Проведение сделок с недвижимостью. Пошаговая инструкция (2-е издание)

Проведение сделок с недвижимостью. Пошаговая инструкция (2-е издание)
Ольга Москвина

Это 2е издание полюбившейся моим читателям книги. Второе издание доработано и расширено, чтобы вы могли легче и глубже погрузиться в изучение этой темы.Книга рассказывает о том как проводить юридический анализ документов перед покупкой вторичной недвижимости. Вы узнаете как правильно читать документы, на что обращать внимание, какие дополнительные справки и информацию запрашивать в разных типах сделок. Книга-инструкция по тому, как провести сделку по купле-продаже недвижимости и исключить максимальное количество правовых рисков. Содержит поэтапный детальный разбор анализа документов на недвижимость, указывает, на что нужно обратить внимание и чего никогда не следует делать, чтобы не попасть на большие проблемы. Это настольная книга риэлтора. Книга – помощница юристу в агентстве недвижимости. Автор – действующий юрист в сфере недвижимости с 2012 года.

Ольга Москвина

Проведение сделок с недвижимостью. Пошаговая инструкция (2-е издание)

Введение

Это, Книга – краткое руководство по юридической проверке и сопровождению сделок в сфере недвижимости для юристов и риэлторов. Приобретение или продажа жилой недвижимости – это ответственный шаг, требующий внимательного подхода. Вам нужно быть уверенным не только в своем выборе, но и в каждом юридическом аспекте сделки.

Важно помнить, что жилая недвижимость включает в себя различные типы объектов, и в данной книге, под жилой недвижимостью мы будем понимать: квартиры, загородные дома на земельных участках для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и Ведения садоводства, а также сами земельные участки для ИЖС, ЛПХ, ведения садоводства и огородничества. В общем, это та недвижимость которая чаще всего приобретается и отчуждается физическими лицами, и соответственно доли в указанной недвижимости, находящейся на вторичном рынке[1 - Вторичный рынок жилья – это недвижимость, которая уже оформлена в собственность Продавца путем регистрации права в Росреестре, и продается этим Продавцом. Продавец может быть как юридическим, так и физическим лицом.].

Знание всех нюансов сделок в данной сфере – это ключ к успешному проведению и завершению сделки. В книге описан алгоритм подготовки сделки купли-продажи недвижимости, позволяющий минимизировать риски ее расторжения, признания недействительной и ничтожной. Вы найдете все необходимые сведения о процессе юридической проверки; базовому правовому анализу документов на недвижимость и участников сделки (физических лиц). Научитесь правильно читать и изучать документы на недвижимость. Из книги вы узнаете о важных аспектах юридических вопросов, связанных с правом собственности, банкротством, сделкоспособностью продавца, наследством, совместной собственностью, проверкой юридического лица, субсидиарной ответственностью, удостоверяющими личностью документами и проверкой различных правоустанавливающих документов и выписок ЕГРН. Научитесь видеть важные, триггерные точки, проводить детальный анализ всех документов для избежания юридических рисков.

Также коснемся вопроса непосредственного сопровождения сделки, разберем, на что обратить внимание и что проверить на сделке, чтобы все прошло правильно. Разберем нюансы государственной регистрации права собственности на недвижимость, сроки ее проведения, причины приостановок и необходимые документы для правильной регистрации права.

Для риэлторов и юристов, уже работающих в сфере недвижимости, важно постоянно повышать квалификацию и следить за изменениями в законодательстве. Только так можно быть в курсе последних тенденций рынка и предостеречь себя от возможных ошибок.

В итоге, книга, станет незаменимым руководством, как для начинающих специалистов, так и для опытных профессионалов. Она поможет разобраться во всех аспектах сделок с недвижимостью на вторичном рынке и станет надежным помощником в этом ответственном деле.

Книга, так же станет хорошим помощником для тех, кто интересуется недвижимостью, но далек от работы в этой сфере, и хочет грамотно купить себе недвижимость, без помощи специалистов. Поэтому при написании книги, специально упрощались некоторые термины, чтобы всем было просто разобраться в таком непростом рынке недвижимости.

***

Автор книги является дипломированным юристом в сфере недвижимости. В агентстве недвижимости работает с 2012 года, имеет высшее юридическое образование, и практику проведения большого количества разной сложности сделок, а также практики по судебным спорам в различных вопросах недвижимости, таких как: наследование, снятие с учета по месту жительства, приобретательная давность недвижимого имущества, и тому подобное. В данный момент является действующим юристом агентства недвижимости “АэНБИ”.

Глава 1. Проверка документов на Объект недвижимости

.

