Руководство по продаже и покупке недвижимости на торгах. Скелеты в шкафу и юридические тонкости

Руководство по продаже и покупке недвижимости на торгах. Скелеты в шкафу и юридические тонкости
Ольга Николаевна Саутина

Константин Александрович Сичинский

Василий Владимирович Неделько

Руководство представляет собой обобщение опыта авторов по сопровождению сделок с недвижимостью, накопленного более чем за 20-летний период практики, в котором даны практические рекомендации для лиц, собирающихся продавать или приобретать недвижимость на торгах. На примере реальных кейсов в простой и доступной форме изложены общие понятия о торгах и правила участия в них. Основной акцент сделан на обзор особенностей, отличающих процесс покупки недвижимости на торгах от обычных «переговорных» сделок. Для покупателей приведена удобная гид-схема с перечнем действий, которые целесообразно предпринять для безопасной и выгодной покупки недвижимости на торгах.

Рассмотрены основные стратегии покупателей и продавцов на торгах, которые определяют конечную цену недвижимости.

Для широкого круга читателей: лиц, имеющих намерение продать или приобрести недвижимость на торгах, арбитражных управляющих, юристов, агентов по недвижимости и др. Книга рекомендована НИУ ВШЭ в качестве учебного пособия.

Василий Неделько, Ольга Саутина, Константин Сичинский

Руководство по продаже и покупке недвижимости на торгах. Скелеты в шкафу и юридические тонкости

От авторов

Идею написать книгу об особенностях сделок с недвижимостью, совершаемых на торгах, нам подсказали постоянные клиенты, и читатели нашей книги «Как купить или продать коммерческую недвижимость с максимальной отдачей. Правовые инструменты для заключения выгодной сделки».

На дворе стоял сентябрь 2020 г. С момента снятия ограничений прошло всего три месяца, и были свежи воспоминания о локдауне, когда количество сделок резко сократилось, никто не знал, как повлияет эпидемия на бизнес, а некоторые аналитики пророчили крах рынку коммерческой недвижимости.

Однако за прошедшие с момента прекращения локдауна три месяца стало ясно, что эти аналитики ошиблись: сразу после снятия ограничений, рынок недвижимости начал скачкообразно расти, а к сентябрю среднемесячное количество сделок значительно превысило докризисный уровень и цены устремились вверх.

Кроме того, к нам чаще стали обращаться клиенты, планирующие сделки с недвижимостью на торгах. Инвесторы, которые сохранили деньги, хотели дешево купить недвижимость, реализуемую с торгов, а собственники, вынужденные продавать свои объекты, – спрашивали, как это сделать выгоднее.

Когда очередной заказчик, прочитав нашу книгу о сделках с коммерческой недвижимостью, спросил, нет ли у нас такого же практически применимого пособия по торгам, мы поняли, что пришло время доверить накопленный нами опыт бумаге.

Чтобы сделать новую книгу максимально полезной и беспристрастной, мы пообщались с владельцами торговых площадок, сервисов по поиску недвижимости, арбитражными управляющими, оценщиками, банкирами, судебными приставами. Выяснили их взгляд на торги и убедились, что не всегда наши мнения совпадают. Поэтому в книге отражен не только наш взгляд на торги, но и мнение экспертов, подтверждающее наши выводы или предлагающее альтернативное видение проблемы. Убеждены, что читатели сами примут решение, чье мнение им ближе.

Несмотря на то, что на титульном листе написано, что перед вами учебно-практическое пособие, на самом деле, наша книга – полноценный практический путеводитель по покупке и продаже недвижимости на торгах для инвесторов, собственников и юристов. Мы постарались показать процесс торгов с разных сторон баррикад. Рекомендации, изложенные в книге, помогут сделать покупку и продажу недвижимости на торгах безопасной и выгодной.

Книга является логическим продолжением своей предшественницы «Как купить и продать коммерческую недвижимость с максимальной отдачей. Правовые инструменты для заключения выгодной сделки», и мы надеемся, что она будет не менее полезной!

    10.07.2021
    В. Неделько, К. Сичинский, О. Саутина

Об авторах

НЕДЕЛЬКО Василий Владимирович

Управляющий партер Юридической компании «Неделько и партнеры». Руководитель, соавтор и преподаватель программы переподготовки «Специалист по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью» Института юридического менеджмента Высшей школы юриспруденции и администрирования НИУ ВШЭ. Автор и преподаватель учебного курса «Практические аспекты заключения договоров на примере сделок с коммерческой недвижимостью» МГЮА им. Кутафина. Соавтор книги «Как купить или продать коммерческую недвижимость с максимальной отдачей. Правовые инструменты для заключения выгодной сделки.» Автор научно-практических статей на различную юридическую тематику.

САУТИНА Ольга Николаевна

Старший партнер, руководитель практики «Сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью» в Юридической компании «Неделько и партнеры». Соавтор и преподаватель программы переподготовки «Специалист по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью» Института юридического менеджмента Высшей школы юриспруденции и администрирования НИУ ВШЭ. Соавтор книги «Как купить или продать коммерческую недвижимость с максимальной отдачей. Правовые инструменты для заключения выгодной сделки». Автор научно-практических статей в области правовой экспертизы и юридического сопровождения сделок с недвижимостью.

