так как нельзя предположить о том, что ответчику было известно либо он исходил из того, что истцы не знали о рассматриваемом недостатке. На основе пп. I.4., V.5. договора купли-продажи и информации, указанной в п. 4.3.2 предварительного плана застройки, ответчик был вправе исходить из того, что истцам известно об искусственном наполнении территории, где располагались жилые блоки, и что материал наполнения мог варьироваться. В связи с противоположным утверждением в договоре купли-продажи истцы не вправе ссылаться на то, что план застройки не был им известен до заключения договора. Поскольку план застройки был публично доступен для ознакомления, ответчик был вправе исходить из использования истцами данной возможности. Истцами не было доказано, что опубликованный план застройки не содержал сведения, указанные в п. 4.3.2. Также нет иных оснований исходить из данного предположения, поскольку эти сведения содержались во временном плане застройки, который согласно ч. 8 § 9 (https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__9.html) Градостроительного Кодекса Германии (далее – BauGB) является необходимым обоснованием для итогового плана застройки.

II.

11 Указанные выводы суда не могут быть признаны верными. Представленные судом апелляционной инстанции доводы не могут служить основанием для отказа в выводе об умышленном введении в заблуждение истцов ответчиком относительно существующих недостатков продаваемого земельного участка.

12 1. Изначально суд апелляционной инстанции верно исходил из того, что право истцов на возмещение ущерба согласно п. 3 § 437 (https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__437.html) во взаимосвязи с ч. 1 § 280 (https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__280.html), ч. 1, 2 § 281 (https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__281.html) BGB может возникнуть лишь в том случае, если ответчик – который не предоставил гарантию на определенные свойства земельного участка – согласно §444 BGB не вправе ссылаться на исключение ответственности, поскольку он умышленно умолчал перед покупателями о недостатках земельного участка.

?

13 2. Однако ошибочным является вывод суда апелляционной инстанции о том, что умышленное умалчивание о подлежащем раскрытию недостатке отсутствует, поскольку на стороне ответчика нет умысла как субъективного элемента состава.

?

14 a) в кассационном производстве в пользу истцов, поскольку этот вопрос был оставлен открытым судом апелляционной инстанции, необходимо предположить, что в случае со слоем строительных отходов, содержащимся в проданном земельном участке, остатками стен и строительного мусора (далее по тексту описываемое как «строительный мусор», «Schutt») речь идет о подлежащих раскрытию недостатках земельного участка, о котором ответчику было известно. Далее в пользу истцов необходимо исходить из того, что ответчик не сообщил им об этих недостатках, поскольку переданная риэлтором истцам выписка из плана застройки не содержала сведений, указанных в п. 4.3.2 временного плана застройки. Тем самым присутствуют объективные стороны состава умышленного обмана истцов ответчиком относительно этих недостатков.

?

15 b) в наличии умысла как субъективной стороны не может быть отказано в признании по доводам, представленным судом апелляционной инстанции, что якобы истцами не было представлено и доказано то, что было известно об их неосведомленности о содержании п. 4.3.2 плана ответчика по застройке. Судом были упущены правила распределения бремени представления фактических обстоятельств относительно субъективных представлений ответчика об осведомленности истцов о недостатках.

?

16 aa) по общему правилу согласно §444 BGB, когда сторонами было согласовано условие об исключении ответственности, как по настоящему делу, покупатель несет бремя представления фактических обстоятельств и доказывания (Darlegungs- und Beweislast) наличия всех обстоятельств, составляющих состав обмана. При этом согласно принципам секундарного представления фактических обстоятельств в пользу покупателя действуют ослабления в части доказывания, если к условиям умышленного обмана относятся отрицательные факты, когда, например, не была раскрыта информация при обмане путем умолчания. В этой части он должен лишь представить, где, когда и каким образом продавец должен был совершить необходимое разъяснение (ср. решение Сената ФВС Германии от 12 ноября 2010 – V ZR 181/09 (http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&Datum=2010%966&Seite=16&anz=3648&pos=490), BGHZ 188, 43 Rn. 12, об оспаривании в связи с обманом ср. также решение Сената ФВС Германии от 6 марта 2020 – V ZR 2/19 (http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&az=V%20ZR%202/19&nr=107761), MDR 2020, 1116 Rn. 10 mwN).

