Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью

По данному поводу имеется судебный спор между фермерским хозяйством (арендодателем) и акционерным обществом (арендатором).

Сторонами был заключен договор аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности арендодателя. Данные земли предоставлены арендатору для ведения подсобного хозяйства.

Арендатор выдвинул против арендодателя исковые требования в отношении срока аренды данных земель. Арендатор требует заключения аренды земельного участка на срок 49 лет, т. е. предельный срок аренды земель сельскохозяйственного назначения.

Ответчик согласен заключить с истцом договор аренды, но не на 49 лет, а на 48, так как арендатор уже год арендует данные земли.

Проанализируем ситуацию.

Между сторонами был заключен договор аренды сроком на 1 год. После истечения срока договора арендатор продолжал использовать арендованные земли, а арендодатель не возражал против этого.

В соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Иными словами, договор – новый, а его условия прежние, кроме условия срока – договор считается заключенным на неопределенный срок.

Таким образом, между сторонами есть заключенный и зарегистрированный договор аренды сроком на 1 год, который в силу ст. 621 ГК РФ возобновляется, но уже на неопределенный срок. Так как в соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона РФ о землях сельхозназначения назначения договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет, то можно считать, что договор аренды между истцом и ответчиком заключен на 49 лет (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 октября 2002 г. № 1206/01).

В соответствии с ч. 3 ст. 28 Федерального закона о приватизации собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, может заключить договор аренды соответствующего участка на срок не более 49 лет. Договор аренды указанного земельного участка не является препятствием для его выкупа.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 46 ЗК РФ (ст. 621 ГК РФ, ч. 3 ст. 35, ст. 22 ЗК РФ).

Исключительное право на приобретение права аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ и федеральными закона (ч. 1 ст. 36 ЗК РФ).

В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами (ч. 3 ст. 36 ЗК РФ).

На практике подобных договоров очень мало по причине того, что нет возможности уговорить всех собственников помещений заключить такой договор аренды. А принудить всех собственников помещений в здании к заключению такого договора нет никаких правовых оснований, так как заключение договора аренды является правом, а не обязанностью собственников помещений. Так что при нежелании хотя бы одного из собственников помещений заключать договор тот из собственников, кто все-таки решит заключать договор аренды земельного участка, не сможет заключить его так, как требуется.

В связи с этим возникла практика заключения договоров с одним из собственников помещений, при этом в договорах указывается доля в праве аренды или доля в арендной плате. Но Высший Арбитражный Суд РФ признает такие договоры недействительными сделками.

Постановлением от 1 июля 2003 г. № 12168/02[24 - Вестник ВАС РФ. 2003. № 11.] Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ отказал в иске о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка исходя из того, что действующим законодательством предусмотрена возможность сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, а не долей в праве аренды на них, что в данном случае просил зарегистрировать истец.

Гаражно-строительный кооператив (арендатор) обратился в суд с иском к городскому комитету по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признании недействительным отказ в государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного между истцом и земельным комитетом и об обязании ответчика совершить такую регистрацию.

Суд первой инстанции удовлетворил иск и признал отказ в регистрации сделки незаконным.

Суды апелляционной и кассационной инстанций оставили данное решение без изменения.

Согласно ч. 1 ст. 13 Федерального закона о регистрации при проведении государственной регистрации должна осуществляться правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

В соответствии с ч. 1 ст. 17 Федерального закона о регистрации основанием для государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством.

Ответчиком было отказано истцу в государственной регистрации договора аренды земли по тем основаниям, что договор не соответствовал требованиям ч. 3 ст. 36 ЗК РФ в части множественности лиц на стороне арендатора.

Договор, представленный на государственную регистрацию, заключен земельным комитетом с ГСК, т. е. только с одним из арендаторов. Основанием для его заключения послужило распоряжение префекта Юго-Восточного административного округа г. Москва, устанавливающее ГСК долю в размере 920/1000 в праве пользования земельным участком площадью 1,283 га на условиях аренды сроком на 49 лет для эксплуатации гаражного комплекса.

Предметом договора аренды является общий земельный участок, относительно которого арендатору установлена доля в праве аренды указанного участка. Такой объект не отвечает установленным ч. 1 ст. 607 ГК РФ требованиям, согласно которым в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, а не доли в праве аренды на них.

В соответствии с ч. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.