Хочу жить за городом. Как выбрать лучший земельный участок

Хочу жить за городом. Как выбрать лучший земельный участок
Сергей Владимирович Миронов

В книге по полочкам разложены основные принципы и методы, применяемые на рынке загородных участков, чтобы читатель в дальнейшем смог не ошибиться в своем выборе и стать счастливым обладателем земельного участка и надежно инвестировать свои денежные средства. Подробно описаны актуальные примеры, которые взяты из личного опыта автора за последние 5 лет. С их помощью читатель узнает, как не попасть на удочку мнимой выгоды и как инвесторам удается размещать свои инвестиции с доходностью до 100% годовых. Какие документы нужны до покупки и как читать их правильно. А главное, книга расскажет, как выбрать лучший земельный участок.

Предисловие

Я сегодня шел домой, впервые за последнее время один. Тихонько падал снег, дорога была белая и вокруг стояла тишина. Это была не та тишина, какую подразумевают обычно под этим словом, а какая-то внутренняя… Снег еще не успел растаять, и с боку от дороги лежали сугробы. Наш преподаватель по сочинениям всегда говорил: попробуй понять, что ты чувствуешь внутри себя, когда слушаешь или рассматриваешь что-нибудь, таким образом ты легко поймешь себя и обнаружишь себя другого, настоящего. И я попытался представить, с чем ассоциируется снег. С деревней.

Вот бы оказаться сейчас там, идти по широкой улице, в валенках, полушубке и обязательно с большим теплым шарфом. А улица длинная, и вдалеке виднеется твой дом, на пригорке, отдельно от всех остальных. Он – особенный, не понятно, почему. Может, потому что ты там живешь? Идти и думать о чем-нибудь, и совсем заблудиться в мыслях и потом внезапно обнаружить, что стоишь у крыльца. Зайти в дом, стряхнуть снег, и почувствовать, как тепло резко набрасывается на тебя, и хочется убежать, потому что на улице так спокойно и прохладно. Раздеться и только тогда почувствовать, что ты дома, и на улицу уже не хочется – теперь там холодно, а в окно посмотришь, так совсем метель, и как это ты раньше не заметил? У порога лужа от валенок, поэтому их – к печке, сушиться…

Пройденный путь

Работая на рынке загородной недвижимости больше 11 лет, я встретил разные типы людей, которые продавали мне объекты недвижимости или приобретали с моей помощью. Большинством из покупателей земельных участков без строений были семьи в возрасте от 27 до 50 лет и консервативные инвесторы обычно мужского пола. По законам маркетинга чтобы удовлетворить потребности покупателя, мне было нужно понять его мотивы поиска объекта и ожидания от покупки. Поэтому я всячески старался продолжить общение с каждым, кто совершил покупку. Это было не сложно, ведь я продавал участки земли в своих дачных поселках и возвращался к моим клиентам каждый раз, когда показывал участки новым покупателям.

Ещё мне доставляло удовольствие работать в роли председателя некоммерческого товарищества, ведущего хозяйственную деятельность на землях общего пользования: строительство дорог и забора, прокладка коммуникаций, благоустройство территории. Я постепенно погружался в мир загородной жизни.

В итоге мне удалось собрать статистику дальнейших судеб собственников земельных наделов, достаточную для проведения анализа и ответа на главный вопрос этой книги. Изучив больше 1000 различных объектов загородной недвижимости, совершив больше 500 сделок купли-продажи и выдачи займов под залог недвижимости, тесно подружившись с более чем 100 клиентов, я сделал выводы, которыми хотел бы поделиться здесь с Вами.

Большинство из моих покупателей построили себе дома и бани, обустроили сады и огороды, счастливы вместе с членами семьи. Они гармонично влились в загородную жизнь, и это очень радует меня. Работая рядом с этими людьми, я заряжался позитивной энергией и собирал многочисленные полезные отзывы.

Планирование, психологические аспекты, экономический расчет, понимание главных правил рынка и соответствующих законов страны – всё это влияет на успех мероприятия под названием «жить за городом». А ошибиться с выбором несложно. Бывало, некоторые семейные пары разочаровывались в течение 1–2 лет с момента приобретения участка земли, после чего отношения в паре накалялись. Некоторые инвесторы продавали землю по себестоимости, не получив выгоду. Со сносом самовольных построек я лично не сталкивался, но читал в статьях и видел в видеороликах.