СИЧИНСКИЙ Константин Александрович

Заместитель руководителя по научной и аналитической работе Юридической компании «Неделько и партнеры». Адвокат, руководитель адвокатского кабинета Союза адвокатов РМ. RM Doctor of Philosophy (PhD) in Law (кандидат юридических наук РМ). Научный исследователь, член Профильного научного семинара по защите диссертационных работ Института Юридических, Политических и Социологических Исследований. Заместитель руководителя, соавтор и преподаватель программы переподготовки «Специалист по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью» Института юридического менеджмента Высшей школы юриспруденции и администрирования НИУ ВШЭ. Автор многочисленных научных и научно-практических статей на различную юридическую тематику.

ВВЕДЕНИЕ, или О чем эта книга и кому она адресована?

Перед вами книга «Руководство по покупке и продаже недвижимости на торгах: скелеты в шкафу и юридические тонкости».

О чем эта книга, какую цель она преследует и кому адресована?

Лежащая перед вами книга – не учебник, а учебно-практическое пособие. Цель учебника – дать знания. Цель учебно-практического пособия – помочь научиться достигать необходимого практического результата.

И наша книга предназначена, в первую очередь, не для тех, кто хочет изучить порядок покупки и продажи недвижимости на торгах (хотя и в этом она также поможет), а для тех, кто задумался о возможности купить или продать недвижимость на торгах, и кому важно найти ответы на три главных вопроса:

• Чем сделки, совершаемые на торгах, отличаются от «обычных» сделок с недвижимостью?

• Какие «скелеты» ждут покупателя или продавца недвижимости на торгах, и что нужно знать, чтобы избежать проблем и совершить сделку максимально выгодно?

• И наконец, почему именно торги?

Поэтому при написании книги мы исходили из того, что наш читатель либо уже имеет некоторый опыт в покупке или продаже недвижимости, либо, по крайней мере, уже прочитал нашу предыдущую книгу. И значит, ему неинтересно вновь читать о том, как проверить недвижимость, продавца или покупателя, как убедиться, что недвижимость может быть использована для целей покупателя, и сколько придется еще вложить для этого денег в приобретенный объект, или как правильно подготовить недвижимость к продаже. Обо всем этом мы уже рассказали подробно в нашей прошлой книге, и нет необходимости повторяться.

Цель же этой книги – рассказать читателю об особенностях купли-продажи недвижимости на торгах. Именно об особенностях, о тех самых «скелетах», с которыми участники «обычной» купли-продажи недвижимости почти не сталкиваются (или сталкиваются гораздо реже), и от чего в конечном счете зависит «выиграете» вы, выбрав торги, или проиграете. И неважно, о жилой или коммерческой недвижимости идет речь, покупатель вы или продавец: с особенностями, о которых мы расскажем, вы столкнетесь и в одном, и в другом случае.

И именно эта цель, именно желание рассказать вам о том, что приходит только с многолетним опытом, и о чем, как считается, нельзя узнать из книг, заставили нас при написании этой книги отступить от обычного принципа построения «от общего к частному».

Мы понимаем, что читатели ждут от нас, в первую очередь, не общие понятия, а особенности, секреты и советы. И поэтому именно с них, не откладывая в долгий ящик, мы и решили начать книгу.

Однако это вовсе не значит, что мы оставили без внимания вопросы, связанные с общими понятиями о торгах, правилами участия в них и их правовым регулированием (то есть ту самую учебную, а не практическую часть пособия). Те из наших читателей, у кого такие вопросы возникнут, обязательно найдут на них ответы в Части IV, представляющей собой не что иное, как учебное пособие в вопросах и ответах, посвященное правовому регулированию торгов по продаже недвижимости в Российской Федерации.

Именно поэтому наша книга будет полезна как тем, кто сам намерен участвовать в торгах, так и тем, кто занимается их организацией и юридическим сопровождением: арбитражным управляющим, адвокатам, юристам, риелторам.

И конечно, особенно полезна она будет всем обучающимся по программе профессиональной переподготовки «Специалист по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью», для которой она является рекомендованным учебным пособием.

ЧАСТЬ I. ПОЧЕМУ ИМЕННО ТОРГИ?

Введение в часть I

В классическом представлении купля-продажа имущества по свободной (нефиксированной) цене – это результат договоренности сторон, достигнутой в ходе столкновения интересов продавца, который хочет продать подороже, и покупателя, который хочет купить подешевле.

И если в теории такое столкновение интересов должно всегда порождать равновесную, а следовательно, справедливую цену, то на практике все обстоит несколько сложнее.

Это связано в первую очередь с тем, что процесс прямых переговоров предполагает такой важный этап, как согласование цены, а умение торговаться – искусство, которое дано не каждому.

Поэтому теоретически как для продавца, так и для покупателя одним из наиболее эффективных способов определения действительно равновесной рыночной цены должна быть купля-продажа имущества на торгах, которые представляют собой не что иное, как механизм формирования цены, основанный на принципе свободной конкуренции потенциальных покупателей.

Правда, достижение такой равновесной цены и в случае торгов является, скорее, идеалом, к которому следует стремиться, поскольку на практике часто существует целый ряд дополнительных факторов, которые могут ее существенно отклонять как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения (о тех из них, что присущи именно торгам, мы обязательно расскажем вам далее).

Таким образом, скорее, можно сказать, что торги – это способ заставить потенциального покупателя предложить за имущество наивысшую приемлемую для него цену под угрозой приобретения имущества другим возможным покупателем.

И недвижимость в данном случае не является исключением.