Бизнес на даче

Арендатор обязан пользоваться арендованным участком в соответствии с условиями договора лизинга, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с его назначением. Следует знать, что земельные участки, выделенные для дачного хозяйства, используются для возведения жилого дома, хозяйственных построек и организации отдыха, а также выращивания овощей, ягод, фруктов, цветов.

То есть если вы сдаете в аренду свой участок только для проведения на его территории программ отдыха, но не оговариваете это в договоре, а арендатор выращивает на нем различные культуры, вы не имеете права досрочно расторгнуть договор, ссылаясь на то, что арендатор использует участок не по назначению, так как в сущности он поступает в соответствии с правилами.

Являясь арендатором, вы можете с согласия владельца участка сдавать арендованное имущество в субаренду, то есть сами сдать арендуемые площади в аренду третьему лицу.

Максимальный срок, на который может быть заключен договор лизинга на дачный участок, составляет 49 лет. Срок договора субаренды не может превышать срока основного договора лизинга.

Владельцу небольшого дачного участка наиболее выгодно заключить договор аренды на круглый год. В этом случае арендная плата может быть либо разбита на равные доли, выплачиваемые в течение 12 месяцев, либо за наиболее продуктивные месяцы она берется в размерах, соответствующих получаемой прибыли, а за зимние – только за владение участком, то есть предполагается, что площадь в данное время находится только во владении, а не в пользовании, следовательно, размер платы может быть уменьшен, причем значительно.

Еще один вариант сдачи в аренду участка. Если на нем произрастают большие старые деревья, вы получаете возможность отдать их в аренду. То есть арендатор может использовать деревья для прививки своих саженцев. Такой вид аренды удобен и для владельца, и для пользователя при длительном сроке аренды.

Если же срок лизинга короткий, возникает вопрос: как поступить с приращенными деревьями? Кто будет являться их собственником? По правилам аренды, их собственником становится бывший арендатор. В этом случае владелец может либо выплатить стоимость саженцев, либо прийти к решению, что арендатор остается их собственником, и разрешить ему пользоваться участком и в дальнейшем в той части, которая необходима ему для доступа к деревьям.

Оставшуюсь часть участка можно сдать под парники для разведения цветов или рассады. Для такой цели, как реализация выращенной продукции, лучше арендовать участок, расположенный в черте города, чтобы иметь возможность беспрепятственно доставлять цветы и рассаду к месту реализации.

Если думаете поставить такой бизнес на широкую ногу, арендуйте участок средних размеров, территория которого по большей части свободна или на котором уже имеется большой парник. Для достижения лучших результатов к такому парнику нужно провести воду и электроэнергию, для того чтобы в зимнее время подключать отопление.

Владельцам больших дачных участков, на которых возможно разместить теплицы и парники, рациональнее сдавать их в аренду на несколько лет. Считается, что такой участок используется круглый год. А значит, владелец получает фиксированную плату в течение всего года.

Арендатор обязан согласовать строительство теплицы на участке с его владельцем. Если в договоре аренды оговаривалось продуктивное использование земельного участка в зимнее время, а арендодатель не соглашается на оборудование участка теплицами, арендатор вправе либо потребовать расторжения договора, либо требовать уменьшения платы за аренду в зимние месяцы.

В соответствии с договором аренды доходы, полученные арендатором в результате использования надела, являются его собственностью.

В договоре аренды также могут быть оговорены такие условия, как перемена места грядок, смена культур, выращиваемых на наделе. Такие условия необязательно оговаривать письменно, достаточно решить эти вопросы в устной форме с владельцем.

Собственник, сдавая участок на длительный срок, то есть на несколько лет, вправе оговорить, что будет выращиваться на нем и в каком месте. Это связано с тем, что длительное выращивание одной и той же культуры на одном месте может губительно сказаться на почве.

Вы сдали свой участок на срок, превышающий три года, а арендатор долгое время не приступает к использованию земли. Вы можете расторгнуть договор, даже если он вносил плату, но перед расторжением договора обязаны предупредить арендатора о причине досрочного прекращения соглашения. Если арендатор после предупреждения приступает к использованию участка, срок аренды продолжает свое действие.

