Секреты покупки и продажи квартиры без риска. Успешная сделка

Секреты покупки и продажи квартиры без риска. Успешная сделка
Галина Парусова

Книга адресована широкому кругу читателей, интересующихся вопросами недвижимости, ситуацией на рынке, решением квартирного вопроса; рассказывает, как продать квартиру самостоятельно, как выбрать агентство и агента для покупки и продажи квартиры. Автор объясняет особенности эксклюзивного договора, рекомендует, как вести себя на просмотре и показе квартиры покупателю и продавцу недвижимости, дает ответ на вопрос, стоит ли делать ремонт перед продажей квартиры.

Секреты покупки и продажи квартиры без риска

Успешная сделка

Галина Парусова

© Галина Парусова, 2018

ISBN 978-5-4490-9632-6

Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero

Читателям

Если вы обычный человек, то повод для решения квартирного вопроса в вашей жизни случается не так уж часто. Могу предположить, что вы задумываетесь о недвижимости в переломные моменты вашей жизни. Они разные: радостные, когда вы покупаете первую квартиру и с надеждой начинаете самостоятельную жизнь, когда размышляете, как, где получить кредит для покупки большей квартиры, ведь так важно создать дополнительное пространство для сына-подростка; грустные, когда не ладится супружеская жизнь и надо разменять имеющуюся квартиру, когда умирает партнёр по браку и вы решаете обменять большую квартиру на меньшую. У каждого свой квартирный вопрос и решить его можно самостоятельно, а можно обратиться к агенту или частному маклеру. Кто из них лучше? Как выбрать хорошего специалиста? Как не нарваться на мошенника? Как не переплатить за риэлторские услуги? Как разобраться в сложном мире недвижимости? Реально ли самому провести сделку по купле-продаже квартиры?

Позвольте вам помочь, уважаемые читатели! В течение 12 лет я работала на рынке недвижимости Москвы. В книге, которую вы держите в руках, поделюсь с вами накопленными знаниями и опытом, расскажу, как продать и купить квартиру без риска.

Во время чтения книги кто-то из вас поймёт алгоритм продажи квартиры, узнает, что такое эксклюзивный договор и чем он выгоден продавцам квартир, как увеличить стоимость квартиры, как выбрать агента и агентство недвижимости, как заработать на недвижимости, как подписать грамотное соглашение с покупателем жилья, если вы продаёте недвижимость самостоятельно, на что стоит обратить пристальное внимание при передаче денег, как составить юридически верную расписку о получении денег за проданную квартиру, какие документы нужны при оформлении наследства, как самому попытаться осуществить проверку истории квартиры.

Возможно, во время чтения книги вы почувствуете работу риэлтора и даже решите им стать. Не удивляйтесь моему предположению, ведь статистика говорит, что 18% агентов стали работать на рынке недвижимости только потому, что однажды захотели самостоятельно решить собственный квартирный вопрос.

Как самостоятельно продать квартиру

Алгоритм проведения сделки, например, простой продажи (покупки) квартиры, одинаков с участием агента по недвижимости или без него. В наши дни рынок недвижимости достаточно цивилизованный. Многие люди ценят личное время, предпочитая решать жилищные вопросы, обращаясь к профессионалам и оплачивая их услуги. Тем не менее мне встречались люди, активные по своей жизненной позиции, готовые выполнить практически любую работу, в том числе и риэлторскую, самостоятельно. Именно им адресована данная глава.

Прежде всего назову этапы простой продажи:

– Оценка квартиры.

– Как рекламировать.

– Предпродажная подготовка квартиры, показы.

– Договорённости с покупателем (продавцом).

– Подготовка сделки и сбор документов.

– День сделки: банк, составление договора (нотариального или в простой письменной форме), его регистрация.

– Юридическое и физическое освобождение квартиры, подписание акта передачи квартиры.

Многие знают, что такое простая продажа (покупка) квартиры: простая продажа – реализация жилья с целью получения денег; простая покупка – вложение имеющейся в наличии денежной суммы в недвижимость. Простая продажа (покупка), а её риэлторы ещё называют свободной продажей (покупкой), составляет примерно 20% от числа всех сделок, остальные 80% – альтернативные продажи, когда имеющаяся квартира реализуется для приобретения другой: большей, меньшей, в другом районе населённого пункта, в другом городе.

Оценка квартиры

Правильная оценка недвижимости – один из основных вопросов при продаже, потому что при ошибочном определении стоимости квартира продаётся либо очень быстро, при этом хозяин, естественно, теряет деньги, либо задерживается надолго на рынке недвижимости, становясь неинтересной потенциальным покупателям, видящим в ней какие-то скрытые недостатки.

