Не страшный суд. Записки судебного эксперта

Моя работа – производство экспертиз зачастую напоминает мне разгадывание сложного и многоступенчатого ребуса, где каждый шаг в решении поставленных вопросов является результатом решения каждого предыдущего вопроса. В экспертизе все взаимосвязанно, все имеет логическую структуру.

Поверьте, когда работа доставляет тебе удовлетворение и подталкивает, а чаще всего "спонукает" (именно так!) всё время учиться и узнавать что-то новое – это здорово!

Одними методиками, СНиПами, строительными нормами и правилами решить вопросы строительной экспертизы можно, но довольно сложно. Каждый раз, приступая к экспертизе, я невольно ставлю себя на место обоих сторон судебной тяжбы. Мысленно воссоздаю то, что сухо изложено в иске или в возражениях к поданному иску. Я между истцом и ответчиком, вернее – над ними. Ничьи доводы не должны быть для меня важнее или главнее. В строительных экспертизах многое, если не все – решают не эмоции, а документы.

О роли документов в судебных спорах я буду останавливаться (и не раз!) в ходе повествования. Но люди, их характеры, их поведение и отношение к возникшему конфликту, который разбирается в зале суда – это тоже всегда очень интересно и познавательно.

В книге я позволила себе рассказать о нескольких случаях из моей практики, надеюсь, это будет интересно читателю.

Часть 1. Ликбез – коротко о чем пойдет речь

Глава 1. Что такое недвижимость

Итак, недвижимость. Давайте разберемся – что же это такое.

Вы – владелец недвижимости!

Согласитесь, звучит красиво.

Владеть недвижимым имуществом – участком земли, домом, который тоже находится на земле, квартирой, эллингом или дачей, думаю, хочется каждому. В конце – концов, это престижно, это определенный статус, это предмет гордости гражданина и, как правило, предмет зависти его соседей или «доброжелательных» знакомых и друзей.

Имущество измеряют в объектах. Поэтому так и говорят – «объект имущества» или когда речь идет о множественном числе или о нескольких объектах одновременно – «объекты имущества». При этом каждый объект имущества в идеале кому-то принадлежит (гражданину, организации, поселению или государству). Ну а если владелец имущества не определен и у него фактически нет хозяина, то это имущество становится собственностью того государства, на чьей территории оно построено и расположено.

В нашей стране люди не имеют имущества по праву рождения. Оно достается каждому человеку в течение его жизни различными способами и приходит к нему разными путями. Как правило, большинство из нас получили свое имущество (в данном случае я имею в виду квартиры, дома, дачи, гаражи и т. д.) в наследство или в подарок от родителей или близких родственников. А кто-то сумел сам заработать и купить себе квартиру, дом или дачу с участком. Да всё, что угодно! И тогда ему выдаются соответствующие документы, подтверждающие, что эта недвижимость принадлежит именно ему – и он становится собственником. Но следует заметить, что каждый собственник несет за то имущество, которое ему принадлежит, ответственность по закону. И чем больше у него этого имущества, тем больше ответственности возлагается на его плечи.

Глава 2. История недвижимости (очень кратко!)

Понятие недвижимого имущества имеет длительную историю. В мировой хозяйственной практике оно появляется практически вместе с началом регулярного производства товаров, развитием товарно-денежных отношений и появлением частной собственности.

В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые упоминается в законодательстве во времена правления Петра I в его Указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах», в котором под недвижимыми вещами понимались земли, заводы, фабрики, строения.

В Своде законов Российской империи в 19 веке содержание этого понятия формулируется так: «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги».

После Октябрьской революции в связи с ликвидацией частной собственности на землю понятие «недвижимое имущество» почти на 70 лет выпало из общественно-экономического лексикона и употреблялось исключительно при обращении к зарубежной хозяйственной практике.

И только в 1991 году понятие недвижимого имущества появляется в документе под названием «Основы гражданского законодательства Союза ССР» (1991г. статья 4.): «К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно, с ними связано, как-то: здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения».

А уже после принятия Гражданского Кодекса РФ, вступившего в силу с января 1995 г. понятие «недвижимое имущество» вошло в хозяйственную практику нашей страны.

Я приведу полную формулировку статьи 130 Гражданского кодекса РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе».