17 bb) данные правила действуют также в отношении умысла как субъективной стороны обмана, когда речь идет об обстоятельствах внутреннего характера (innere Tatsachen), например, как по настоящему делу, о вопросе, полагал ли продавец, что покупателю в достаточной степени было известно о недостатках. Если продавцом не были представлены фактические обстоятельства, свидетельствующие о раскрытии покупателю информации о недостатках, и им при этом утверждается, что он исходил из разъяснения покупателю этого иным образом, как-то представлением исходящих от него документов, то на продавце лежит обязанность конкретизировать – где, когда и как – те факты, на основе которых он несмотря на нераскрытие им информации давали ему возможность исходить из осведомленности покупателя о недостатках (ср. решение Сената ФВС Германии от 12 ноября 2010 – V ZR 181/09, BGHZ 188, 43 Rn. 15).

18 cc) исходя из указанных критериев, нельзя признать верным вывод суда апелляционной инстанции, что на истцов возлагается обязанность представить факты того, что их неосведомленность о содержании п. 4.3.2 плана застройки была известна ответчику. Напротив, на ответчика в рамках возлагаемого на него секундарного бремени представления фактов возлагается обязанность сообщить о фактах, на основе которых он исходил из того, что при заключении договора несмотря на нераскрытие информации истцам было известно о недостатках.

19 c) иной вывод не следует из заявления истцов в нотариально удостоверенном договоре о том, что им в достаточной степени известно о плане застройке, действующем в отношении строительной площадки, поскольку данное обстоятельство не устраняет секундарное бремя представления фактов ответчиком.

20 aa) согласно судебной практике настоящего Сената существующая для истцов возможность по самостоятельному розыску информации не исключает обязанность продавца раскрыть информацию о недостатках. Так, разумный и добросовестный продавец вправе полагать, что очевидные недостатки при осмотре бросятся покупателю в глаза, а потому особого разъяснения не потребуется. Однако случаи, в которых покупателю иным образом предоставляется возможность узнать о недостатках объекта покупки, сами по себе не могут приравниваться к возможностям, существующим при осмотре. Ознакомление с переданными документами, из которых следует информация о недостатке вещи, лишь тогда может приравниваться к этому, когда в силу существующих обстоятельств у продавца есть обоснованные ожидания относительно того, что покупатель использует документы в качестве основы для принятия решения о покупке. Такие обстоятельства, например, присутствуют, когда в связи с возможными недостатками продавец передает покупателю заключение эксперта. Напротив, разумный и добросовестный продавец сам по себе не вправе ожидать, что покупателем будут просматриваться финансовые документы, например, документы об описании строительства, на предмет наличия недостатков объекта покупки (в целом об этом ср. решение Сената ФВС Германии от 12 ноября 2010 – V ZR 181/09, BGHZ 188, 43 Rn. 10 f.).

21 bb) в соответствии с названными критериями ответчик был не вправе исходить из того, что истцам было известно о недостатках лишь потому, что они заявили об ознакомлении с планом застройки.

22 (1) даже если до заключения договора ответчик передал истцам полный план застройки или если он предположил, что подтверждения истцов в договоре купли-продажи касаются всего публично доступного либо опубликованного права застройки, он был не вправе исходить из того, что истцам стало известно также о конкретном, подлежащем раскрытию недостатке, то есть наличию строительного мусора в грунте. По общему правилу, продавец не вправе ожидать, что покупателем без особого повода относительно возможного указания на недостатки предмета купли-продажи будет изучен план застройки. Даже в настоящем случае в отсутствие соответствующих указаний ответчика у истцов не было повода просмотреть полностью 60-страничный план застройки на предмет того, содержит ли он возможные сведения о негативных свойствах почвы приобретаемого ими земельного участка. Такой повод для них не возник и потому, что истцам было известно – уже путем указания в договоре купли-продажи – что в случае с этим земельным участком речь идет о зоне возможного нахождения взрывчатых устройств. Подозрение на наличие мин со времен войны либо в связи с прежним использованием участка в армейских целях никак не связано с наполнением почвы строительным мусором и каменными обломками после сноса жилых зданий. У истцов не было также иных оснований предполагать, что почва в приобретаемом земельном участке находится в более худшем состоянии, чем угроза находящихся в нем боеприпасов. Поэтому в итоге не имеет значения, был ли фактически опубликован либо доступен в сети Интернет план застройки, относительно чего и судом апелляционной инстанции не сделано подробных указаний.

