Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций

Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций
НаньНань Чжан

Наталия Игоревна Барановская

ФэйФэй Гу

Строительный бизнес
В монографии определена система требований к осуществлению комплексной жилой застройки в городах.

Рассматривается взаимосвязь понятий инвестиций, капитальных вложений, сметной стоимости строительства. Даются определения и содержание понятий: инвестиционный проект, инвестиционная деятельность и инвестиционная политика в непроизводственной сфере.

Излагаются методические положения формирования сметной стоимости и оценки эффективности инвестиционных проектов непроизводственного строительства.

Методические положения применены для определения стоимости и показателей эффективности строительства жилого квартала при реализации в Санкт-Петербурге стратегического российско-китайского инвестиционного проекта «Балтийская жемчужина».

Наталия Игоревна Барановская, ФэйФэй Гу, НаньНань Чжан

Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций в комплексную жилую застройку с участием иностранного капитала

Введение

Создание полноценной среды обитания человека в городе – важнейшая задача архитекторов, градостроителей, проектировщиков, инвесторов, застройщиков, подрядных строительных организаций, городских и муниципальных органов управления.

Массовое жилищное строительство в СССР осуществлялось с начала 1960-х гг.; дома строились по типовым проектам, в основном индустриальными методами с применением сборных железобетонных конструкций.

В ходе застройки новых жилых кварталов возникали проблемы с развитием социальной, инженерной и транспортной инфраструктур.

На их решение был направлен ряд партийно-правительственных постановлений; утверждено «Положение о градостроительном комплексе» (1983 г.), инструктивные документы по планированию, проектированию, организации комплексного жилищно-гражданского строительства (1978–1984 гг.). Поставлена задача – обеспечить к 2000 г. каждую семью отдельной квартирой или индивидуальным домом [8].

Активно проводились исследования теоретических и практических вопросов экономики и организации комплексной жилой застройки в городах. В работах Барановской Н. И., Зарембы Б. В., Израелиса Г. Н., Каплана Л. М., Малининой Н. А., Митягина С. Д., Панибратова Ю. П., Сугробова Н. П., Чистяковой Т. Н., Щеглова Б. А. и других формировалось понятие градостроительного комплекса, разрабатывались вопросы градостроительного нормирования, планирования, финансирования и организации комплексного жилищно-гражданского строительства в городах.

Перестройка (конец 80-х – начало 90-х гг. прошлого века) нарушила планомерное развитие комплексного жилищно-гражданского строительства. В 1990-х гг. резко упали объемы строительства жилья. Оно осуществлялось преимущественно за счет частных инвестиций на условиях долевого строительства. Вследствие снижения рождаемости уменьшилась потребность в детских садах-яслях, школах. Их здания продавались или сдавались в аренду.

Таким образом, вопросы комплексной застройки жилых кварталов потеряли значение; новые жилые дома встраивались в существующие кварталы, создавая уплотнительную застройку.

С начала 2000-х гг. отмечается постепенный рост объемов жилищного строительства; однако до сих пор не превзойден уровень 1987 г. В последние 2–3 года вследствие увеличения рождаемости возросла потребность в дошкольных образовательных учреждениях (ДОУ) и школах; ведется активное строительство ДОУ.

Проблема комплексной застройки вновь становится актуальной; ее принципы и методы восстанавливаются и проявляются в деятельности таких социально ориентированных компаний, как «ЛенСпецСМУ», «Дальпитерстрой» и других, которые возводят не отдельные жилые дома, а жилые кварталы со всей социальной инфраструктурой.

В Научно-исследовательском и проектном центре генерального плана Санкт-Петербурга (НИПЦ) разработаны градостроительные нормативы, отвечающие современным представлениям о жилищной обеспеченности и комплексе социальных услуг (эти нормативы пока не утверждены Правительством города). Предлагается осуществлять мониторинг застройки новых жилых районов Санкт-Петербурга.

В этой связи следует отметить также инициативу Шанхайской инвестиционно-строительной компании (КНР), предложившей в 2005 г. построить жилой район в юго-западной части Санкт-Петербурга в Красносельском районе на территории, подготовка которой требовала больших затрат денежных средств и времени.

Реализация инвестиционного проекта начинается с определения его стоимости и оценки эффективности инвестиций.

Несмотря на наличие большого числа методических документов по определению сметной стоимости строительства (МДС-81), методика современного ценообразования нуждается в дальнейшем совершенствовании применительно к конкретным целям, задачам, объектам инвестирования. Проведенный по инициативе Минрегионразвития пересмотр сметно-нормативной базы в 2008–2011 гг. не внес принципиальных изменений, а лишь усложнил определение сметной стоимости для предприятий, организаций и рядовых сметчиков.

Следует также отметить, что теоретические и практические вопросы, связанные с определением сметной стоимости проектирования и осуществления комплексной жилой застройки вообще, в том числе с участием иностранного капитала, в настоящее время не проработаны.

В условиях развития частного бизнеса, по существу, не исследована проблема эффективности инвестиций в комплексную жилую застройку. Это является следствием того, что в 90-е гг. прошлого века были утрачены требования и методы осуществления комплексной застройки жилых кварталов.

