Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью

Согласно ч. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще 1 раза в год.

В рассматриваемом случае установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления.

Такое определение размера арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с ч. 3 ст. 614 ГК РФ (п. 11 Обзора практики по аренде).

Арендатор имеет право потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования или состояние имущества существенно ухудшились (ч. 4 ст. 614 ГК РФ). Предоставление арендатору такого права связано с тем, что арендодатель как собственник имущества несет риск его случайной гибели или повреждения. Ухудшение по случайным причинам – риск собственника. Что же касается ухудшения условий пользования, которые выступают как внешние обстоятельства по отношению к предмету договора аренды, то в этом случае речь идет о риске случайной невозможности исполнения договора.

Однако потребовать уменьшения арендной платы арендатор может не при любых обстоятельствах, а лишь при существенных. Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ существенным должно быть признано такое ухудшение, при котором арендатор в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Так, арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о взыскании излишне уплаченной арендной платы.

В ходе судебного разбирательства было выяснено, что между арендатором и арендодателем был заключен договор аренды.

В соответствии с ч. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Однако для достижения целей аренды арендатору необходимо было переоборудовать арендованные помещения, и п. 2.1 договора аренды стороны предусмотрели данное обстоятельство.

В п. 4.3 договора аренды указано, что капитальные затраты на ремонт и переоборудование помещений возмещаются арендатору путем частичного (до 50 %) погашения арендной платы в течение 22 месяцев при предоставлении согласованных актов на выполненные работы.

При таких обстоятельствах право арендатора на уменьшение арендной платы с целью возмещения затрат по переоборудованию помещений возникает при наличии названных документов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 апреля 2000 г. № 8567/99)[14 - Вестник ВАС РФ. 2000. № 6.].

Арендная плата может выплачиваться в любые сроки, установленные договором. Если арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за 2 срока подряд (ч. 5 ст. 614 ГК РФ). Существенное нарушение срока должно толковаться так же, как и существенное ухудшение условий пользования или состояния арендованного имущества.

Договором аренды могут быть установлены и иные правила (например, о запрете требовать досрочного внесения арендной платы, или, напротив, о возможности требовать такого внесения не только при существенном нарушении сроков, но и при других условиях).

Департамент государственного и муниципального имущества (арендодатель) и ТОО «Дива» (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения сроком на 5 лет. Договор зарегистрирован комитетом по регистрации прав.

Согласно п. 4.1.4 договора в 20-дневный срок после регистрации договора арендуемое имущество передается арендатору по акту.

Порядок внесения арендных платежей установлен п. 5.1, 5.2, 6.2 договора аренды, в том числе и условие о том, что в случае нарушения сроков внесения арендной платы более 2 раз подряд, арендодатель имеет право требовать досрочного внесения арендной платы за 2 срока.

В связи с невнесением арендатором арендной платы арендодателем предъявлен иск в арбитражный суд о взыскании задолженности по арендной плате за 2 срока аренды, а также взыскания досрочной арендной платы за 2 срока.

Согласно ч. 5 ст. 614 ГК РФ, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за 2 срока подряд. Данная норма была оговорена сторонами в договоре аренды.

Судом установлено, что арендатор не вносил арендную плату за 2 срока подряд в связи с простоем производства, что не является смягчающим обстоятельством.

В данном случае данное требование правомерно и подлежит удовлетворению, о чем и вынесено постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 июля 2002 г. № 4093/02[15 - Вестник ВАС РФ. 2002. № 10.].

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (ч. 1 ст. 615 ГК РФ). Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ч. 3 ст. 615 ГК РФ).

АО «Зенит» (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к ЧП «Соловьев» о расторжении договора аренды.

Истец требует расторжение договора аренды на основании ч. 3 ст. 615 ГК РФ по причине использования нежилого помещения не в соответствии с договором аренды.

Арендодатель и арендатор заключили договор аренды, согласно которому первый предоставляет второму в аренду нежилое помещение с условием использования его в качестве склада промышленных товаров.

Арендатор вместо склада организовал в арендуемом помещении обувную мастерскую и тем самым нарушил условие договора. Кроме того, арендатор содержит данное помещение в ненадлежащем виде.

Решением арбитражного суда иск удовлетворен.