Что Вы узнаете из этой книги?

В книге по полочкам разложены основные принципы и методы, применяемые на рынке загородных участков, чтобы читатель в дальнейшем смог не ошибиться в своем выборе и стать счастливым обладателем земельного участка и надежно инвестировать свои денежные средства. Подробно описаны актуальные примеры, которые взяты из моего личного опыта за последние 5 лет. С их помощью читатель узнает, как не попасть на удочку мнимой выгоды и как инвесторам удается размещать свои инвестиции с доходностью до 100% годовых. Какие документы нужны до покупки и как читать их правильно. А главное, книга расскажет, как выбрать лучший земельный участок и не ошибиться.

Согласитесь, хочется не разочароваться в покупке, а ощущать минуты счастья. Когда выходишь из автомобиля, ступаешь на свою землю, с закрытыми глазами вдыхаешь аромат экологически чистого воздуха и улыбаешься всему живому. Когда твои дети или внуки резвятся на газоне и играют в песочнице, а ты своими руками в гараже создаешь что–то новое. Когда вечером уставшие мышцы расслабляются после банных процедур, а утром вместо будильника звенит трель соловья. Когда уверен в законности своих прав на собственность и в законности своих действий.

Книга состоит из четырех частей.

Часть 1. Мотивация и методы поиска земельного участка.

Часть 2. Выбор земельного участка.

Часть 3. Риски, которые можно избежать до заключения сделки с продавцом.

Часть 4. Заключаем сделку купли-продажи.

В начале книги Вы не встретите строгих определений и законодательных терминов рынка загородной недвижимости, таких как «закон N 93-ФЗ О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» и «технологическое присоединение к сети газораспределения». Изложено более простым языком: «дачная амнистия» и «подключение к газовой сети». Прочитав первые две части книги, Вы познакомитесь с эффективными методами поиска и выбора участков земли. Дальше Вам будет предоставлено краткое описание законодательных норм, используемых для регулирования загородной жизни, и соответствующие примеры. С этими знаниями Вы не ошибетесь при заключении сделки купли-продажи.

Часть 1. Мотивация и методы поиска земельного участка

Глава 1. Мотивация

Чтобы успешно достичь цели «купить земельный участок», сперва необходимо осознать свою мотивацию покупки. Большинство людей уезжают из города за отличной экологией и за личным пространством для отдыха от рабочих будней. Некоторым женщинам, вышедшим на пенсию, нравится работать в саду и собирать плоды для своих внуков. Мужчины строят гаражи и завозят в них технику, строят мастерские и создают в них полезные механизмы. Родители отправляют детей на лето за витаминами.

Каждое пожелание определяет характеристики местности, минимальную площадь участка земли, транспортную доступность. Наличие этих критериев существенно помогает при поиске. Продавцов очень много, ассортимент большой, поэтому чем больше критериев для выбора, тем быстрее Вы придете к цели.

Я дружу с московской семьей, в которой родители и дети – заядлые любители горнолыжного спорта. Они намеренно искали дом вдоль Дмитровского шоссе. Благодаря холмистой местности там открыто несколько горнолыжных клубов со всей инфраструктурой. По другим направлениям от Москвы не найти такое же разнообразие объектов этого увлекательного вида спорта.

Покупка для строительства и осуществления хозяйственной деятельности

Уверен, что для любого человека жизнь в собственном доме за городом намного приятнее жизни в многоквартирном доме. С точки зрения комфорта нужно стремиться круглогодично жить не дальше 30 километров от городской инфраструктуры и работы, в доме площадью до 150 квадратных метров, на участке от 6 соток. Однако эта мечта стоит немалых денег. Например, москвичам придется отдать от 900 тысяч рублей за 6 соток в 30 километрах от МКАД с подведенным электроснабжением, от 3 миллионов рублей на строительство дома площадью 100 квадратных метров, в котором подключены коммуникации и полностью закончена чистовая отделка, то есть можно заехать и жить. Получается, бюджет почти 4 миллиона рублей, который осваивается в течение 1-2 лет в зависимости от технологии строительства дома.