Существует лёгкий и достаточно простой способ оценки жилья – просмотр и изучение данных на сайтах по недвижимости, публикующих объявления о продаже, используя так называемый аналоговый метод.

Что подразумевает данный метод оценки? Нужно внимательно просмотреть цены на квартиры, подобные вашей по району, общей площади, количеству комнат, категории дома, состоянию. Если ваша квартира состоит из двух смежных комнат, совмещённого санузла и маленькой кухни, находится на 1 этаже пятиэтажного панельного дома, то не стоит обращать внимание на то, сколько стоят квартиры с раздельными комнатами и санузлом, расположенные на 3 этаже кирпичного дома. Разница в стоимости квартир может быть достаточно ощутимой.

Конечно, хорошо бы увидеть однотипные квартиры, сравнивая со своей, но это уже вопрос времени и желания. Правда, при личной оценке всегда присутствует субъективный фактор. Представьте себе, что каждому владельцу квартиры, как правило, нравится собственное жильё, трудно заметить его недостатки, а, значит, сложно быть объективным при определении стоимости. Предполагаю, чтобы вы любите своё нынешнее жилище. Верно?

На переговорах с собственниками московских квартир, хорошо подготовленными ко встрече с агентом по недвижимости, я наблюдала такое явление, как акцентирование внимания на максимальных ценах квартир, аналогичных продаваемому жилью. Создавалось впечатление, что продавец, готовясь ко встрече с агентом, просматривая рекламные объявления, словно не видел иные цены на квартиры в своём районе. Мне приходилось обращаться к различным аргументам, чтобы доказать, что одинаковые по метражу квартиры, расположенные в одном районе могут иметь разницу в стоимости. Вообще каждая квартира уникальна, даже если речь идёт о квартире со стандартной планировкой.

Получается, что в описанной выше ситуации собственник видит то, что выгодно ему. Понятно, что мечта любого владельца жилья – реализовать недвижимость по максимальной цене. Вот и видит человеческий глаз только то, что нравится ему. Иногда владелец недвижимости, беря за основу максимальную цену похожего жилья, прибавляет к ней ещё 10 – 15%, объясняя такое решение хорошим состоянием квартиры, удобствами, важными именно для него. Замечание для собственников стандартных квартир – лишь малое количество потенциальных покупателей обращают внимание на особенности ремонта, проведенного в продаваемой квартире, потому что большинство после приобретения намереваются переделать квартиру по своему вкусу.

Ещё хочется напомнить продавцам недвижимости мечту покупателей жилья – приобрести лучший объект из имеющихся в данное время на рынке по минимальной цене. Это значит, что потенциальный покупатель, подбирая в сети варианты для себя, будет сконцентрирован на квартирах с минимальными ценами, а на просмотре начнёт ещё и жёстко торговаться. Особенно на вялом рынке. Случаи, когда квартира продаётся по максимальной цене есть, но для этого она должна обладать особенностями, выделяющими её среди остальной недвижимости, представленной в данные момент в конкретном районе города.

Очень хорошо понимаю владельцев недвижимости, потому что однажды сама была в такой ситуации, когда меняла через куплю-продажу собственную квартиру. Она казалась мне лучшей из всех, что продавались в то время в моём московском районе. Это нормальное явление, срабатывает субъективное видение, к которому присоединяются личные эмоции, воспоминания, связанные с собственной квартирой. Порой при оценке в стоимость включаются и денежные средства, потраченные на обновление жилья. «Если моё, то лучшее,» – часто думает продавец, но согласитесь, что для адекватной оценки квартиры такой подход не очень удачен. Безусловно, перед продажей стоит попытаться самостоятельно определить цену квартиры, но и консультация с профессионалом не будет лишней.

Имеется ещё один нюанс при самостоятельной оценке квартиры. Иногда бывает, что хозяин «выставляет» квартиру по такой же цене, за которую продали его соседи. В чём здесь опасность? Она заключается в том, что не учитывается временной фактор той, предыдущей, продажи. Если ваши соседи продали квартиру в прошлом году, то, как говорится, с того момента много воды утекло и цена могла измениться как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. Вот почему оценку недвижимости надо делать непосредственно тогда, когда вы решаете продавать квартиру.

Естественно, возникает ряд вопросов к владельцам недвижимости:

– Найдёте ли вы время, чтобы просмотреть квартиры, подобные вашей, для точного определения стоимости своей?

– Сможете ли вы сделать сравнительный анализ стоимости квартир, продающихся в вашем районе?