Как следует из текста статьи, к недвижимости относят не только машино-места, но и различные суда – от морского катера до космического корабля. И это тоже считается недвижимостью!

Вы спросите – почему машино-места? Ясно почему – это как квартира для машины. Кстати, машино-места являются предметом регистрации и различных сделок (купли-продажи, дарение, наследование, аренда и т.д.).

Ещё вопрос – почему к недвижимости закон относит морские и воздушные суда и космические объекты – например, космические спутники? Это связано со сложной процедурой регистрации таких объектов. Но, согласитесь, мало кто из нас сталкивался с необходимостью купить или арендовать спутник. Поэтому для большинства граждан недвижимость – это земля, жилье и нежилые помещения и объекты.

Глава3. Виды недвижимости

Недвижимое имущество – родовое понятие, отражающее определенный класс вещей, общим признаком которых является прочная связь с землей, так что в качестве недвижимого имущества могут выступать вещи, либо состоящие из земли, либо включающие в себя землю как базовый элемент.

Ну а если постройка ничем не соединена с земной поверхностью, заглубленного фундамента у нее нет, но имеется техническая возможность перенести это сооружение целиком в другое место, или разобрать и заново собрать, не причиняя ей никакого вреда – это уже объект некапитальной недвижимости. Пример – строительные бытовки без фундамента, сборно- разборные конструкции любого типа, модули и т.д.

Однако следует заметить, что критерии прочной связи с землей законодательством четко не установлены, что, однако, не является основанием для регистрации права собственности в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости), например, на забор, установленный на заглубленном в землю фундаменте, поскольку забор, в отличие, например, от здания, не имеет самостоятельного хозяйственного назначения.

Хотя и тут как посмотреть. Например, заборы высотой более 5 метров, а по сути – стены, которые воздвигаются на границах некоторых государств (США-Мексика, Израиль-Палестина и т.д.) имеют вполне определенное хозяйственное значение.

Объект недвижимого имущества – это количественно и качественно определенный земельный участок и принадлежащие к нему здания, сооружения, многолетние насаждения и пр.

Важно иметь в виду, что объект недвижимого имущества всегда определен качественно и количественно в трех аспектах: физическом, юридическом, экономическом.

– физические параметры: расположение на земной поверхности (координаты), площадь, конфигурация, расположение относительно значимых для пользователя факторов, этажность, тип материала, степень износа;

– юридические параметры: принадлежность к определенной категории земель, к функциональной зоне в городе, принадлежность субъекту на каком-либо определенном праве;

– экономические параметры: стоимость, доход, издержки, ставки налога и пр.

Характеристики объектов недвижимого имущества находят свое отражение в системе государственного учета недвижимости, основным звеном которого является система государственного кадастра недвижимости, созданного в соответствии с Федеральным законом РФ «О государственном кадастре недвижимости» (№ 221-ФЗ от 24 июля 2007 г.).

Закон так определяет государственный кадастр недвижимости: «Государственный кадастр недвижимости (ГКН) – систематизированный свод сведений о недвижимом имуществе, а также о Государственной границе РФ, границах между субъектами Федерации, границах муниципальных образований и населенных пунктов» (статья 1). Он интегрирует в себе как сведения технико-экономического характера, так и юридические и экономические сведения, что позволяет говорить о том, что в системе государственного кадастра недвижимости учтенный объект получает полное и исчерпывающее описание и определённый состав сведений:

– вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);

– местоположение (земельного участка, здания на земельном участке, помещения в здании);

– сведения о вещных правах на объект недвижимости и об обладателях этих прав (на основе данных ЕГРП);

– сведения об обременениях прав;

– сведения о кадастровой стоимости объекта;

– категория земель (для земельных участков);

– назначение здания (помещения);

– год ввода в эксплуатацию

Как видите, в этом документе имеется вся исчерпывающая информация об объекте недвижимости.

Но! Особо хочу подчеркнуть, что при проведении каких-либо сделок с недвижимостью необходимо иметь на руках специальный документ – выписку из Единого государственного реестра недвижимости (сокращенно ЕГРН), выданный накануне этой сделки, так как сведения об обладателях прав на объект недвижимости могут быть не актуальными. Например, за три дня до этого объект уже был продан третьему лицу. И такое случается.

Итак, самые основные признаки недвижимости (а их много) следующие: