Государственная регистрация ипотеки: научно-практическое пособие

Государственная регистрация ипотеки: научно-практическое пособие
Александр Евгеньевич Русецкий

В издании приведен подробный правовой анализ института государственной регистрации прав собственности и ипотеки недвижимого имущества, уточнены некоторые термины и понятия, рассмотрены вопросы соотношения государственной регистрации и нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, правовой природы закладной, порядка регистрации договоров об ипотеке.

Книга предназначена для студентов, аспирантов и преподавателей юридических вузов и факультетов, юристов банков, предоставляющих ипотечные кредиты и адвокатов, специализирующихся на ведении дел, предметом которых является недвижимое имущество, а также представляет интерес для граждан приобретающих жилье по ипотеке.

А. Е. Русецкий

Государственная регистрация ипотеки: научно-практическое пособие

Введение

Правоотношения, связанные с оборотом и преобразованием недвижимости, – одна из тем, которые никогда не утрачивали актуальности на протяжении всей истории права и государства. Научный и технический прогресс постоянно привносят в нашу жизнь все новые усовершенствования и изобретения (предметов, процессов, способов и т. д.), оценить весь спектр воздействия которых на человека и общество становится все труднее в силу нарастания темпов развития и обновления. По мере такого развития изменяется и круг вопросов, которые приходится решать правоведам в рамках теории вещных и обязательственных прав на недвижимость.

Экономическая и административная реформы, проводимые в стране, не могли не затронуть регулирование отношений в сфере недвижимого имущества. Изменения коснулись как регламентации вещных прав на объекты недвижимости, так и вопросов, связанных с отношениями по возникновению и переходу прав собственности на эти объекты, реконструкции, новому строительству, проблемам инвестиций, по степени и роли участия государства и местного самоуправления в процессах использования и создания недвижимости, вопросов, связанных с налогообложением объектов недвижимости.

Занимая существенное место в общем инвестиционном процессе в любой стране, инвестиции в недвижимость важны прежде всего по причине высокого мультиплицирующего эффекта, серьезного влияния на окружающую среду. Экономические и организационные особенности развития процессов в области приватизации, реконструкции, строительства, оценки недвижимости находят отражение в современных российских публикациях по менеджменту и экономике. Попытаемся кратко исследовать актуальные.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по замыслу разработчиков Гражданского кодекса Российской Федерации, была призвана обеспечить публичность гражданского оборота недвижимых вещей, иными словами – стремиться с помощью правовых и организационных мер оздоровить и упорядочить рынок недвижимого имущества, который стал бурно развиваться в России, сконцентрировав все его функции по инвентаризации, учету, регистрации, использованию и налогообложению в системе единого государственного органа.

Система регистрации объектов недвижимого имущества должна способствовать решению принципиально важных задач, таких, как:

защита конституционных прав собственников и других правообладателей на объекты недвижимого имущества;

обеспечение автоматизированного ведения земельного кадастра по единым стандартам, классификаторам и технологическим процедурам;

управление земельными ресурсами;

создание инструмента постоянной актуализации сведений о землепользователях и земельных участках;

эффективное ведение мониторинга и контроля использования земель;

содействие наилучшему функционированию рынка земли.

С принятием Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» были созданы территориальные органы (учреждения) юстиции, основной задачей которых являлась государственная регистрация прав собственников недвижимого имущества и обладателей иных подлежащих государственной регистрации прав на него, а также создание и ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который предназначен для ведения унифицированной в пределах России системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях (обременениях) этих прав.

Реформирование системы государственной регистрации осуществлялось на основании указов Президента Российской Федерации от 9 марта 2004 г. № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти», от 13 октября 2004 г. № 1313 «Вопросы Министерства юстиции Российской Федерации», от 13 октября 2004 г. № 1315 «Вопросы Федеральной регистрационной службы», от 13 октября 2004 г. № 1316 «Вопросы Федеральной службы судебных приставов» и указа Президента Российской Федерации от 12 мая 2008 г. № 724 «Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти», согласно которому Росрегистрация была передана из ведения Минюста России в Министерство экономического развития Российской Федерации.

