Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью

Расходы по содержанию имущества – это расходы, которые обусловлены социально-экономическими условиями использования имущества, без которых его невозможно использовать.

Арендатор при прекращении договора аренды должен вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абз. 1 ст. 622 ГК РФ). Вместе с имуществом арендодателю должны быть переданы все принадлежности и относящиеся к нему документы, которые ранее были получены арендатором. Если без таких принадлежностей и документов использование имущества невозможно или арендодатель в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при возврате имущества, обязанность арендатора по возврату имущества должна считаться невыполненной со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (абз. 2 ст. 622 ГК РФ).

Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором, однако арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества. Если в период с момента прекращения договора аренды до возврата арендованного имущества арендатор допустил просрочку внесения арендной платы, арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Закрытое акционерное общество «Телос» (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу «АРС» (арендатору) о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.

В ходе судебного разбирательства установлено, что после прекращения договора аренды ответчик (арендатор) вернул арендодателю предоставленное по договору имущество со значительной просрочкой. Истребуемая истцом (арендодателем) арендная плата начислена за период с момента прекращения договора аренды до возврата сданного внаем имущества.

Решением суда первой инстанции иск удовлетворен частично. На основании ч. 2 ст. 622 ГК РФ с ответчика взыскана арендная плата за весь период просрочки возврата имущества.

В удовлетворении требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами отказано со ссылкой на то, что ст. 622 ГК РФ не предусматривает иного вида ответственности за несвоевременный возврат арендованного имущества, кроме возмещения причиненных арендодателю убытков.

В силу указанной нормы в случае, когда арендная плата, взыскиваемая за период просрочки возврата арендованного имущества, не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В кассационной жалобе истец просил решение суда в части отказа в иске о взыскании процентов отменить и иск удовлетворить в полном объеме, считая, что проценты за пользование чужими денежными средствами могут быть взысканы в соответствующих случаях по любому денежному требованию независимо от основания его возникновения.

Суд кассационной инстанции согласился с доводами истца (арендодателя), обратив внимание на следующее.

Статья 395 ГК РФ устанавливает общую норму, согласно которой за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Исходя из содержания приведенной нормы и иных положений ст. 395 ГК РФ данная статья подлежит применению к любому денежному обязательству независимо от того, в рамках правоотношений какого вида оно возникло.

Обязательство арендатора по внесению арендной платы за период просрочки возврата сданного внаем имущества является денежным.

Кроме того, суд отметил, что норма ч. 2 ст. 622 ГК РФ не может быть истолкована таким образом, чтобы арендодатель в отношениях с арендатором, не возвращающим имущество после прекращения договора аренды, был поставлен в худшее положение, чем в отношениях с арендатором, пользующимся имуществом на основании действующего договора.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции изменил и иск арендодателя удовлетворил в полном объеме (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 июня 2004 г. № 3661/04).

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (ч. 1 ст. 623 ГК РФ). Отделимые улучшения – это такие улучшения вещи, которые могут быть отделены без ее повреждения. После окончания договора аренды такие улучшения могут быть оставлены арендатором.

Арендодатель обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (ч. 2 ст. 623 ГК РФ). Под неотделимыми понимаются такие улучшения, которые не могут быть отделены от арендованного имущества без причинения ему вреда.

Высший Арбитражный Суд РФ в соответствии с вышеуказанными нормами разъясняет следующее.

Если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право после прекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств.

В арбитражный суд обратился арендодатель с иском о взыскании с арендатора арендных платежей.

Ответчик не признал долга по арендным платежам, так как он с согласия арендодателя произвел за счет собственных средств неотделимые улучшения арендованного имущества, и после прекращения договора аренды заявил о зачете причитающихся с него арендных платежей в сумме, на которую произведены упомянутые улучшения.

Истец, не оспаривая факта произведенных улучшений, в судебном заседании указал, что зачет в данном случае невозможен, поскольку не предусмотрен ст. 623 ГК РФ.

Суд первой инстанции иск удовлетворил, отметив при этом, что ч. 2 ст. 623 ГК РФ не предусматривает возможности зачета таких требований арендатора и, кроме того, до определения сторонами или судом стоимости улучшений, подлежащей уплате арендодателем арендатору, денежного обязательства у арендодателя не возникает.

Суд апелляционной инстанции решение отменил и в иске отказал со ссылкой на следующее. В соответствии с ч. 2 ст. 623 ГК РФ арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором. Поскольку арендатор имеет упомянутое право, на арендодателе лежит корреспондирующая обязанность. Право на возмещение стоимости указанных улучшений, равно как и право на арендные платежи, является денежным требованием. Часть 2 ст. 623 ГК РФ не обусловливает возникновение данного права арендатора наличием отдельного соглашения или судебного акта о взыскании сумм, израсходованных на неотделимые улучшения.

Так как ст. 623 ГК РФ прямо не регулирует данные отношения по зачету встречных однородных требований, суд, руководствуясь общими положениями гражданского законодательства о зачете (ст. 410 ГК РФ), признал произведенный арендатором зачет соответствующим закону и прекращающим обязательство арендатора (п. 8 Обзора практики по зачету).

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (ч. 3 ст. 623 ГК РФ).

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя (ч. 4 ст. 623 ГК РФ).

Право пользования арендованным имуществом может сопровождаться возможностью выкупа этого имущества (ст. 624 ГК РФ). В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Таким образом, договоренность о выкупе арендованного имущества может возникнуть на любой стадии арендных отношений.

