Сделки с жилыми помещениями. Практическое пособие

5. До заключения настоящего Договора квартира, являющаяся его предметом, никому не отчуждена, не заложена, не обещана, в споре не состоит, в доверительное управление, аренду, качестве вклада в уставный капитал юридических лиц не передана, иными правами третьих лиц не обременена.

Примечание. В соответствии со ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи квартиры (части квартиры), в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемой квартирой (частью квартиры). Поэтому в таких случаях необходимо включить в договор соответствующие правила.

Под арестом или запрещением указанная квартира согласно справке БТИ ___________________ от «___» _____________ 20__ г. № ______ не значится.

7. С момента приобретения права собственности на квартиру, являющуюся предметом настоящего Договора, Покупатель осуществляет права владения, пользования и распоряжения данной квартирой в соответствии с ее назначением, принимает на себя бремя расходов, связанных с содержанием квартиры и уплатой налогов.

8. Передача Продавцом квартиры, указанной в п. 1 настоящего Договора, и ее принятие Покупателем осуществляются на основании передаточного акта, подписанного сторонами договора. После подписания передаточного акта обязательства сторон по настоящему Договору считаются выполненными полностью.

11. Споры сторон, вытекающие из настоящего Договора или относящиеся к нему, в том числе споры, порожденные толкованием договора, разрешаются в суде _____________________.

12. Изменение и расторжение настоящего договора могут осуществляться сторонами по основаниям и в порядке, установленным в ст. 452 ГК РФ.

13. Настоящий Договор подлежит (не подлежит) нотариальному удостоверению (по желанию сторон).

(Технические характеристики квартиры должны соответствовать данным технического учета, содержащимся в извлечении технического паспорта квартиры или справке БТИ.)

(В качестве правоустанавливающего документа может быть указан и иной документ, на основании которого Продавец имеет право собственности на квартиру; (договор дарения, договор мены, инвестиционный договор с актом приема-передачи квартиры, а также свидетельство о праве на наследство). В любом случае должны быть полностью указаны реквизиты документа, на который идет ссылка, и данные о его регистрации. Внимание: регистрационное удостоверение БТИ не является правоустанавливающим документом.)

Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора. (Сумма, указываемая в настоящем пункте, определяется сторонами самостоятельно и может отличаться от инвентаризационной оценки БТИ.)

Покупатель имеет право на досрочное исполнение обязательств по оплате.

6. Покупатель удовлетворен качественным состоянием квартиры, установленным путем внутреннего осмотра квартиры перед заключением данного Договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.

7. В соответствии со ст. 556 ГК РФ при передаче квартиры сторонами составляется передаточный акт.

Договором может быть предусмотрен иной порядок передачи имущества. Например, квартира считается переданной покупателю с момента государственной регистрации настоящего Договора.

8. Покупатель приобретает право собственности на указанную квартиру после государственной регистрации перехода права собственности.

9. При продаже квартиры в кредит, в том числе в кредит с оплатой в рассрочку, в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения исполнением Покупателем его обязанности по оплате квартиры, если иное не установлено договором.

Вариант А (залог в силу закона, иное стороны в договоре не установили). С момента государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю и до момента полной оплаты Покупателем стоимости квартиры указанная квартира находится в залоге у Продавца. Покупатель не имеет права отчуждать квартиру без письменного согласия Продавца. После осуществления Покупателем полной оплаты приобретаемой квартиры Продавец обязуется представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, заявление о прекращении залога.

Вариант Б (стороны устанавливают, что квартира не находится в залоге у Продавца в силу закона).

Стороны установили, что при выполнении Покупателем обязательств по оплате квартиры в рассрочку указанная квартира не признается сторонами находящейся в залоге у Продавца.

10. Покупатель осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию указанной квартиры в соответствии с правилами и нормами, действующими в Российской Федерации для государственного и муниципального жилищного фонда.

11. С содержанием ст. 167, 209, 223, 288, 292, 549 и 556 ГК РФ стороны ознакомлены.

12. В соответствии с действующим законодательством существенным условием договора купли-продажи квартиры является перечисление лиц, имеющих право пользования квартирой. В связи с этим можно предложить три варианта редакции данного пункта.

Вариант А (если в квартире никто не проживает).

Указанная квартира продается свободной от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования данной квартирой.