Важно обговорить и такое условие, как внесение удобрений и применение химикатов на участке. Если арендатор использует особо опасные химикаты, вы вправе прекратить отношения аренды на основании ухудшения арендованного имущества временным пользователем.

Длительное использование земельного надела без внесения каких-либо удобрений, подкормок для почвы может губительно сказаться на качестве плодоносящего слоя почвы. Следует оговорить данный момент с арендатором, так как по условиям аренды, арендатор должен сохранять по возможности полученное в пользование имущество в первоначальном виде.

По истечении срока аренды, если владелец земли желает вновь сдать свой надел, арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды. Это значит, что если арендатор в течение всего срока добросовестно выполнял условия договора аренды, он имеет право на заключение соглашения на новый срок с тем же владельцем.

Если срок договора истекает, а ни владелец, ни арендатор фактически не прекращают отношений аренды, в этом случае договор считается вновь заключенным на неопределенный срок, то есть пролонгированным.

В случае, если за время пользования арендатор каким-либо образом улучшил с разрешения владельца состояние участка, после прекращения договора он может либо потребовать от арендодателя оплаты за эти усовершенствования, либо, если они отделимы от основного имущества, он становится их собственником и может распоряжаться ими по своему усмотрению.

Обладатель большой благоустроенной дачи может сдавать в аренду дачный домик как с прилегающим к нему участком, так и без него. Если на территории имеются баня, сауна, а также бильярдная, вы получаете возможность сдавать дачу для отдыха состоятельным людям.

Владельцу, желающему заняться подобным бизнесом, надо всерьез поработать над обустройством дачного дома, подвести коммуникации, а также обеспечить свободный подъезд к нему. Появится возможность сдавать такую дачу в аренду и на зимнее время для отдыха. Вложение денежных средств в такое дело, как правило, приносит неплохую выгоду.

Для таких целей желателен участок в черте города или в престижном дачном поселке. А еще лучше – недалеко от асфальтированной трассы.

Тем, кто желает заняться бизнесом и у кого уже есть надел, но нет строения, можно рассмотреть следующий вариант. Вы сдаете часть участка в аренду под огородничество, а на оставшейся возводите дом. В этом случае договор аренды заключайте на непродолжительный срок. Когда построите дачу, можете сдавать участок вместе с ней. А строительство обойдется вам гораздо дешевле, так как сможете закупить материалы на арендную плату, тем более если оговорите в договоре ее внесение единовременно.

Собственники дач, находящихся недалеко от водоемов, могут сдавать их под небольшие летние турбазы. Данный вид аренды недолгосрочный, но может оказаться прибыльным.

Если у вас большой дачный участок, на котором есть пруд, сдавайте его в аренду как на короткий, так и на длительный срок. На такой территории можно просто проводить время отдыха либо заняться разведением рыбы. При такой аренде следует условиться о том, что арендатор должен провести очистку водоема.

Дачный участок можно использовать и в качестве места для разведения различных видов домашней птицы и животных. Непременно учитывайте, под какие виды птиц и животных ваш участок наиболее приспособлен, а также собираетесь ли вы в дальнейшем пользоваться своей землей для посадки и выращивания культурных растений.

Например, для разведения кроликов понадобится немного места. Этих зверьков располагают в вольерах, а оставшуюся свободную часть может использовать сам владелец. Таким образом, сдавая лишь часть своего участка в аренду, вы получите доход, а на другой части займетесь выращиванием садово-огородных культур.

При сдаче в аренду участка и дачи разным людям у арендатора самого строения остается право частичного пользования земельным наделом. Это значит, что он вправе пользоваться той частью земли, которая необходима ему для прохода, провоза, обеспечения определенных нужд, связанных с земельным наделом.

Вы – обладатель крупного земельного участка – имеете возможность заключить договор лизинга с несколькими лицами, установить для них различные виды арендной платы как в натуральной форме, то есть получать доход в выращенном арендатором урожае, так и в определенной твердой сумме.

