Недействительность сделок по недвижимости

Недействительность сделок по недвижимости
Антон Анатольевич Шадура

В издании представлены основные виды недействительности сделок, также случаи возникновения недействительных сделок. Рассматривается порядок судебного оспаривания сделок по недвижимости. Практической частью книги являются шаблоны исковых заявления о недействительности сделок и проработанный чек-лист оценки добросовестного поведения покупателя недвижимости.

Недействительность сделок по недвижимости

Автор-составитель Антон Анатольевич Шадура

ISBN 978-5-0060-3441-9

Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero

Когда сделку с недвижимостью могут признать недействительной?

Недвижимость – это один из наиболее важных видов имущества, который может быть объектом сделок. Однако, при заключении таких сделок могут возникнуть различные проблемы, связанные с их признанием недействительными. Мы рассмотрим отличия между оспоримыми и ничтожными сделками в недвижимости.

Ничтожная сделка – это сделка, которая не имеет юридической силы с самого начала. Она не может быть признана действительной даже при наличии всех необходимых документов и соблюдении всех правил. Ничтожные сделки не могут быть отменены или изменены, а их последствия наступают автоматически.

Оспоримая сделка – это сделка, которую можно признать недействительной в судебном порядке. Для этого необходимо доказать, что сделка была заключена с нарушением закона или прав третьих лиц, и что она причинила ущерб одной из сторон. Оспоримая сделка может быть отменена или изменена только в судебном порядке, и ее последствия наступают только после вынесения решения суда.

Основания для признания сделки оспоримой могут быть различными, например:

1. Недееспособность одной из сторон сделки.

2. Нарушение прав третьих лиц (например, нарушение прав несовершеннолетних).

3. Незаконность сделки (например, совершение сделки с нарушением законодательства).

4. Подписание сделки под влиянием насилия, угроз или обмана.

5. Заключение сделки под влиянием заблуждения одной из сторон (например, если одна из сторон не понимала значения своих действий).

Оспоримые сделки могут возникать по различным причинам. Например, одна из сторон может находиться в состоянии алкогольного или наркотического опьянения, что может повлиять на ее способность принимать решения и заключать сделки. Также, сделки могут быть оспорены, если они нарушают права третьих лиц или законодательство.

Одним из примеров оспоримой сделки является договор купли-продажи недвижимости, который был заключен под влиянием обмана или насилия. В этом случае, сделка может быть оспорена и признана недействительной на основании статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При заключении сделок с недвижимостью важно учитывать, какие виды сделок являются оспоримыми или ничтожными. Например, договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным, если покупатель не был совершеннолетним или не имел права на покупку этой квартиры. Также, договор дарения может быть оспорен, если даритель находился в состоянии алкогольного опьянения или не осознавал своих действий.

Ничтожная сделка в гражданском праве – это сделка с пороками формы (отсутствие договора, заключения от имени юридического лица, подписи представителя и т.д.), содержания (противоречие закону, несоответствие требованиям, предъявляемым к сторонам, предмету сделки, условиям договора и т.п.) или воли (совершение сделки лицом, не способным понимать значение своих действий или руководить ими).

Признаки ничтожности сделки:

– Несоблюдение формы сделки; – Отсутствие необходимых полномочий у стороны сделки; – Противоречие содержания сделки законодательству; – Совершение сделки недееспособным или ограниченным в дееспособности лицом; – Притворность сделки;

Виды ничтожных сделок:

– мнимые (притворные); – недействительные из-за пороков воли; – совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности; – противоречащие основам нравственности.

Мнимая сделка – сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Мнимая сделка совершается без намерения создать правовые последствия (например, мнимая купля-продажа имущества).

Притворная сделка – сделка на самом деле прикрывает другую сделку.

Цель притворной сделки заключается в создании другой сделки, прикрываемой первой.

Таким образом, при заключении сделок с недвижимостью необходимо учитывать их вид и возможные последствия. Если сделка является оспоримой, то ее можно отменить или изменить только в судебном порядке. Если же сделка является ничтожной, то она не имеет юридической силы и не может быть отменена.

Сроки обращения в суд по недействительным сделкам

Подать иск о применении недействительных последствий сделки можно в течении трех лет после начала ее исполнения, только если истец является участником этой сделки. Для третьих лиц срок будет исчисляться с момента, когда они узнали о начале выполнения сделки, но не может превышать десяти лет. Для оспоримых сделок предусмотрен срок исковой давности, который составляет один год. Этот срок начинается с момента, когда насилие или угрозы были прекращены, или с момента, когда истец узнал о нарушении своих прав и оснований для признания сделки недействительной. Сроки исковой давности регулируются статьей 181 Гражданского кодекса РФ.

Случаи признания недействительным договора купли-продажи недвижимости

Для того, чтобы избежать оспаривания сделки в будущем покупатель с наибольшим вниманием должен отнестись к сделке в одном из следующих случаев:

– Приватизация. Если право на приватизацию какого-либо гражданина не было учтено, то он может оспорить сделку. Например, таким правом обладает гражданин, выписанный из квартиры в случае признания его безвестно отсутствующим;

– Квартира получена в наследство. Наследники в течение 3 лет, после того как узнали о смерти наследодателя, могут заявить о своих правах на наследство, даже если квартира уже продана;

– Квартира получена в дар. По некоторым основаниям дарение квартиры можно оспорить в суде (например, даритель был недееспособен, одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя);

– В семье продавца есть несовершеннолетние дети. В случае, если несовершеннолетние являются собственниками квартиры, при ее продаже необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства.

Кроме этого, необходимо узнать у продавца, не использовался ли при приобретении недвижимости материнский капитал, так как в этом случае детям обязательно выделяется доля собственности;

– Продавец состоит в браке. Необходимо получить согласие супруга на продажу недвижимости в нотариальном порядке или лично при переоформлении права собственности;