Вариант Б (если в квартире проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением (члены семьи Продавца или сам Продавец) после его приобретения Покупателем, то в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ они должны быть указаны в договоре).

В указанной квартире сохраняют право проживания (перечисляются фамилии, имена и отчества лиц, сохраняющих право пользования жилым домом, и их права).

Вариант В (если Продавец на момент подписания договора зарегистрирован в квартире, являющейся предметом договора, он может взять на себя дополнительную обязанность в определенный срок сняться с регистрационного учета. Данное положение применимо только к Продавцу и не может быть применимо к лицам, которые не являются стороной договора).

13. До подписания настоящего Договора указанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

14. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.

15. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего Договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего Договора.

16. Настоящий Договор подлежит государственной регистрации и в соответствии со ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента его государственной регистрации.

17. Настоящий Договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке.

(Количество экземпляров договора устанавливается по соглашению сторон, их может быть как больше, так и меньше, чем указано в п. 18. Однако, учитывая, что договор составляется в простой письменной форме, рекомендуется подлинный экземпляр договора оставлять в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество или ином органе, осуществляющем государственную регистрацию.)

(Технические характеристики квартиры должны соответствовать данным технического учета, содержащимся в извлечении технического паспорта квартиры или справке БТИ.

Следует помнить, что в соответствии с п. 12 Порядка выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов, выдаваемых военнослужащим, увольняемым с военной службы, гражданам, уволенным с военной службы, а также гражданам, подлежащим переселению из закрытых и обособленных военных городков, утвержденном постановлением Правительства РФ от 29 марта 1999 г. № 351 (далее – Порядок выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов) площадь квартиры не должна быть ниже нормы общей (жилой) площади жилого помещения, устанавливаемой органами государственной власти субъектов Российской Федерации для постановки на учет для улучшения жилищных условий в месте приобретения жилья.)

(В качестве правоустанавливающего документа может быть указан и иной документ, на основании которого Продавец имеет право собственности на квартиру: договор дарения, договор мены, инвестиционный договор с актом приема-передачи квартиры, а также свидетельство о праве на наследство. В любом случае должны быть полностью указаны реквизиты документа, на который делается ссылка, и данные о его регистрации. Внимание: регистрационное удостоверение БТИ не является правоустанавливающим документом.)

Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора.

(Сумма, указываемая в настоящем пункте, определяется сторонами самостоятельно и может отличаться от инвентаризационной оценки БТИ.)

(Менее 15 дней указывать нецелесообразно, поскольку в соответствии с Порядком выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов именно такой минимальный срок необходим банку, чтобы произвести перечисление денежных средств с личного блокированного целевого счета военнослужащего.)

6. Для осуществления платежа по договору владелец сертификата обязуется в течение 3 (трех) рабочих дней (по соглашению сторон может быть установлен и иной срок) с момента государственной регистрации договора представить зарегистрированный договор в банк и выдать банку поручение о перечислении денежных средств с личного блокированного целевого счета на счет Продавца.

7. Покупатели удовлетворены качественным состоянием квартиры, установленным путем внутреннего осмотра квартиры перед заключением данного Договора, и не обнаружили при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых им не сообщил Продавец.

9. Покупатели приобретают указанную квартиру в долевую собственность после государственной регистрации перехода права собственности, которая может быть произведена только после полной оплаты владельцем жилищного сертификата квартиры и передачи квартиры по передаточному акту.

10. Покупатели осуществляют за свой счет ремонт и эксплуатацию указанной квартиры в соответствии с правилами и нормами, действующими в Российской Федерации для государственного и муниципального жилищного фонда.

11. С содержанием ст. 167, 209, 223, 288, 292, 549 и 556 ГК РФ стороны ознакомлены.

12. Указанная квартира продается свободной от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования данной квартирой.

(В случае, если Продавец на момент подписания договора зарегистрирован в квартире, являющейся предметом договора, он может взять на себя дополнительную обязанность в определенный срок сняться с регистрационного учета. Данное положение применимо только к Продавцу и не может быть применимо к лицам, которые не являются стороной договора.)

13. До подписания настоящего Договора указанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

14. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть Договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный Договор на крайне невыгодных для себя условиях.

15. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего Договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего Договора.