Существует ещё одно маленькое «но». Иногда наблюдала ошибку, допускаемую многими продавцами при самостоятельной оценке квартиры: они ориентируются на текущие цены предложений, то есть те, что публикуются в интернет-объявлениях, и не догадываются, что никто, кроме хозяина жилого объекта, покупателя и агента, если он участвует в процессе продажи, не знает настоящей стоимости квартиры, по которой она была реализована. По этой причине цены на жилые объекты в рекламных изданиях и действительная цена продажи иногда не совпадают. Кроме того, следует помнить о таком понятии, как торг, особенно на «падающем» рынке, то есть когда цены на недвижимость начинают снижаться.

Объясню на примере. В газете по недвижимости вы увидели, что квартиры, аналогичные вашей, стоят 3 900 000 рублей, 3 890 000 рублей, 3 790 000 рублей, 4 000 000 рублей. Уверена, что вы выберете из этого перечня последнюю цифру. Угадала?

Предположим, что вы решаете оценить личную квартиру в 4 000 000 рублей, то есть ставите максимальную цену. Сложность заключается в том, что вы не знаете, что одна из квартир, подобных вашей, после торга была реализована за 3 850 000 рублей, хотя стартовая цена была 4 000 000, другая – вообще за 3 700 000 рублей, третья – за 3 920 000 рублей, четвёртую удалось реализовать за 4 000 000 рублей, потому что уезжавший за границу владелец включил в стоимость и мебель. Вы непреклонны и в рекламном объявлении указываете стоимость квартиры 4 000 000 рублей, жёстко отстаиваете её на переговорах и… теряете драгоценное время, особенно важное на «падающем» рынке или в период стагнации. Хотелось бы донести до вас мысль о том, что информация в открытых источниках примерная. Сделать её более точной вы сможете лишь тогда, когда прозвоните по телефонам, указанным в 10 – 20 объявлениях о продаже жилья, соберёте подробную информацию об объектах, посмотрите своими глазами хотя бы 2 – 3 квартиры. Вот тогда вы получите представление не только о квартирах-конкурентах, но и поймёте, сколько стоит ваше жильё. Представьте себе, что для оценки надо поработать. Цена на вашу квартиру станет ещё точнее тогда, когда вы начнёте получать предложения от потенциальных покупателей, сравнивать их.

Агенты по недвижимости, связанные друг с другом, как правило, знают цену продажи квартир или могут отследить среднюю динамику торга на примере предыдущих продаж в агентстве, они умеют проводить ценовой анализ недвижимости. Кстати, например, в Италии на сегодня разница между ценой недвижимости в рекламе и ценой продажи достигает 8 – 10%. А вы знаете разницу в вашем городе?

Аналоговый метод, применяемый для оценки недвижимости, хорош, но всё-таки не отличается точностью, ведь для того, чтобы качественно оценить недвижимость, надо учитывать не менее 20 параметров. В некоторых случаях и такого количества будет мало. Приведу некоторые факторы, влияющие на стоимость жилого помещения.

– Тип жилья (комната в коммунальной квартире, квартира эконом-класса, квартира улучшенной планировки, квартира в доме современных серий КОПЭ, П44Т, П3М и др., квартира бизнес класса, квартира премиум класса).

– Количество квадратных метров. Помните о такой закономерности: чем больше квадратных метров имеет квартира, тем ниже стоимость 1 квадратного метра в ней (речь идёт о линейке однотипных квартир).

– Количество переходов права собственности (первичные документы или многочисленные сделки в истории квартиры). Учитывая факт, что с развитием рынка недвижимости в России становится сложнее подобрать квартиру с первичными правоустанавливающими документами, в рекламном объявлении о продаже подобных квартир рекомендую указывать информацию о «первичке» для привлечения бОльшего числа потенциальных покупателей. Уверена, что на ваше объявление «клюнут» не только агенты недвижимости, которым практически не придётся проверять историю жилого помещения, но и покупатели, подбирающие жильё самостоятельно, понимающие, что с «первичкой» они могут сэкономить деньги и не привлекать специалиста по экспертизе.

– Расположение (район города, его престиж, экология).

– Высота потолков (250 см или выше).

– Планировка (смежные или изолированные комнаты, совмещённый или раздельный санузел, количество санузлов, размеры кухни, наличие вспомогательных площадей, например, кладовок, встроенных шкафов и иной мебели, антресолей, гардеробных; есть ли возможность осуществить перепланировку).

– Этаж (квартира, расположенная на первом этаже, теряет в среднем 10% от стоимости, расположенная на последнем этаже, – 5% от стоимости, если в доме нет полноценного технического этажа. В том случае, если техэтаж имеется, последний этаж не является понижающим цену критерием, однако увеличивается время экспозиции).

– Состояние подъезда и придомовой территории.