Сделки с жилыми помещениями. Практическое пособие

Сделки с жилыми помещениями. Практическое пособие
Евгений Евгеньевич Сухарев

Ксения Олеговна Гущина

Евгений Александрович Новиков

Предлагаемое издание является справочно-практическим пособием, в котором проводится анализ норм гражданского и жилищного законодательства, регулирующих отношения, связанные с возникновением, изменением и прекращением прав на жилые помещения.

Отдельное внимание уделяется образцам документов, которые содержатся в приложениях к данной книге.

Издание рассчитано на широкий круг читателей.

К. О. Гущина, Е. А. Новиков, Е. Е. Сухарев

Сделки с жилыми помещениями

Практическое пособие

Глава 1. Законодательство Российской Федерации о жилых помещениях

В последние годы начался бум в сфере недвижимости, причем спрос вырос не только на жилье вторичного рынка, но и на новостройки. Это привело к росту количества сделок, совершаемых с жилыми помещениями.

Сделки с жилыми помещениями регламентируются нормативными актами гражданского законодательства, которое согласно ст. 71 Конституции Российской Федерации относится к исключительному ведению Российской Федерации. Оно регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями, только в том случае, если жилье является предметом экономического оборота. Одновременно жилищное законодательство, согласно ст. 72 Конституции РФ, относится к совместной компетенции Российской Федерации и субъектов Российской Федерации и регулирует отношения, связанные с использованием жилищного фонда, его эксплуатацией и т. п.

Иными словами, федеральные органы власти уполномочены принимать нормативные правовые акты, регулирующие жилищные отношения и общие принципы управления жилищной сферой. Субъекты Российской Федерации на основе этих нормативных правовых актов принимают собственные нормативные акты, которые:

1) детализируют положения федеральных нормативных актов применительно к конкретной территории;

2) регулируют сферы жилищных отношений, не урегулированные федеральным законодательством.

Основным законодательным актом, регулирующим правовой режим недвижимого имущества, является Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ), а нормы, устанавливаемые им, находят свое отражение в законодательных актах и других федеральных законах.

В качестве примера можно привести ст. 131 ГК РФ, которая закрепляет обязательность государственной регистрации недвижимости. Согласно положениям названной статьи ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

При этом регистрации подлежит право:

1) собственности;

2) хозяйственного ведения;

3) оперативного управления;

4) пожизненного наследуемого владения;

5) постоянного пользования.

Регистрации также требуют ипотека, сервитуты и иные права в случаях, предусмотренных как ГК РФ, так и другими законами.

Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом регулируется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», устанавливающим, что право собственности на любое недвижимое имущество возникает только при наличии документа – свидетельства, выдаваемого органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающего наличие такого права.

Согласно п. 4 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождению недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, если иное не установлено вышеназванным Федеральным законом, причем Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» разработан на основе Конституции РФ, провозгласившей, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (ч. 2 ст. 8). Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (ч. 2 ст. 35).

Среди иных законодательных актов, устанавливающих особенности государственной регистрации недвижимости, можно выделить:

1) Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

2) Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и др.

Кроме того, можно выделить следующие нормативные акты, регулирующие жилищные отношения и общие принципы управления жилищной сферой:

1) постановление Правительства РФ от 24 июля 2000 г. № 554 «Об утверждении Положения о государственной санитарно-эпидемиологической службе Российской Федерации и Положения о государственном санитарно-эпидемиологическом нормировании», в котором устанавливаются санитарно-эпидемиологические требования, обеспечивающие безопасность для здоровья человека среды его обитания;

2) приказ Минэкономразвития России от 13 июля 2006 г. № 186 «Об утверждении административного регламента предоставления Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной услуги „Предоставление заинтересованным лицам сведений Государственного земельного кадастра“», разработанный в соответствии с Положением о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости, утвержденным постановлением Правительства РФ от 19 августа 2004 г. № 418, постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2005 г. № 679 «О порядке разработки и утверждения административных регламентов исполнения государственных функций (предоставления государственных услуг)», в целях реализации Концепции административной реформы в Российской Федерации в 2006–2008 г. и плана мероприятий по проведению административной реформы в Российской Федерации в 2006–2010 г. одобренных Распоряжением Правительства РФ от 25 октября 2005 г. № 1789-р;

3) приказ Минюста России от 1 июля 2002 г. № 183 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов». Названная Инструкция регулирует вопросы, касающиеся особенностей проведения государственной регистрации договоров мены объектами недвижимости (долями в праве на объекты недвижимого имущества), расположенными на территориях различных регистрационных округов (далее – договор мены), и (или) перехода прав (доли в праве) на объекты недвижимости, расположенные на территориях различных регистрационных округов (далее – переход права), а также порядка взаимодействия территориальных органов Федеральной регистрационной службы (далее – территориальные органы Службы) при осуществлении ими регистрации договоров мены и (или) перехода прав;

4) Градостроительный кодекс Российской Федерации. Законодательство о градостроительной деятельности регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, а также по капитальному ремонту, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов;

5) Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ). Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения), а также имущественные отношения по владению, пользованию, распоряжению земельными участками и совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, охране окружающей среды, специальными федеральными законами;

6) Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Названный Закон РФ устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, определяет правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилище;

7) постановление Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства», определяющее порядок организации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства.

Основными задачами государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства являются:

а) обеспечение полной объективной информацией органов государственной власти, на которые возложен контроль за осуществлением градостроительной деятельности;

б) формирование в целях совершенствования планирования развития территорий и поселений обобщенной информационной базы об объектах капитального строительства и их территориальном распределении;

в) обеспечение полноты и достоверности сведений о налоговой базе;

г) информационное обеспечение функционирования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

д) сбор и представление сведений об объектах капитального строительства для проведения государственного статистического учета;

8) Положение о выпуске и обращении жилищных сертификатов, утв. Указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов». Жилищные сертификаты – это особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на:

а) приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов в порядке и на условиях, установленных вышеназванным Положением и условиями эмиссии;

б) получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата. Схема индексации номинальной стоимости жилищного сертификата устанавливается при его выпуске и остается неизменной в течение установленного срока действия жилищного сертификата. Жилищный сертификат удостоверяет внесение первым владельцем (юридическим или физическим лицом, приобретающим сертификат) средств на строительство определенной общей площади жилья, размер которой не меняется в течение установленного срока действия жилищного сертификата. Номинал жилищного сертификата устанавливается в единицах общей площади жилья, а также в его денежном эквиваленте. При этом минимальный номинал жилищного сертификата, выраженный в единицах общей площади жилья, не может быть установлен менее 0,1 м

;

9) постановление Правительства РФ от 21 марта 2006 г. № 153 «О некоторых вопросах реализации подпрограммы „Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством“ федеральной целевой программы „Жилище“ на 2002–2010 годы»;

10) постановление Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. № 675 «О федеральной целевой программе „Жилище“ на 2002–2010 годы»;