Некоторые аспекты государственной регистрации, к сожалению, пока не получили надлежащего правового регулирования. Многие существующие на настоящий момент правовые решения нуждаются в совершенствовании и научном обосновании. Значительное количество норм действующего законодательства о государственной регистрации вызывают дискуссии и многочисленные споры среди исследователей и в ряде случаев неоднозначно оцениваются судебной практикой.

Целью исследования является изучение понятия и особенностей государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, а также особенности правовой регистрации договора ипотеки.

Поставленная цель определила задачи исследования:

рассмотреть сущность государственной регистрации права и сделок;

исследовать проблемы публичной достоверности государственной регистрации;

исследовать проблему соотношения государственной регистрации и нотариального удостоверения;

провести анализ проблематики государственной регистрации ипотеки;

рассмотреть правовую природу закладной и сформулировать выводы относительно роли закладной как способа обеспечения обязательств застройщика;

исследовать проблемы существующего порядка регистрации ипотечных договоров;

сформулировать предложения о возможных путях совершенствования правовой регистрации ипотеки.

Предметом исследования в настоящей работе стали правовые проблемы регистрации ипотеки. Объектом исследования стала система правоотношений в системе государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Научная новизна настоящей работы состоит в том, что она является исследованием, посвященным выявлению целей, задач и оснований государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, содержания и этапов процедуры государственной регистрации ипотеки.

Теоретическое значение работы заключается в исследовании самого института государственной регистрации права собственности и ипотеки на недвижимое имущество на современном этапе развития нашей страны, в том числе уточнении некоторых терминов и понятий, таких, как «государственная регистрация прав на недвижимое имущество» и определение соотношения государственной регистрации и нотариального заверения, исследование правовой природы закладной.

Практическое значение работы состоит в том, что полученные в ходе исследования выводы и сформулированные на их основе практические предложения автора, чья профессиональная деятельность находится в рамках исследуемой научной проблематики, по совершенствованию механизма государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в России могут создать определенную базу как для дальнейших научных исследований в этом направлении, так и для деятельности федеральных и региональных органов государственной власти.

Глава 1

Понятие и значение государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом в гражданском праве

§1.1. Сущность государственной регистрации. Значение государственной регистрации права и сделок

Недвижимое имущество (недвижимость) обладает двойственной гражданско-правовой природой, являясь, с одной стороны, вещью – одним из видов объектов гражданских прав, обладающих специфическими признаками, отличающими их от иных объектов гражданских прав, с другой стороны, – особой разновидностью вещей, отличающейся особыми признаками от движимых вещей. Таким образом, в цивилистической теории признаки недвижимого имущества (недвижимости) как объекта гражданских прав следует классифицировать по двум видам:

1) общеправовые, согласно которым любая вещь, в том числе недвижимость:

материальна, т. е. создана природой или человеком (ее свойства должны быть осознаны и освоены людьми);

дискретна, т. е. качественно и физически определена и обособлена от всех других объектов;

полезна (удовлетворяет те или иные потребности людей, обладает полезными качествами);

нормативно гарантированна, т. е. существует возможность ее правового закрепления за субъектами гражданского права: физическими и юридическими лицами, Российской Федерацией, ее субъектами, муниципальными образованиями;

2) специальные, согласно которым недвижимое имущество, являясь одним из видов вещей, имеет вместе с тем свои собственные (специфические) признаки, отличающие ее как от иных видов вещей (в частности, недвижимых), так и от иных объектов гражданских прав. К специальным признакам относятся:

неразрывная связь с землей (как правило);

повышенная стоимость (ценность);

особый (усложненный) порядок официального (государственного) признания права и приобретения права на недвижимое имущество;

особый порядок защиты и охраны права на недвижимое имущество.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[1 - СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.] (далее – Закон о регистрации), является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ[2 - СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.]. Закон также указывает, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Данное в законе понятие государственной регистрации позволяет определить ее значение, функции, а также присущие ей особенности.

До недавнего времени вопрос о правовой природе института регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не являлся предметом широких обсуждений в научной доктрине. Однако ситуация изменилась в связи с принятием Закона о регистрации. В юридической литературе появились попытки дать характеристику такому правовому явлению, как институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Наиболее распространенными являются точки зрения, согласно которым институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой: