Ежегодный альманах Владимирского регионального адвокатского бюро Залевский и партнеры
Таким образом, Градостроительный кодекс Российской Федерации определяет градостроительное зонирование как зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, которые включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. В данных регламентах указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны.
В соответствии с ч. 6, 7 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития.
Использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами.
Таким образом, для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены.
Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства, а также применение порядка принятия решений об изменении вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренного п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».
Иного федерального закона, регламентирующего использование земельных участков, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются и определяется порядок проведения зонирования территорий, не имеется, что означает невозможность изменения вида разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения и действия принципа сохранения целевого использования данных земельных участков, закрепленного подп. 1 п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
В Стратегии национальной безопасности Российской Федерации до 2020 года, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 12 мая 2009 г. №537, установлено, что продовольственная безопасность России должна обеспечиваться путем предотвращения истощения земельных ресурсов и сокращения сельскохозяйственных земель и пахотных угодий.
Таким образом, до принятия специального законодательства о зонировании территорий для сельскохозяйственных угодий установлен особый правовой режим, имеющий целью охрану указанных земель и недопущение выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота, осуществления их застройки, в том числе в целях использования в сельскохозяйственной деятельности.
С учетом изложенного изменение вида разрешенного использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию.
Данный перевод допускается в исключительных случаях, перечисленных в ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», в том числе связанных с установлением или изменением черты населенных пунктов.
Согласно ч. 10 ст. 35 и ч. 3 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения, могут включаться в состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов. На земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ этой территориальной зоны, распространяется действие градостроительного регламента.
С учетом названных положений и правил п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения могут включаться в состав указанных территориальных зон в границах населенных пунктов в результате перевода этих земельных участков в иную категорию – «земли населенных пунктов».
Включение указанных земельных участков в границы населенного пункта с одновременным установлением либо изменением вида разрешенного использования может осуществляться в порядке ч. 2 ст. 4.1 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».
Однако до перевода земель в другую категорию в действующем законодательстве отсутствуют основания для изменения вида разрешенного использования земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения.
Исходя из текста решения Совета народных депутатов муниципального образования Новоалександровское сельское поселение Суздальского района №36 от 02.07.2014 можно установить, что публичные слушания по вопросу изменений правил землепользования и застройки в нарушение норм федерального законодательства не проводились, что является дополнительным основанием для признания данного правового акта недействительным.
Таким образом, действия органа местного самоуправления по принятию данного акта противоречат федеральному законодательству как в части выхода за пределы своих полномочий, так и в части соблюдения процедуры принятия данного акта.
Следовательно, указанный муниципальный правовой акт не порождает правовых последствий.
Порядок перевода земель из одной категории в другую регулируется отдельным нормативным актом, в частности Законом РФ от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель из одной категории в другую».
В соответствии со ст. 7 Закона РФ от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель из одной категории в другую», перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных: 1) с консервацией земель; 2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения; 3) с установлением или изменением черты населенных пунктов; 4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов; 5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса; 6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее – линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов; 7) с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов; 8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель; 9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.
Исходя из указанной правовой нормы перевод земель сельско-хозяйственного назначения возможен в связи с установлением или изменением черты населенных пунктов либо с размещением промышленных объектов, объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.
Порядок включения земельных участков в границы населенных пунктов регулируется градостроительным законодательством РФ. В частности, согласно ст. 4.1 Закона РФ от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ в случае необходимости установления или изменения видов разрешенного использования земельных участков решение о включении земельных участков в границы населенных пунктов либо об исключении земельных участков из границ населенных пунктов принимается одновременно с решением об установлении или об изменении видов разрешенного использования включаемых в границы населенных пунктов земельных участков либо земельных участков, исключаемых из границ населенных пунктов.
Законами субъектов Российской Федерации может быть установлен порядок подготовки и принятия решений о включении земельных участков в границы населенных пунктов либо об исключении земельных участков из границ населенных пунктов и об установлении или об изменении видов разрешенного использования земельных участков с учетом требований настоящего Федерального закона.
В соответствии со ст. 15 Закона Владимирской области от 10.12.2001 №130-ОЗ «Об административно-территориальном устройстве Владимирской области и порядке его изменения» для решения вопроса об установлении и изменении границы административно-территориальной единицы в случаях, установленных федеральным законодательством и настоящим Законом, инициатор направляет соответствующие документы в администрацию области.
Согласно ст. 15-1 Закона установлением или изменением границ населенных пунктов является утверждение или изменение генерального плана городского округа, генерального плана поселения, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования.
Порядок подготовки и принятия решений об изменении границы населенного пункта в случаях, установленных настоящим Законом, а также определение органа, уполномоченного на подготовку таких решений, и должностного лица, уполномоченного принимать от имени администрации области решение об отказе включить земельный участок в границы населенного пункта или исключить земельный участок из границ населенных пунктов, устанавливаются Губернатором области.