23 (2) данные доводы становятся тем более убедительны, поскольку до заключения договора ответчик передал истцам выписку из плана застройки, которая – как следует предположить – не содержала касающихся недостатков сведений по п. 4.3.2. При таком образе действий к заявлениям ответчика, представляемым в рамках возлагаемого на него секундарного бремени, должны предъявляться особо высокие требования. Ответчик должен разъяснить, на основе чего он стал исходить из того, что содержащееся в договоре подтверждение истцов об ознакомлении с планом застройки касается не переданной им выписки, а служит основанием для предположения о дополнительном ознакомлении истцами с публично размещенным или находящимся в сети Интернет планом застройки и осведомленности о вытекающих из этого недостатках почвы.

III.

24 Таким образом, решение суда апелляционной инстанции подлежит отмене в обжалованной части (ч. 1 § 562 (https://www.gesetze-im-internet.de/zpo/__562.html) Гражданского процессуального уложения Германии, далее – ZPO). Правовой спор подлежит возврату в суд апелляционной инстанции, поскольку разрешение спора по существу невозможно (ч. 1 §562, предл. 1 ч. 1, 3 § 563 (https://www.gesetze-im-internet.de/zpo/__563.html) ZPO). В рамках нового рассмотрения дела настоящим Сенатом указывается на следующее:

25 1. Суд апелляционной инстанции должен будет выяснить, представляют ли собой содержащийся в грунте купленного участка слой строительных отходов, остатки стен, строительного мусора и каменные обломки недостаток предмета договора, подлежащий раскрытию, о котором ответчик знал или мог о нем предполагать и тем самым принял его во внимание. Если это так, то ответчику в рамках возлагаемого на него секундарного бремени представления фактов должна быть дана возможность дополнительно сообщить, каким образом покупателю была раскрыта информация об этих недостатках и почему ответчик исходил из того, что такое раскрытие информации осуществлено. При этом необходимо будет учитывать, что для раскрытия возможного недостатка, состоящего из заполнения грунта строительным мусором, ни объективно, ни субъективно недостаточно лишь представления ответчиком истцам документов, содержащих сведения о свойстве почвы, без указания истцам на особое в этой связи значение документов.

26 2. Заранее настоящим Сенатом указывается на возможность неверного понимания судом апелляционной инстанции понятия предварительного плана застройки.

27 a) в отличие от того, как очевидно понимал суд апелляционной инстанции, здесь речь не идет о некоем предварительном плане, который позднее заменяется итоговым планом застройки. Понятие предварительного плана застройки легально закреплено в предл. 1 ч. 4 § 8 (https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__8.html) BauGB. Согласно данной норме план застройки может быть разработан, изменен или отменен, пока не будет составлен план использования территории (Fl?chennutzungsplan), если этого требуют неотлагательные причины и если план застройки не противоречит предполагаемому развитию территории населенного пункта (предварительный план застройки). Тем самым, «предварительным» («vorzeitig») такой план застройки является лишь в том смысле, что он может быть разработан несмотря на принцип развития территории согласно предл. 1 ч. 2 §8 BauGB, когда план использования территории (еще) не вступил в действие (ср. BVerwG, NVwZ 2000, 197 (https://www.judicialis.de/Bundesverwaltungsgericht_BVerwG-4-CN-6-98_Urteil_26.02.1999.html); Battis/Krautzberger/Lohr/Mitschang, BauGB, 15. Aufl., §8 Rn. 11).

28 b) вопреки предположению суда апелляционной инстанции в приложении К7 искового заявления содержится проект предварительного плана застройки, а не его обоснование по смыслу ч. 8 §9 BauGB. Согласно данной норме к плану застройки должно прилагаться обоснование с указанием сведений, предусмотренных §2a BauGB. В соответствии с предл. 2 ч. 1 §2a BauGB в редакции на момент производства в обосновании должны быть предусмотрены: 1) цели и основные последствия плана регулирования строительства (Bauleitplan); 2) согласно приложению №1 BauGB в отчете об окружающей среде – требования по защите окружающей среды, установленные и оцененные на основе экологической экспертизы согласно ч. 4 §2 BauGB. Отчет об окружающей среде формирует особую часть обоснования. Таким образом, приложение K7 содержит не обоснование (иного) плана застройки, а собственно проект (предварительного) плана застройки, к которому согласно закону должно прилагаться обоснование.

Судьи Брюкнер, Хаберкамп, Хамдорф, Малик, Лаубэ

Предыдущие судебные инстанции:

решение земельного суда г. Галле от 18 декабря 2020 – 5 O 161/20;

решение высшего земельного суда г. Наумбург от 21 июня 2021 – 12 U 7/21.

80. Расчет судом ущерба при ненадлежащем исполнении договора купли-продажи недвижимости – решение Федерального Верховного суда Германии от 11 марта 2022 г. —

V ZR 35/21