Строим свой собственный дом с нуля до переезда

Наличие автомобиля – всегда огромный плюс, но иногда возникают ситуации, когда просто необходимо уехать в город на автобусе или электричке. Например, сломался автомобиль или надо отправить домой родственника, гостей, и нет времени, а может быть, и желания отвозить их в город самому. Ну и просто хорошо иметь дополнительную транспортную возможность. Чем ближе остановка транспорта к вашему дому, тем лучше.

Конфигурация и размер участка

Идеальный вариант – квадратный и ровный участок, но такое бывает далеко не всегда. Главное, чтобы участки были простых геометрических форм, как квадрат или прямоугольник. Если это прямоугольник, то он не должен быть очень узким. Идеальная пропорция – 1:2. Бывают и многоугольники, и странные участки с аппендиксами. Главное, чтобы участок вам казался гармоничным.

Важно! Если участок узкий, есть соседи по обе стороны длинной части участка и у них уже построены дома, то место для постройки вашего дома будет ограниченно, так как между домами должно быть расстояние не менее 7 м. На рис. 11 все это представлено в деталях. (Обратите внимание, что соседи здесь только с одной стороны участка, с другой – дорога.)

Рис. 11. Чертеж градостроительного плана земельного участка и линий градостроительного регулирования

Размер участка, необходимый для размещения дома и нормальной планировки, – минимум 6 соток. Участкам более 15 соток надо будет уделять гораздо больше времени: только скос травы необходимо производить не менее пяти раз за летний сезон. Да и полностью благоустроить большой земельный участок выйдет долго по времени и затратно по деньгам (здесь я имею в виду проведение ландшафтных работ).

Тип участка, уровень грунтовых вод, вид почвы

Что важно? Проверить участок визуально на неровности, насыщенность почвы водой. Если участок сырой, то его придется дополнительно дренировать, а это приличные расходы. Если он сильно неровный, понадобится его выравнивание и, возможно, подсыпка. Если вам достанется участок и сырой, и неровный, то это чревато очень-очень существенными тратами.

Как проверить участок? Вернее спросить – когда проверить? Весной! Только весной участок как на ладони! Видны все огрехи: справляются ли дренажные канавы вдоль дорог к участку, как выглядит сам участок, в воде он или достаточно сухой, реально ли заехать транспорту на участок. Если участок устраивает вас по цене, но вы обнаружили некоторые недостатки: неровности рельефа, заросли и ветхие постройки; при этом вы понимаете, что, вложив определенную сумму на устранение этих недостатков, вы все равно уложитесь в предусмотренный бюджет и не сильно увязнете в доработках, покупка такого участка оправданна.

Также нужно определить уровень залегания грунтовых вод на участке. Для этого надо пробурить в разных частях участка по три лунки. Во всех лунках замерить уровень наполняемости водой и вывести средний показатель – это примерно и есть уровень грунтовых вод на этом участке. В разные сезоны года уровень воды разный. Чем глубже уровень залегания грунтовых вод, тем лучше!

Какие же грунты стоит выбирать? Фактически можно построить дом на грунте любого типа. Здесь вопрос, скорее, в финансовых затратах на приведение земельного участка в допустимое состояние, сооружение фундамента и его защиту от воздействия агрессивной среды. Поэтому лучше выбирать песчаные грунты. Суглинки с низким уровнем залегания грунтовых вод тоже подойдут.

Узнать о почве легче всего у жителей той местности, в которой выбираете участок. Можно самостоятельно исследовать почву, но это даст вам только приблизительные результаты.

Сведениями о структуре почвы и ее особенностях можно поинтересоваться из открытых источников в интернете.

Стоимость участка

Тут многое зависит от объективных факторов. Слишком разнится стоимость земли в ближайшем Подмосковье от стоимости участков в городах поодаль, а тем более в других регионах. Так что действуйте с учетом вашего бюджета на покупку участка и реалистичности цены для вашей местности.

Тем временем на стройке

Ну что же. Нам предстоит подобрать участок для мамы со следующими условиями: недалеко от города, с хорошим автобусным сообщением (направления с электричками нам не подходят), с небольшим расстоянием от остановки. Определяем радиус до 20 км от города.

На участке должно быть место под дом и баню, огород и сад. Десять соток нам должно с запасом хватить на реализацию этих потребностей.

Наш максимальный бюджет на покупку участка – не более 150 000 руб. И мы намерены купить участок зимой, когда на рынке затишье и можно торговаться. А также чтобы успеть сделать подготовительные работы к летнему сезону.

Мы живем в небольшом городе с населением в 300 000 человек, и я хорошо знаю окрестности, поэтому мне будет чуть легче сделать выбор. Однако такова ситуация сегодня, но когда-то я потратил очень много времени на изучение земельных участков в радиусе примерно 100 км от своего города.

Приступаем к поиску в газетах, на досках объявлений в интернете. И сразу находим несколько хороших вариантов. После обзвона продавцов остаются всего два участка, их мы и проверяем на сайте http://pkk5.ru по кадастровому номеру.