Сегодня назрела необходимость разработки теоретических основ и современных методов обоснования эффективности инвестиций в комплексную жилую застройку, в том числе с участием иностранного капитала. При этом следует руководствоваться современными методическими положениями оценки эффективности инвестиционных проектов, но учитывать специфику объекта исследования.

Однако в действующих методических документах отсутствуют рекомендации по оценке эффективности объектов непроизводственного назначения. Разработка такой методики требует углубленного анализа всего накопленного опыта оценки инвестиций в российской и зарубежной практике и творческого осмысления результатов анализа.

Таким образом, вопросы, рассматриваемые в монографии, актуальны, представляют интерес для теоретических исследований и обоснования практических рекомендаций.

Теоретические разработки, представленные в монографии, использованы для определения стоимости и оценки эффективности инвестиций в комплексную жилую застройку на примере реализации российско-китайского инвестиционного проекта «Балтийская жемчужина».

Значимость проекта для Санкт-Петербурга высока. Он рассматривается как крупнейший инвестиционно-строительный проект стратегического значения, который осуществляется при поддержке Правительств России и Китая. Общая сумма инвестиций в проект превышает $1,3 млрд. Помимо красивого архитектурного ансамбля и уникального жилого района, созданного без ущерба для окружающей среды, благодаря новому комплексу город получит значительный приток инвестиций и многочисленные рабочие места.

По замыслу создателей, район должен привнести в облик Петербурга образцы новой архитектуры и современные подходы к строительству жилых и общественных зданий – экологичность, функциональность и комфортность.

Глава 1

Система требований комплексной застройки жилых районов

1.1. Понятие комплексной жилой застройки

В условиях градостроительной застройки жилая среда рассматривается как интегрированная система, состав элементов которой должен обеспечить все сферы жизнедеятельности населения.

Они определяются совокупностью потребностей человека, как материальных, так и духовных. Эти потребности можно разделить на следующие группы.

1. Физиологические потребности человека в свежем воздухе, солнце, хорошей вентиляции в помещениях, в шумоизоляции, в обеспечении теплом зимой и прохладой летом и т. д.; все эти физиологические потребности являются приоритетными, так как они обеспечивают человеку выживание.

2. Потребность в безопасности включает неприкосновенность жилища в целях личной безопасности и избежания имущественных потерь.

3. Потребность в человеческих контактах: в соседских взаимоотношениях, во взаимной помощи и других социальных взаимодействиях.

4. Потребность в организации досуга, т. е. в правильном использовании свободного времени для отдыха, спорта, развлечений, культурного и интеллектуального развития, изучения разного рода искусств, а также для других увлечений (хобби). Спорт на открытом воздухе является важной частью жизни людей разных возрастов. С развитием производства, его модернизацией и повышением производительности труда у людей возрастает количество свободного времени, что позволяет им больше находиться на открытом воздухе.

5. Потребность в эстетике окружающей среды, что относится не только к пейзажу, но и к тому, насколько комфортно чувствуют себя люди в этой среде.

Жилая среда должна создавать благоприятные условия для обеспечения всех сфер жизнедеятельности населения. Она включает жилые дома, объекты общественного обслуживания, транспортные коммуникации и паркинги, рекреационные зоны. На рис. 1.1 представлен состав объектов жилой среды.

Рис. 1.1. Система потребностей населения

Такие повседневные потребности человека, как работа и учеба, часто реализуются за пределами жилого образования. В этом случае большое значение приобретает обеспечение хорошей транспортной доступности из данного жилого района в другие.

В настоящее время сложились следующие понятия градостроительных образований: жилой комплекс, жилой квартал, жилой район.

Комплексная жилая застройка обеспечивается в масштабах микрорайона (квартала) большой площади, построенного для создания основных условий проживания и экономичного, рационального и эффективного использования земли и пространства. Границами комплексной жилой застройки чаще всего служат магистральные или жилые улицы, проезды, пешеходные пути, естественные природные рубежи.

Первичным элементом жилой застройки является жилой комплекс. Он включает наряду с жилыми домами учреждения обслуживания повседневного пользования: детские сады-ясли, общеобразовательные школы, магазины, объекты культурно-бытового и коммунального обслуживания, спортивные и детские площадки и т. д. Эти элементы жилого комплекса объединяются единым функционально-композиционным построением, системой инженерного оборудования, озеленения, пешеходных дорожек и проездов к домам.

В современных микрорайонах жилые дома располагаются так, что создают замкнутый контур, внутри которого размещаются детские сады, ясли, школы. Внутренние дворовые пространства оказываются защищенными от шума и ветра и образуют так называемые «тихие зоны». Учреждения торговли, бытового обслуживания располагаются по периметру микрорайона на транспортных магистралях и в узлах пассажиропотоков при соблюдении удобных радиусов пешеходной доступности.

Комплексная жилая застройка должна обеспечивать жителям микрорайона комфортные условия повседневной жизни. Соответственно, необходимо связать в единое функциональное пространство все виды землепользования в жилом районе. В городах жилая застройка составляет наибольшую долю среди различных видов городского землепользования.