Применение законодательства о собственности. Трудные вопросы: Комментарий Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г., Постановления Пленума ВАС РФ от 11 ию

Самовольная постройка представляет определенную, нередко весьма значительную, хозяйственную ценность. По ее поводу возникают различные имущественные, договорные отношения (хотя, как правило, сделки относительно самовольной постройки являются недействительными). Это заставляет выделить среди тех, кто так или иначе пользуется постройкой, то лицо, которое имеет в ней наибольший интерес и должно выступать в качестве ответчика.

Обычно таким лицом является застройщик, т. е. тот, кто своими силами или с помощью подрядчика осуществляет строительство. Для выявления застройщика может быть использован критерий, содержащийся в п. 1 ст. 218 ГК: застройщиком является то лицо, которое возводит объект для себя. Понятно, что подрядчик строит не для себя, а для заказчика.

Постановление не ограничивается только определением застройщика как того лица, для которого была выстроена постройка. Не менее важно квалифицировать и иных владельцев строения. Очевидно, что это – фактические, незаконные владельцы. Однако такая их квалификация недостаточна. Поскольку фактический владелец не имеет права собственности и иного права на самовольное строение, его отношение к объекту может быть описано через интерес. В этом смысле можно говорить о фактическом владельце, относящемся к объекту как к собственному.

Поскольку это качество присуще владельцу для давности (ст. 234 ГК), Постановление указывает иной, хотя по сути и сходный критерий – владельцем самовольной постройки, отвечающим по иску о сносе, является тот владелец, который был бы собственником, исходя из заключенных им сделок или иных фактов, создающих в силу закона право собственности, если бы объект не являлся самовольным строением[23 - См., например, Постановление Президиума ВАС РФ от 15 июня 2010 г. № 2404/10. 50].

Правила п. 24 увязываются с содержанием п. 23 Постановления таким образом, что регистрация права собственности на самовольное строение, которая сама по себе, как говорится в п. 23, не препятствует спору о сносе, создает в любом случае основания для участия в деле в качестве ответчика лица, чье право собственности на строение зарегистрировано, наряду с владельцем, который относится к объекту как к собственному. Вероятно, имеет смысл напомнить, что владение – это исключительная позиция, и двух владельцев (если не обсуждать совладения в силу общей собственности) быть не может. Поэтому речь идет именно о такой ситуации, когда одно лицо владеет самовольной постройкой в качестве собственника, а другое не владеет, но значится собственником строения. Между этими лицами, видимо, не исключен частный спор о строении, однако в рамках дела о сносе он не может рассматриваться.

Постановление упоминает один из возможных исков, возникающих в силу принятого решения о сносе самовольной постройки. Если ответчик приобрел постройку, которая оказалась самовольной, а затем было принято решение о ее сносе, то он получает иск о взыскании убытков к застройщику (которого следует определять таким образом, как об этом говорилось выше). При этом, как представляется, не существенно, была ли приобретена постройка от застройщика либо от третьего лица. Не может быть отказано в этом требовании и на том основании, что приобретатель самовольной постройки, совершив недействительную сделку (а сделка о приобретении самовольной постройки, конечно, является ничтожной), должен защищаться только иском о применении последствий недействительности сделки (ст. 167 ГК). Приобретатель вправе, стало быть, наряду или помимо защиты в рамках ст. 167 ГК заявить требование о взыскании убытков к застройщику.

Данный иск должен, видимо, регулироваться нормами о деликтной ответственности. Вина застройщика, на мой взгляд, состоит в совершении тех нарушений, которые привели к самовольному строительству. Иных виновных действий (бездействия), направленных против имущественных интересов потерпевшего, в рамках этого иска доказывать, пожалуй, не нужно.

25. В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее – правообладатель земельного участка).

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге – уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).

Признание права собственности на самовольную постройку не свидетельствует о невозможности оспаривания заинтересованным лицом в последующем права собственности на это имущество по иным основаниям.

Постановление детализирует порядок приобретения права собственности на самовольную постройку по суду. Допускаемый ст. 222 ГК несудебный порядок установления права собственности на самовольную постройку Постановлением, естественно, не охватывается.

Приобретение права собственности на самовольную постройку – это первоначальный способ приобретения права собственности (п. 1 ст. 218 ГК), что само по себе не исключает имущественных требований, возникших у третьих лиц в связи с прекращением прав на постройку (см. комментарий к п. 24 Постановления).

Обязательным условием приобретения права собственности на самовольную постройку является принадлежность земельного участка истцу на том праве, которое указано в ст. 222 ГК (в настоящее время это право собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования).

Постановление разграничивает случаи нарушения прав на землю и случаи нарушения публичных норм о строительстве. Хотя в обоих случаях налицо самовольное строительство, в первом случае спор разворачивается между обладателем права на земельный участок и застройщиком. Спор носит характер частный и имущественный. Следует обсудить применение срока исковой давности в этом случае.

Очевидно, что спор о признании права собственности не имеет природы негаторного иска. Вместе с тем этот спор так или иначе сопряжен со спором о владении земельным участком, на котором находится самовольно возведенное строение. Видимо, было бы правильным связать судьбу требования о признании права собственности на самовольное строение с владением земельным участком. Если истец фактически владеет участком либо заявил иск об истребовании участка из незаконного владения самовольного застройщика, то иску о признании права собственности на строение не может быть противопоставлено возражение о пропуске срока исковой давности; если же истец лишен юридической возможности вернуть себе владение участком, то ответчик, как представляется, вправе выдвигать возражения, основанные на пропуске срока исковой давности.

Во втором случае спор разворачивается между застройщиком, которому принадлежит земельный участок, и соответствующим органом местного самоуправления, за которым закреплена компетенция в сфере управления строительством. Спор носит публичный характер и состоит в выяснении вопроса, получены ли застройщиком разрешения на строительство.

Видимо, нельзя исключить того, что компетентный орган заявит в свою очередь иск о сносе спорного самовольного строения. В рамках этого иска, в частности, может быть обоснован факт угрозы жизни и здоровью граждан, исходящей от самовольной постройки.

В Постановлении обращается внимание на то, что признание права собственности на самовольную постройку не исключает последующего спора о праве собственности на ту же постройку по иным основаниям (например, из отношений общей собственности, в том числе собственности супругов, из договора простого товарищества, из наследства и т. д.).

26. Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.