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 июля 2003 г. № 3343/03[17 - Вестник ВАС РФ. 2003. № 12.] признало положение законодательства о том, что возможность выкупа арендуемого помещения допускается только при наличии в договоре аренды права на такой выкуп, неправомерным, так как действовавшее на момент направления оферты для заключения сделки приватизации законодательство о приватизации такого требования не содержало.

Истец ООО «Ярославна» обратился в арбитражный суд с иском к Департаменту государственного и муниципального имущества о признании недействительным распоряжения департамента и плана приватизации муниципального предприятия «Гостиница «Золотой колос»» в части внесения в уставный капитал ОАО «Гостиница «Золотой колос»» нежилого помещения, которое является собственностью истца. Исковые требования мотивированы тем, что общество «Ярославна» как правопреемник арендного предприятия, выкупившего арендованное государственное имущество магазина и арендовавшего указанное помещение, в соответствии с п. 2.6 и 5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2284 (в ред. Указов Президента РФ от 26 марта 2003 г. № 370, от 16 августа 2004 г. № 1084)[18 - Российская газета. 1994. 4 января; СЗ РФ. 2003. № 13. Ст. 1229.] (далее – Государственная программа приватизации), имеет исключительное право приобретения в собственность или долгосрочной аренды арендованного помещения. Планом приватизации магазина, утвержденным Комимуществом, помещение было передано истцу в аренду с правом выкупа через 1 год.

Судом первой инстанции иск был удовлетворен.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции. При этом суд ссылался на ч. 12 ст. 43 Федерального закона о приватизации, согласно которой возможность выкупа арендуемого помещения допускается только при наличии в договоре аренды права на такой выкуп, а также на то, что спорное помещение находилось у гостиницы на праве хозяйственного ведения, арендовалось истцом по договору аренды, заключенному с гостиницей, который не предусматривал права выкупа помещения арендатором.

Суд кассационной инстанции отменил постановление апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции.

Истец, согласно договору аренды с правом выкупа от 11 декабря 1990 г. арендовал занимаемое им помещение по договорам аренды с муниципальным предприятием «Гостиница «Золотой колос»», которое являлось балансодержателем помещения.

На момент предъявления иска (11 апреля 2002 г.) еще действовали п. 2.6. и 15.14.6 Государственной программы о приватизации (Указом Президента РФ от 26 марта 2003 г. № 370 Государственная программа о приватизации признана утратившей силу за исключением разделов 2.15.19 и п. 3.1. приложения 2), согласно которым истец приобрел исключительное право на приобретение арендуемого помещения в собственность или долгосрочную аренду. При этом заключение договора аренды предполагало в дальнейшем возможность выкупа помещения. Согласно п. 2.6 Государственной программы приватизации отказ в продаже сданных в аренду зданий, сооружений, нежилых помещений в жилых домах арендаторам, приватизировавшим имущество государственных или муниципальных предприятий, допускается только в случае, когда приватизация этих объектов запрещена, а также в отношении зданий и сооружений, являющихся недвижимыми объектами исторического и культурного значения, культовых зданий и зданий и сооружений, занимаемых органами государственной власти и управления, а также судами. Объекты, находящиеся в хозяйственном ведении государственных и муниципальных предприятий, в этот перечень не включены.

Законодательство о приватизации, не ставило право на выкуп занимаемых помещений указанными арендаторами в зависимость от наличия в договоре аренды права на выкуп помещения.

Ссылка в постановлениях судов на то, что в соответствии со ст. 43 Федерального закона РФ о приватизации возможность выкупа арендуемого помещения допускается только при наличии в договоре аренды права на такой выкуп, является неправомерной, так как эта норма не подлежала в данном случае применению.

Департамент при издании распоряжения о преобразовании муниципального предприятия «Гостиница «Золотой колос»» в открытое акционерное общество включил в состав имущества, передаваемого в уставный капитал акционерного общества, и помещение, занимаемое истцом, тем самым нарушил исключительное право истца на приобретение в собственность помещения. В этой части распоряжение является незаконным.

Согласно ч. 2 ст. 43 Федерального закона о приватизации № 178 с даты его вступления в силу продажа государственного и муниципального имущества осуществляется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, за исключением случаев, когда до указанной даты тем или иным образом направлена оферта для заключения сделки приватизации. В этих случаях сделка должна заключаться в соответствии с ранее действовавшим законодательством о приватизации.

Истец направил оферту о приватизации помещения 23 января 2002 г., которая департаментом была принята 24 января 2002 г., т. е. до вступления в силу Федерального закона о приватизации № 178.

Прекращение договора аренды производится по основаниям, предусмотренным гл. 26 и 29 ГК РФ, с учетом правил ст. 617–620 ГК РФ, частично изменяющих общепринятый порядок.

Смена собственника арендованного имущества не влечет прекращения договора аренды, даже если его заключение было обусловлено личными качествами арендатора (ч. 1 ст. 617 ГК РФ).

Пример из арбитражной практики.

Общество с ограниченной ответственностью «Главный вычислительный центр Интуриста» (арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском к АКБ «Еврофинанс» (арендодателю) об обязании произвести государственную регистрацию договора аренды.

Решением суда первой инстанции в иске отказано, постановлением апелляционной инстанции решение было отменено. Апелляционная инстанция привлекла к участию в деле в качестве третьего ответчика Москомрегистрацию и обязала ее произвести государственную регистрацию договора аренды.

Суд кассационной инстанции оставил вышеуказанные решения без изменения.

В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ предлагается все состоявшиеся по делу судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение.

Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению частично по следующим основаниям.

Договор аренды от 6 июля 1999 г. административно-офисного здания заключен между арендодателем и арендатором сроком на 5 лет.