Любая подготовка к сделке купли-продажи недвижимости должна начинаться с юридической проверки документов на Объект и Субъект[2 - Объект – это сама недвижимость, а Субъект – это ее собственник или собственники.]продажи, независимо от того на чьей стороне вы находитесь (Продавца или Покупателя). При первом беглом осмотре, любое уважающее себя агентство недвижимости, уже может определить брать ли вообще тот или иной Объект в продажу, ведь если будут выявлены серьезные риски, с ними придется разбираться агентству и нести за все это ответственность, и тогда уже нужно будет определить, как действовать дальше.

Поэтому начнем: немного теории – по законам Российской Федерации (далее: РФ), чтобы физическое лицо или юридическое лицо могли продать, подарить, завещать, заложить недвижимость (далее назовем это словом: Отчуждение) ее нужно оформить в собственность, т.е. зарегистрировать право собственности на нее в установленном законом порядке в уполномоченном на то органе. В данной книге органом занимающимся регистрацией прав на недвижимое имущество мы будем называть Росреестр.

Тоесть право собственности на недвижимость, это то право, которое подлежит обязательной регистрации. А так как эта самая регистрация происходит на основании определенных документов, то у собственника Объекта недвижимости должны быть на руках правоустанавливающие и правоподтверждающие документы. Правоустанавливающие документы, в зависимости от способа приобретения Объекта недвижимости, могут быть следующими:

– Договор купли-продажи;

– Договор Дарения;

– Свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию;

– Договор пожизненного содержания с иждивением;

– Договор передачи;

– Постановления и Акты местных органов власти и самоуправления;

– Договор долевого участия;

– Декларация – для объектов, не требующих разрешения на строительство;

– Договор Мены;

– Решение суда;

– и др.

Помимо указанных документов, у собственника должен иметься документ, который подтверждает, что указанные в правоустанавливающих документах сведения прошли проверку в Росреестре, и право собственности на Объект недвижимости зарегистрировано в соответствии с законом, а сам Объект поставлен на кадастровый учет. Поэтому правоподтверждающие документы будут следующими:

~Выписка из государственного реестра недвижимости (далее: выписка ЕГРН) – если право на Объект зарегистрировано после 1 января 2017 года;

~Выписка из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее: выписка ЕГРП) – если право на Объект зарегистрировано с 15 июля 2016 года по 1 января 2017 года;

~Свидетельство о государственной регистрации права – если право на Объект зарегистрировано с 31 января 1998 года по 15 июля 2016 года;

~До 1998 г. (года образования Росреестра) единых правил регистрации недвижимости в России не существовало, и документами, подтверждающими собственность, служили различные договоры (купли-продажи, мены, дарения, и т.п.), проштампованные (т.е. поставленные на учет) в местной администрации или в БТИ. В Москве, например, при приватизации квартиры в то время выдавали дополнительно еще одну бумагу – «Свидетельство о собственности на жилище» (розового цвета). А в Московской области на землю так же выдавали “Свидетельство на право собственности на Землю”, розового или голубого цвета, в зависимости от года.

Обратите внимание, что сегодня “Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке”[3 - п. 5, ст. 1 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 14.02.2024) "О государственной регистрации недвижимости"].

А права на Объекты недвижимости, которые возникли до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей”[4 - п.1, ст. 69 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 14.02.2024) "О государственной регистрации недвижимости"]. Поэтому документы, которые получены до 1998 года и сведения о правообладателях таких Объектов, не внесенные в базу ЕГРН не должны вас пугать. Зарегистрировать ранее возникшее право можно в любой момент до выхода на сделку, либо одновременно с подачей документов на регистрацию перехода права на нового собственника, с регистрацией ранее возникшего права на действующего собственника.

Итак, с основными документами разобрались, теперь их нужно внимательно изучить. Как правило, на правоустанавливающих документах стоит штамп Росреестра о проведенной регистрации права с датой внесения записи и ее уникальным идентифицирующим номером, а также ФИО государственного регистратора и его подпись. Так вот, указанная в данном штампе информация должна совпадать с информацией о времени и номере регистрации права в правоподтверждающих документах.

Если правоустанавливающий документ совершен после 29.06.2022 года, то штампа Росреестра на нем не будет. С этой даты, формально все сделки регистрируются Росреестром в электронном виде, поэтому на правоустанавливающем документе, возможно, будет стоять синяя печать сотрудника МФЦ о том, что документ переведен в электронный вид, то есть, создан его электронный образ. А на отдельном листе, прикрепленном к выписке ЕГРН, будет распечатан сертификат усиленной электронной подписи сотрудника Росреестра, проводившего государственную регистрацию перехода права собственности в электронном виде, также заверенный печатью МФЦ.