Обязанности арендатора дачного участка

При заключении договора аренды земельного участка необходимо учесть, что к арендатору переходят как права, так и обязанности, которыми наделяется собственник.

Это значит, что арендатор становится плательщиком налога на землю, а также в случае, если он нарушает какие-либо правила или законы, он должен нести ответственность за свои правонарушения. То есть если за совершенное нарушение накладывается штраф, оплачивать его придется арендатору.

В договоре может оговариваться, что налог будет платить собственник земли. Арендная плата, соответственно, увеличивается. По правилам аренды, плату можно изменять не чаще раза в год, но размер налога на землю может увеличиваться дважды за год, поэтому в договоре нужно определить и этот момент.

Если договор аренды заключен на длительный срок, следует предусмотреть такой вариант, что переход права собственности на земельный участок, сданный в аренду, к другому лицу, не является основанием для расторжения договора.

При невозможности дальнейшего пользования земельным участком прежним арендатором до окончания срока договора его права переходят к наследникам, если иные условия не оговорены в договоре.

Возможность выкупа арендуемого участка

В договоре аренды вы можете предусмотреть такую возможность, как выкуп арендованного участка. Арендатор может стать собственником земли по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения выкупной цены. Договором также может быть предусмотрен зачет ранее выплаченной арендной платы и, следовательно, уменьшение выкупной цены.

При правильном и продуманном заключении договора аренды это может оказаться выгодным делом как для собственника, так и для арендатора.

В последующих главах мы подробно расскажем о том, что можно выращивать на арендованном наделе.

Глава 2. Рассада и черенки

На наш взгляд, одним из самых прибыльных, имеющих непосредственное отношение к даче дел является разведение и последующая продажа рассады овощей и черенков плодово-ягодных культур. Далеко не все дачники имеют возможность выращивать рассаду. Кто-то просто не умеет это делать, у кого-то нет лишнего времени. Приобретая садово-огородный участок, каждый «новоиспеченный» дачник мечтает о роскошном саде. Так как у него еще достаточно мало опыта, рассаду и черенки он покупает на рынке или в специальном магазине.

Из огромного количества однородного, на первый взгляд, «товара» огородник должен выбрать именно то, что ему нужно. А это, поверьте, не так-то легко. Постарайтесь заранее проконсультироваться со специалистом. Он подскажет, какой сорт той или иной овощной культуры выращивается в данных природно-климатических условиях, когда высаживается рассада, когда собирать урожай, каков он предположительно будет.

Предположим, вы посоветовались со специалистом, который предложил приобрести капусту ранних сортов, и купили семена. Весной, когда пришло время, высадили их в почву, а к осени вместо ожидаемых тугих капустных вилков на грядках выросли маленькие кочанчики. Как вы думаете, в чем причина?

Причин может быть несколько: неправильный уход, недостаток влаги, солнечного света, тепла. Однако и это еще не все. Главная причина может заключаться в приобретенных вами семенах. Они могут быть некачественными. Поэтому при покупке обращайте внимание на срок годности семян (он обычно указан на упаковке). Если они просрочены, вполне вероятно, что вы не получите высокого урожая.

Семена могут не дать дружных всходов вследствие неправильного хранения: несоблюдения определенной температуры, влажности в помещении, где они лежали.

Некоторые дачники предпочитают самостоятельно выращивать семена, рассаду, черенки плодово-ягодных культур. О том, как нужно подготавливать семена к посеву, как вырастить рассаду, черенки плодово-ягодных культур, и пойдет речь дальше.

Подготовка семян к посеву

Непосредственно перед посевом хорошие семена отделяют от плохих, так как последние не взойдут ни при тщательной обработке почвы, ни при обильном поливе. Качественными можно считать семена, свободные от примесей, не имеющие резкого запаха.

Хранить семена нужно при комнатной температуре, при более низких температурах они быстро теряют всхожесть, дают недружные, запоздалые всходы и отличаются низкой урожайностью.