В нашем случае не нужно даже заносить сведения по участкам в таблицу – слишком маленький выбор. Но вам следует внести данные по каждому участку, чтобы выбрать лучший вариант. На примере одного из участков я покажу, как это делать (табл. 4).

    Таблица 4

Выбор участка:

сравнительный анализ по десяти критериям

Ну что же, на следующий выходной уже запланирован выезд на местность, пусть и снега выше колена. На местности посмотрим строения соседей, наличие электрических столбов с проводами, оценим подъезд к участку.

Мы останавливаем свой выбор на участке в 10 соток, который находится в 15 км от центра города. Участок расположен недалеко от центра жилой деревни. С задней стороны этого участка есть небольшой лесок. Проверив на сайте pkk5.ru еще раз этот участок, заметили, что он отмежеван так, что между ним и соседним участком оставлено расстояние метров пять шириной. Возможно, предполагался пожарный проезд, но он не сквозной, полоса земли обрывается границей другого участка. Делаем вывод, что эта небольшая полоска с лесом и останется. То есть на одного соседа будет меньше, а зелени – невысоких деревьев и кустов – больше. Сам участок – заросший молодыми деревьями и кустарниками, в основном ивняком и мелкими березками.

Как оказалось, дорога к участку не проложена примерно на 70 м. Но продавец в лице девелоперской компании нас заверил, что дорогу сделают в мае этого же года: осуществят подсыпку либо шлаком, либо боем кирпича.

Отсутствие дороги и заросли на участке компенсируются ценой в 100 000 руб., чему мы были очень рады и решили, что с остальными мелочами справимся по ходу.

Электрические столбы уже были расставлены по формирующемуся поселку, и в принципе оставалось только подключиться к своему опорному столбу.

Что мы решили уточнить? Кому принадлежит дорога у нашего участка, так как много были наслышаны о том, что людям приходилось выкупать соседние участки, чтобы обеспечить проезд к своему (в России такое бывает). Дополнительные расходы нам ни к чему. Мы позвонили в администрацию поселка, где нам сообщили об обслуживании центральных дорог в деревне в зимнее время. А это значит, что основная деревенская дорога зимой будет всегда чистой. Нам нужно будет расчищать только часть дороги, около 150 м (включая еще не отсыпанный отрезок в 70 м), которая примыкает к основной и ведет прямиком к нашему участку.

Кроме этого, мы задали вопрос об электрических мощностях и узнали, что несколько лет назад они были увеличены за счет реконструкции старой подстанции.

Мы принимаем решение о покупке этого участка. Для покупки заключаем договор купли-продажи. По условиям договора с продавцом оплачиваем стопроцентную стоимость участка. На следующий день подаем документы на регистрацию сделки в местный многофункциональный центр (МФЦ). Забегая вперед, скажу, что через 10 дней нам на руки выдадут выписку о регистрации права собственности.

За окном январь – у нас достаточно времени, чтобы подготовиться к строительному сезону.

Участок есть, и мы знаем, где он расположен. Однако мы располагаем координатами нашего участка, но не знаем, где проходят его реальные границы. Для определения точных границ необходимо обратиться к геодезистам и сделать вынос точек на местности. Мы собираемся строиться, а также строить забор в будущем по периметру участка – для этого необходимо руководствоваться точками на местности.

Неправильное определение границ своего участка может привести к неприятным последствиям. Например, вы случайно поставите забор на участке соседа, тем самым нарушив его права, либо сделаете неправильный отступ при строительстве дома. Все эти ошибки влекут за собой штрафы и другие неприятности. Поэтому звоним геодезистам и заказываем вынос точек на местности обязательно с последующим составлением акта приема-передачи межевых знаков.

Не пугайтесь. Когда приобретете участок, просто перечитайте это место в книге еще раз.

Основные мысли главы

На этом этапе предстоит определиться с участком для строительства будущего дома. При выборе участка рекомендую оценивать его с помощью описанных мною критериев:

1) расстояние от города;

2) возможность подключить электричество в самое ближайшее время (если оно уже есть на участке – прекрасно!);

3) целевое назначение и разрешенное использование;

4) хорошая дорога;

5) общественный транспорт;

6) простая конфигурация (квадрат или прямоугольник) и оптимальный размер (8?12 соток) участка;

7) рельеф, состав почвы, удовлетворительные для строительства (чтобы избежать дальнейшего увеличения расходов);

8) стоимость, оптимальная для вашего региона и ваших возможностей.

Выбрав участок, не забудьте воспользоваться услугами геодезистов для выноса точек на местности. По идее, удобнее купить участок, на котором уже обозначены точки на местности и установлены соответствующие знаки (обычно это металлические стержни, вбитые в землю, с красной ленточкой сверху), но на практике только очень ответственные и знающие продавцы делают это. Поэтому или просите продавцов перед покупкой участка за их счет сделать вынос точек, чтобы не купить кота в мешке, либо выносите точки сами. Но перед началом строительства это нужно сделать обязательно!

Мои советы

– Лично мне удобно выбирать участок по критериям, которые указаны в таблице, – так я отсекаю ненужные и не трачу на них время. Если в итоге я отберу несколько хороших участков, я составлю вторую таблицу, в которой более детально их проработаю и выберу лучший.