Но, если регистрация полностью проводилась в электронном виде, и стороны сделки сами пользовались электронно-цифровыми подписями (ЭЦП), выпущенными уполномоченными структурами, то на правоустанавливающем документе совсем не будет никаких отметок. В данном случае целесообразно запросить электронную версию документов у собственника (в zip архивах), и проверить действительность подписи ЭЦП регистратора на официальном сайте Росреестра (там есть специальный ресурс по проверке подлинности документов и подписи к ним). Так как электронные документы теряют силу при распечатывании на бумажном носителе, то просим предоставить именно в электронном виде указанные документы, и дополнительно попросим собственника заказать ЕГРН “О содержании правоустанавливающего документа”, чтобы мы могли идентифицировать предоставленные правоустанавливающие документы по содержанию. Ещё, электронные образы документов могут быть отождествлены нотариусом, но не все собственники так делают. Если собственник сделал нотариальное отождествление электронных образов документов на бумажном носителе, то в этом случае электронные документы запрашивать не обязательно.

Сверяем соответствие информации об Объекте и Субъекте права, не должно быть ошибок и опечаток, так же как и в адресе и иных параметрах Объекта. В случае с нотариальными документами сверяем также реестровый номер.

Если при такой проверке выявлено расхождение в Правоподтверждающих документах с Правоустанавливающими документами, то есть ошибка содержится только в сведениях ЕГРН, то подаем (желательно до сделки) заявление через МФЦ в Росреестр на исправление технической ошибки, и через три дня получаем ЕГРН без ошибки. То есть, ошибку через Росреестр мы можем исправить только ту, которая допущена Регистратором и не затрагивает правоустанавливающие документы. Заявление, также можно направить почтовым отправлением или в электронной форме, через личный кабинет на сайте Росреестра, а с недавнего времени, и через портал госуслуг, при помощи приложения Госключ (услуга: Исправление технической ошибки в сведениях ЕГРН).

Если же ошибка выявлена в Правоустанавливающих документах, то нужно сначала выявить степень влияния ошибки на будущую сделку, то есть, если ошибка в каком-нибудь договоре, которая явно трактуется как техническая, но сведения в ЕГРН содержаться правильные, то ничего страшного. А вот если ошибка искажает информацию об Объекте недвижимости или собственнике и при этом продублирована в Росреестр, то уже исходя из характера ошибки ее нужно будет исправлять при помощи сторонних организаций, которые подготавливали техническую документацию Объекта (например БТИ или Кадастровые инженеры), местные органы власти, либо уже через суд.

Еще бывают внутренние ошибки Росреестра, так сказать, когда идет несоответствие сведений из изначального заявления правообладателя, и эта ошибка перетекает в сведения ЕГРН, хотя в правоустанавливающих и технических документах такой ошибки нет, и органы Росреестра не могут ее обнаружить, поэтому дают отказы в исправлении ошибок. В этом случае имеет смысл подать заявление на внесение изменений в сведения ЕГРН (и указать какие и на основании чего изменения необходимо внести). Так тоже иногда срабатывает.

Почему важно исправить выявленную ошибку/ошибки? Потому что если ее не исправить, то при совершении сделки она продублируется на право нового Собственника или послужит поводом для приостановки регистрации права по сделке в Росреестре и потратит много нервов и времени сторонам сделки, а также их риэлтору(. Кроме того, ошибка продублированная в права нового собственника, может также негативно сказаться, в случае каких-либо судебных разбирательств.

Следующий важный момент, на который хочу обратить внимание, это то, что когда вы будете проверять документы на Объект, не забудьте заказать свежую выписку из ЕГРН «Об объекте недвижимости» и выписку из ЕГРН «О переходе прав на объект недвижимости». Ведь, как мы уже уяснили, актуальная информация об Объекте, зарегистрированных на него правах, а также ОБРЕМЕНЕНИЯХ содержится только в единой базе недвижимости Росреестра. Со свеже-заказанными выписками из ЕГРН, так же сверяем все правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на Объект. И помните, что заказанная перед сделкой выписка ЕГРН определяет также критерий добросовестности покупателя (О добросовестном правоприобретателе есть отдельная глава).

И помните: Сведения Выписки из ЕГРН являются актуальными (действительными) на дату подписания органом регистрации прав соответствующей выписки[5 - ч. 4 ст. 62 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 14.02.2024) «О государственной регистрации недвижимости».].

Если документы на недвижимость получены до 1998 года, все равно заказываем выписку ЕГРН, чтобы убедится, что никто за это время уже не стал Правообладателем недвижимости, и не лишним будет запросить справку из Департамента Жилищной Политики об отсутствии обременений, арестов.

А вот если право собственности продавца было зарегистрировано после 29.06.2022 года, или в электронном виде, то дополнительно просим его заказать выписку из ЕГРН “О содержании правоустанавливающего документа”. Такую выписку может заказать только сам собственник объекта недвижимости.

Все виды выписок из ЕГРН можно заказать на портале Госуслуг, авторизованного пользователя или в МФЦ. Онлайн заказывать существенно дешевле.