Если уехать в два раза дальше от мегаполиса, например, в 60 километрах от Москвы продают 10 соток за 400 тысяч рублей. Подведено только электроснабжение и автомобильная дорога. За месяц строим летний домик без утепления. Это ещё 500 тысяч. В итоге за 900 тысяч рублей получаем домохозяйство для сезонного проживания, то есть когда температура воздуха не опускается ниже +5 градусов.

Для молодых людей, которые планируют переезд на постоянное место жительство (ПМЖ) ближе к районному городу или областному центру, возможен смешанный вариант. То есть выбрать недорогой участок в 30 километрах от крупного города, но достаточно близко к другому населенному пункту, например, селу с детским садом и общеобразовательной школой. И построить утепленный дом стоимостью до двух миллионов рублей. Скорее всего это будет каркасная технология или дом из газосиликатных блоков.

Поэтому бюджет, имеющийся на момент поиска земельного участка, сдерживает поток желаний. Сумма свободных денежных средств определит базовую цель поиска земельного участка: только для летнего проживания (дача, сад, огород) или для круглогодичного проживания, то есть в качестве постоянного места жительства. Имейте ввиду, участок без строений – это начало длинного пути, на котором Вам понадобятся ещё деньги, однозначно больше чем стоимость участка.

Я настоятельно рекомендую не покупать в ипотеку земельный участок без строений и тем более не брать потребительский кредит с высокими процентными ставками. Цена земли не вырастет настолько, чтобы оправдать расходы на проценты по кредиту. Пока вы не строите дом, то говоря языком финансистов на период расчетов с банком участок будет для Вас пассивом.

Выбираем тип проживания

К участку для летнего проживания покупатели предъявляют следующие основные требования: отличная экология, вблизи леса, достаточно тихое место, наличие пруда или реки поблизости, плодородная почва, наличие электроснабжения и продуктового магазина в шаговой доступности.

Выбирая участок для круглогодичного проживания, отдают приоритет следующим критериям: близость объектов инфраструктуры (аптека, торговые центры, школа, детский сад, медицинские центры), транспортная доступность (до 30 км или до 30 минут в пути до крупного города), асфальтированные дороги, недорогой способ отопления (природным газом или центральное), возможность постоянной регистрации.

Если Вы ищете земельный участок для бизнеса, то базовые критерии – это транспортная доступность, наличие технических условий присоединения, наличие мощностей необходимых коммуникаций, соответствие планируемой деятельности виду разрешенного использования участка.

Покупка с целью инвестирования свободных денежных средств

Существует миф, что земля всегда дорожает, так как ещё в XIX веке писатель Марк Твен сказал: «Покупайте землю – ведь её уже больше никто не производит». Уверен, японцы поспорят с этим высказыванием – они возводят острова прямо в морях. И россияне поспорят – несмотря на то что площади субъектов РФ не увеличиваются, они обладают обширными запасами неразграниченных земельных участков и запасами земель сельскохозяйственного назначения, пригодных для смены вида разрешенного использования на ведение садоводства и дачное строительство. Так как предпринимателям и чиновникам законодательно не запрещено осуществлять такие изменения, рынок наполняется многочисленными предложениями.

Однако земельный участок может стать Вашей надежной инвестицией, если Вы подготовитесь к этому. Благодаря информационным ресурсам, работающим в режиме реального времени, и мобильным устройствам рынок стал очень открытым для публики. Интернет и печатные издания – это доступное и удобное всем информационное поле, в котором развита высокая конкуренция среди продавцов недвижимости. Эти ресурсы предназначены для конечных покупателей, но не для инвесторов.

Если хотите сохранить свои денежные средства (годовая доходность на уровне инфляции), то Ваша стратегия – это поиск выгодных предложений в распространенных информационных источниках, фильтрация объектов по стоимости и выбор среди равнозначных объектов одного с минимальной ценой. Например, ищем на сайтах–агрегаторах объявлений или на интернет-досках все участки стоимостью от 900 тысяч до 1 миллиона рублей, то есть бюджета, отложенного на покупку. Далее группируем по существенным характеристикам. В каждой группе выбираем объект с минимальной ценой. Поздравляю, Вы нашли предложения для сохранения покупательной способности денег!

