Проведение сделок с недвижимостью. Пошаговая инструкция (2-е издание)

Если выписку из ЕГРН закажет не собственник недвижимости, то в ней не будет персональных данных продавца, и документов основания приобретения права собственности, а также информации по ограничению дееспособности продавца. Всю остальную информацию вы из нее получите.

Поэтому, перед проверкой объекта мы просим продавца самостоятельно заказать и предоставить для ознакомления, выписки из ЕГРН.

Еще, у собственника недвижимости, появилась возможность заказать экспресс выписку, которая содержит сведения из ЕГРН. Получить ее можно очень быстро (буквально за минуту) через портал Госуслуг для авторизованных собственников недвижимости, бесплатно. Экспресс выписка содержит все сведения из ЕГРН об объекте недвижимости, кроме планов и схем, включая информацию обо всех владельцах. Попросите продавца выслать вам указанную выписку по электронной почте (должно быть три файла: сама выписка .pdf, и два техничсеких файла .xml и .sig), а подлинность такой выписки проверьте на сайте Росреестра. Но указанная выписка приравнена к справочной информации, поэтому не заменяет выписок из ЕГРН, о которых говорилось ранее.

Еще, при необходимости, выписки из ЕГРН, содержащие персональные данные собственника (ФИО), может получить нотариус, либо кадастровый инженер. Кроме того ФИО собственника недвижимости в выписке ЕГРН увидят лица, которые владеют частью объекта недвижимости (долей в праве собственности), соседи по смежным участкам, супруги, наследники, арендаторы, залогодержатели.

Сам собственник может подать заявление в МФЦ, о раскрытии его персональных данных для третьих лиц. Имеет смысл попросить его об этом, перед сделкой, если собственник сам не догадается.

***

Итак, старт пройден. Да-да, это только начало, но очень важное для того, чтобы понять, что это за Объект недвижимости, как давно в собственности, кто его собственник и что с ним можно делать.

На данном этапе обычно можно понять стоит ли продолжать работу с этим объектом недвижимости, так как этой самой работы еще будет достаточно.

Далее запрашиваемые и проверяемые документы, а также подход к ним немного разнятся, в зависимости от вида Объекта недвижимости.

1.1. Квартира

Если речь идет о проверке Квартиры, то далее необходимо запросить у продавца Технический паспорт или план жилого помещения, архивную выписку из домовой книги, документы подтверждающие наличие/отсутствие долгов по обязательным платежам за помещение.

Технический паспорт (выдавался органами БТИ до 1 января 2017 года) или Технический план (составляется Кадастровым инженером) необходим для сравнения технических характеристик квартиры, как графически, так и визуально, то есть с этим планом можно прийти на Объект и убедится, что это именно та Квартира, которую вам хотят продать, находится на том этаже, и располагается в нужном месте. Далее, в самой квартире все стены и перегородки находятся на своих местах и спальня не уехала на кухню, т.е. нет неузаконенных перепланировок.

Почему это важно? Самовольная перепланировка считается незаконной. Если перепланировка будет нарушать закон, то собственника Квартиры могут обязать ее переделать в исходный вид. Но в любом случае наложат штраф за самовольную перепланировку.[6 - п. 2 ст. 7.21 КоАП РФ от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 11.03.2024)] Кроме того, перепланировка с нарушением технических условий может повлечь угрозу физическому состоянию здания, а также жизни и здоровью находящихся в нем людей.

Так как существуют допустимые и недопустимые варианты перепланировок и переустройств, то нужно смотреть детально. Если перепланировка есть, и она узаконена и это отражено в техническом документе, то все хорошо. Но если же присутствует грубое или частичное несоответствие технического документа и реальной планировки квартиры, то ознакомьтесь с Законом о перепланировке квартир, действующим в вашем регионе, а также главой 4 Жилищного кодекса РФ, чтобы понять, на сколько реально такую перепланировку узаконить и согласовать. Этим может заняться собственник Квартиры пока ищет покупателя, или перенести данное бремя на покупателя, которому так понравится Квартира, что он готов будет заниматься перепланировкой самостоятельно, но при этом Квартиру придется отдать с существенным дисконтом.

Архивная выписка из домовой книги, ее дают почти в каждом регионе при обращении в паспортный стол, управляющую компанию или МФЦ. Также ее могут называть Расширенной выпиской, для нас не суть важно как она называется, главное суть – такая выписка должна отражать всех когда-либо зарегистрированных по месту жительства в Квартире. Данную выписку дадут собственнику Квартиры без проблем, но только с даты его владения Квартирой. Такая выписка особенно актуальна для квартир, которые были построены и продаются с вторичного рынка, первичные правообладатели которых были зарегистрированы до 2018 года (год отмены обязательного ведения домовых книг). Из данной выписки мы можем увидеть и выявить следующие риски:

– Ущемлялись ли права несовершеннолетних детей (если была приватизация квартиры);

– Все ли участники приватизации стали собственниками квартиры или кто-то сохранил пожизненное право пользования Квартирой, при отказе от Приватизации;

– Есть ли временно выбывшие из Квартиры по долгу срочной службы или месту лишения свободы и т.п.

Помимо архивной выписки необходимо запросить: ЕЖД (единый жилищный документ) если это Москва, а также ФЛС (финансово-лицевой счет). В указанных документах также будет информация о прописанных, но помимо этого еще и информация о прописанных и собственниках с инвалидностью, ограниченных или лишенных дееспособности.

Так же ЕЖД и ФЛС содержат информацию о долгах за коммунальные платежи Собственника/ов.

Документы подтверждающие наличие/отсутствие долгов по обязательным платежам за жилое помещение. Это могут быть, как мы уже говорили выше ЕЖД и ФЛС, а так же Справки от управляющих организаций, ресурсопоставляющих компаний, региональных операторов и т.п. Справок множество, и при этом в различных городах они могут полностью различаться и содержать различный объем услуг. Поэтому ориентируемся по ситуации и помним, подтверждающие наличие/отсутствие долгов по обязательным платежам документы, у собственника должны быть за: Обязательные платежи – это, как правило, все текущие платежи за работу управляющей организации, содержание и ремонт подъезда, а также общедомового и внутриквартирного оборудования и тепло-, водо- снабжение всего дома и отдельных квартир, техническое содержание лифта, уборка подъезда и территории. Помимо этого – электричество, вода, газ по счетчикам. Вывоз мусора и капитальный ремонт тоже могут идти отдельными платежками. Еще смотрим, есть ли антенна, домофон, охрана, телефон – обслуживание этого всего тоже стоит денег, поэтому просим у собственника подтверждение оплаты долгов, и, при необходимости, дальнейшее расторжение договора с компаниями, обслуживание которых не понадобиться покупателю. Почему это важно для покупателя? Хотя не все вышеупомянутые долги переходят на нового собственника помещения, но на практике создают ему немало проблем с управляющими организациями и иными структурами, которые хотят получить свой долг и отказываются обслуживать или заключать договор на обслуживание с новым собственником жилья, незаконно требуя от него уплаты долгов предыдущего собственника. Но если с такими проблемами еще можно справиться, то существуют платежи, которые совершенно законно