Не страшный суд. Записки судебного эксперта

недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

недвижимость прочно связана с землей как физически, так и юридически;

новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящейся недвижимости;

строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.

создание недвижимости в установленном законом порядке, с соблюдением градостроительных и иных норм и правил.

Можно выделить три основных типа недвижимости – земля, жильё и нежилые помещения и объекты.

Что касается нежилой недвижимости, то, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается одним из видов недвижимости, так как может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию и т.д.

В свою очередь земля подразделяется на:

земельные участки, предназначенные под застройку;

природные комплексы, предназначенные для их эксплуатации.

В зависимости от характера использования виды недвижимости распределяются на используемые:

для жилья (дома, коттеджи, квартиры, дачи),

для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины и др.),

для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т. п.),

для сельскохозяйственных нужд (фермы, сады, огороды и пр.),

для специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады и др.).

Определение видов недвижимости в России и в других странах не имеет серьезных различий и в основном совпадает. К отличительной и главной особенности недвижимости во всем мире относится её неразрывная связь с землей. Вне связи с земельными участками виды недвижимости теряют своё обычное назначение.

Классификация нового стандарта Российского общества оценщиков проще. Она различает два типа недвижимости – специализированную и неспециализированную.

К первому типу относятся объекты, функции которых в силу их конструктивных особенностей очень ограничены – например, церковь, школа, насосная станция или котельная. Такие постройки крайне редко выставляются на продажу, так как использовать их можно только по изначальному предназначению.

Ко второму типу относятся все остальные объекты, которые можно использовать с самыми разными целями. Они пользуются постоянным спросом на открытом рынке недвижимости.

Существует ещё одна система классификации недвижимости, получившая у нас название «западной» и предназначенная для коммерческих объектов. Она подразделяет недвижимость на три класса – «А», «В» и «С».

Категория «А» – это все престижные бизнес центры, вне зависимости от назначения. В эту категорию входят как торговые помещения и офисы, так и заводские цеха, фабрики, больницы и склады. Все они должны отличаться качеством отделки и инженерных коммуникаций, а также современной планировкой.

Категория «Б» включает в себя объекты, предназначенные для инвестиций, то есть сдачи в аренду. Они не так престижны, как объекты класса «А», в них могут отсутствовать некоторые элементы обслуживания – например, система кондиционирования или парковка.

Категория «С» – это так называемая «избыточная недвижимость» – земля со зданиями или свободные участки, которые не нужны для ведения бизнеса. В нашей стране такими объектами можно считать помещения, сдаваемые в аренду различными НИИ и производственными комплексами.

Глава 4. Жилая и нежилая недвижимость

Теперь подробнее остановимся на основных видах недвижимости, принятых в России.

Жилая недвижимость – это совокупность жилых единиц (заселённых и незаселённых).

Жилая единица (жилье) – это жилой дом, жилое помещение, имеющее выход в места общего пользования здания или на земельный участок и предназначенное для проживания одной семьей. Жилая единица является учетной единицей в системе государственного учета жилищного фонда.

Жилой дом – это здание постоянного типа, в котором жилые помещения составляют более половины площади помещений здания.

В свою очередь жилые дома подразделяются на одноквартирные и многоквартирные.

Объектом жилой недвижимости может быть также кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом (если он соответствует требованиям, предъявляемым к жилому дому).

Кондоминиум – единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах, и расположенные на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдельные помещения находятся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности, а остальные части находятся в их общей долевой собственности

Также жилую недвижимость классифицируют по типам:

I тип – место постоянного проживания;

II тип – загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени;

III тип – предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т. д.).

Существует и классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания, например, кирпичные, блочные, деревянные, панельные, саманные и т.д.

Нежилая недвижимость.

Теперь разберемся с нежилой недвижимостью.

Прежде всего – в ней нельзя проживать и невозможно оформить регистрацию по месту жительства.

Нежилую недвижимость можно разделить на несколько основных видов:

– Торговую

– Складскую

– Производственную

– Свободного назначения

– Административную

– Офисную

– Апартаменты.

В целом нежилая недвижимость предназначена и используется собственником для получения дохода и собственного обогащения путем организации бизнеса на своих площадях или сдачи в аренду.

Кстати, жилую недвижимость тоже можно использовать в коммерческих целях под сдачу в аренду для временного или постоянного проживания граждан.