Если Ваша цель – инвестировать с доходностью выше уровня инфляции, то рекомендую следующую стратегию. Выбирайте те источники информации, которые труднодоступны обывателям. Используйте их для поиска наиболее выгодных предложений. Только скрытая от большинства людей информация поможет Вам совершить действительно выгодную сделку. Не ограничивайтесь сетью Интернет или газетными объявлениями – у этих информационных источников имеется огромное количество читателей и когда там появляется выгодное предложение, то шансов успеть проанализировать и заключить договор гораздо меньше, чем если найти информацию, которой никто кроме Вас не владеет.

Например, в многоквартирных домах рядом с развалившимися колхозами и совхозами живут бывшие водители и доярки этих предприятий, ставшие владельцами земельных участков за трудовые заслуги. С момента начала распада колхозов и до сих пор ради поиска инвестиционных предложений предприимчивые люди обходят квартиры домов с высокой концентрацией собственников земельных участков. Мне самому удавалось находить такие места. Я выкупал объекты площадью от 25 соток. В течение месяца делил их на 2–4 части и продавал в розницу. При цене выкупа 1 миллион рублей, можно продать 4 участка по 360 тысяч рублей, то есть сумма всех продаж составит 1,44 миллиона рублей.

Покупка по цене ниже рыночной хотя бы на 30% является успешной инвестицией с невысоким риском. Такие выгодные предложения нужно искать на первичном рынке, то есть где совсем недавно появилось несколько гектар земли под строительство коттеджного поселка. Девелоперские компании всегда предлагают самые выгодные условия именно на ранней стадии развития проекта. Советую покупать инвестиционные земельные участки на этапе начала продаж, когда проектные коммуникации ещё не подведены, но обязательно получены технические условия на присоединение. Так же может оказаться выгодной покупка во второй очереди поселка.

Имеет смысл изучить предложения на электронных торговых площадках, где объекты уходят за долги или при банкротстве. Написано много статей и книг, посвященных выкупу объектов недвижимости на торгах.

Некоторые инвесторы сотрудничают с коммерческими компаниями, занимающимися срочным выкупом недвижимости. Такие компании набирают пул частных инвесторов, находят заявки от продавцов, которым срочно нужны деньги, за счет инвесторов выкупают земельные участки за 50–60% от рыночной цены, далее управляют объектом для извлечения максимальной прибыли. Из опыта работы в такой компании мне известно, что доходная ставка инвесторов находится в пределах от 10 до 150% годовых.

Определим факторы, влияющие на рост цены инвестиционного земельного участка. Это улучшение территории непосредственно объекта инвестирования, благоустройство окружающей территории, повышение транспортной доступности, увеличение спроса за счет миграции населения, строительство новых центральных коммуникаций, увеличение доступной электрической мощности. Неоценимую помощь Вам окажут проекты развития территории: градостроительная проработка, проект планировки поселка, генеральный план и правила землепользования и застройки района или городского округа.

Запомните, потенциал улучшения территории земельного участка, отношение стоимости выкупа участка к его рыночной цене и план развития окружающей местности на 2–3 года в наибольшей степени определяют насколько выгодно купить этот участок земли.

Ещё один тип успешного инвестирования – это организация финансового потока. Нужно нацелиться на получение регулярного дохода от деятельности на земельном участке. Например, от сдачи земли или построек в аренду, от выращивания овощей и фруктов в теплицах, от разведения рогатого скота. Эта деятельность требует навыков, концентрации усилий и дополнительных денежных средств.

Какие земельные участки ликвидны?

Спросом всегда пользуются предложения в районах, прилегающих к высокоскоростным автомобильным дорогам, без железнодорожных переездов на маршруте и без проездов через крупные населенные пункты со светофорами. Близость к большой воде и отличная экология однозначно увеличивают спрос. Желательно наличие социальной инфраструктуры, но зачастую людям достаточно местного продуктового магазина. Технологии строительства изменяются и дешевеют, дизайн готового дома с годами устаревает, поэтому интерес к участкам без подряда не снижается.

Глава 2. Методы поиска предложений