Ответчик не согласился с вынесенным решением, объяснив, что данное помещение состоит из 2 комнат, в одной комнате находится склад, а в другой мастерская. Ответчик считает, что условия договора он не нарушил. Суды апелляционной и кассационной инстанций в иске отказали.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ вынес постановление, на основании которого решение суда первой инстанции остается в силе, постановления судов апелляционной и кассационной инстанций подлежат отмене.

Право аренды как право пользоваться имуществом, являющимся объектом аренды, всегда сопровождается определенными обязанностями в силу самого факта пользования. Эти обязанности вытекают из закона или договора и касаются порядка и условий пользования имуществом, его содержания, а также возврата после прекращения аренды.

Согласно ч. 1, 3 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. В противном случае арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 мая 2002 г. № 6754/02).

Арендатор не может без согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (по так называемому перенайму), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами (ч. 2 ст. 615 ГК РФ).

Все вышеназванные действия направлены на передачу другому лицу не только прав, но и обязанностей арендатора. Передача же обязанностей требует обязательного согласия кредитора (ч. 1 ст. 391 ГК РФ), в роли которого выступает арендодатель, а ему не безразлично, кому имущество или права на него могут быть переданы.

Согласие арендодателя может быть выражено в договоре аренды или в дополнительном соглашении к нему, а также в форме одностороннего действия.

В п. 18 Обзора практики по аренде Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указывает на то, что генеральное разрешение на перенаем может содержаться и в самом договоре аренды.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признании недействительным решения об отказе в регистрации сделки перенайма, заключенной истцом (новым арендатором) с прежним арендатором в соответствии с ч. 2 ст. 615 ГК РФ.

Ответчик в отзыве на иск просил суд отказать истцу в удовлетворении его требования, полагая, что сделка перенайма является ничтожной как заключенная без согласия арендодателя (собственника имущества).

Судом к участию в деле в качестве третьего лица привлечен арендодатель.

Изучив обстоятельства спора, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отказ ответчика в регистрации права аренды истца является правомерным, поскольку на заключение сделки перенайма в нарушение требований ч. 2 ст. 615 ГК РФ не получено согласия арендодателя спорного помещения.

При этом суд указал, что условие договора аренды, заключенного между собственником помещения (арендодателем) и прежним арендатором, в соответствии с которым за арендатором закреплялось право сдавать арендованное помещение в субаренду и передавать права и обязанности в перенаем без получения дополнительного разрешения арендодателя, не соответствует ч. 2 ст. 615 ГК РФ.

Данная норма закона, требующая при совершении сделок с арендными правами получение согласия арендодателя, является императивной, а поэтому не может быть изменена договором. По мнению суда по смыслу ч. 2 ст. 615 ГК РФ согласие арендодателя требуется в отношении каждой сделки субаренды, перенайма и иных упомянутых в этом пункте сделок. Указанное правило не может быть изменено по соглашению сторон путем выражения арендодателем в договоре аренды генерального согласия на совершение арендатором таких сделок.

Из материалов дела усматривается, что арендодатель возражал против перенайма акционерным обществом прав и обязанностей арендатора, что подтверждается представленными третьим лицом письмами, получение которых истец не отрицал.

Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил и исковое требование удовлетворил.

По смыслу ч. 2 ст. 615 ГК РФ согласие арендодателя не обязательно должно быть дано в отношении каждой конкретной сделки субаренды, перенайма и иных упомянутых в этой норме сделок. Поскольку ч. 2 ст. 615 ГК РФ не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение таких сделок, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в общем виде в самом договоре аренды, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

В случаях, указанных в ч. 2 ст. 615 ГК РФ арендатору запрещается передавать другому лицу свои права полностью или частично. Полная передача прав имеет место в случае перенайма.

Общество с ограниченной ответственностью (арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском к негосударственному учреждению (субарендатору) о выселении из занимаемого помещения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен кооператив.

Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано.

Как следует из материалов дела, в 1995 г. комитет по управлению имуществом (арендодатель) заключил с акционерным обществом (прежним арендатором) договор на аренду нежилых помещений сроком на 25 лет.

Акционерное общество с согласия арендодателя в 1998 г. одно из арендуемых помещений сдало в субаренду сроком на 5 лет учреждению (ответчику по данному делу).

В 1999 г. комитетом по управлению имуществом, акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью (истцом) подписан контракт, в соответствии с которым акционерное общество передало свои права и обязанности по договору аренды в перенаем обществу с ограниченной ответственностью, а последнее обязалось провести капитальный ремонт и реконструкцию всего здания за свой счет.