Вместе с тем Постановление Губернатора Владимирской области 04.03.2008 №157 «О порядке подготовки и принятия решений о включении земельных участков в границы населенных пунктов или об исключении земельных участков из границ населенных пунктов, а также определении органа, уполномоченного на подготовку таких решений» регламентирует порядок изменения границ при наличии генеральных планов поселений, генеральных планов городских округов изменение границ населенных пунктов до 31 декабря 2016 года для обеспечения использования в целях, установленных Федеральным законом от 24 июля 2008 года №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», находящихся в федеральной собственности земельных участков и земельных участков Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства.
Согласно п. 5. ст. 18 Градостроительного кодекса РФ установление или изменение границ населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа, осуществляется в границах таких поселений, городского округа.
Представляется, что заинтересованное лицо должно обратиться в администрацию соответствующего муниципального образования с заявлением о необходимости проведения публичных слушаний относительно изменения границы населенного пункта.
После проведения и оформления публичных слушаний, орган местного самоуправления вносит изменения в документы территориального планирования (генеральный план, правила землепользования и застройки) с уведомлением о внесенных изменениях органа кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия.
Таким образом, изменение категории земельного участка и разрешенного использования посредством включения его в границы населенного пункта зависит в большей степени от заинтересованности органов местного самоуправления, поскольку именно на них возложена обязанность по проведению публичных слушаний (с положительным исходом) и подготовке положительного заключения о целесообразности включения.
Порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения с размещением промышленных объектов, объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов, на территории Владимирской области регулируется Постановлением Губернатора Владимирской области от 14.06.2005 №341 «О реализации Федерального закона от 21.12.2004 №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».
С данной целью заявитель направляет в администрацию Владимирской области (Департамент имущественных и земельных отношений) ходатайство о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую, в котором указываются сведения о заявителе ходатайства; сведения о земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения, перевод которого предполагается осуществить (кадастровый номер земельного участка; категория земель, в состав которой входит земельный участок; площадь земельного участка; местоположение земельного участка, права на земельный участок; категория земель, в состав которой предполагается осуществить перевод земельного участка; обоснование перевода земельного участка в другую категорию земель, включающее цель перевода земельного участка в другую категорию и обоснование необходимости использования земельного участка в составе испрашиваемой категории земель, несовместимого с нахождением в составе земель сельскохозяйственного назначения; обоснование размера земельного участка; обоснование отсутствия иных вариантов использования земельных участков из других категорий земель для испрашиваемых целей, а также финансово-экономическое обоснование целесообразности перевода земельных участков из одной категории в другую; сведения о кадастровой стоимости испрашиваемого земельного участка; сведения о среднем уровне кадастровой стоимости земель данной категории в муниципальном районе (городском округе), на территории которого расположен земельный участок).
К данному ходатайству прикладывается перечень следующих документов: выписка из государственного кадастра недвижимости относительно сведений о земельном участке; копия документа, удостоверяющего личность заявителя – физического лица; выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок; заключение государственной экологической экспертизы (при необходимости).
Принимая во внимание вышеизложенное, мы рекомендовали нашему доверителю воздержаться от действий, связанных с использованием своих земельных участков по назначению, не связанному с сельскохозяйственным производством, до прохождения всех необходимых процедур, связанных с изменением их категории и назначения.
Планируемое доверителем строительство на землях сельскохозяйственного назначения является недопустимым в силу оснований, изложенных в настоящей работе.
Можайцев Д.А. Отдельные вопросы применения патентной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность по сдаче в аренду недвижимого имущества.
Несмотря на очевидную простоту и экономическую целесообразность применения индивидуальными предпринимателями патентной системы налогообложения, а также наличие ряда иных преимуществ в сравнении с другими специальными режимами налогообложения, патентная система налогообложения является не востребованной среди предпринимателей. В настоящее время данный налоговый режим применяет только 8% предпринимателей49.
Связано это, в первую очередь, с тем, что применение патентной системы налогообложения по отдельным видам предпринимательской деятельности имеет ряд особенностей, наличие которых на практике вызывает множество вопросов у налогоплательщиков. В особенности это касается применения патентной системы налогообложения в отношении такого вида предпринимательской деятельности, как сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности.
Несмотря на кажущуюся прозрачность и определенность применения патентной системы налогообложения по вышеуказанному виду деятельности, на практике налогоплательщики регулярно сталкиваются с ситуациями прямо законодательно не урегулированными.
В настоящей статье рассмотрены основные особенности применения данной системы, а также возникающие в ходе осуществления предпринимательской деятельности частные вопросы.
1. Особенности сдачи в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве долевой или общей совместной собственности.
Исходя из буквального толкования п. 19 ч. 2 статьи 346.43 Налогового кодекса РФ50, представляется очевидным, что осуществление предпринимательской деятельности по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков возможно только в отношении объектов, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности. Вместе с тем, закон не устанавливает ограничений относительно вида частной собственности. Иными словами, объекты недвижимости, предоставляемые в аренду, необязательно должны находиться у индивидуального предпринимателя в индивидуальной собственности, возможно также и осуществление предпринимательской деятельности в отношении объектов недвижимости, находящихся в долевой или общей совместной собственности.
Согласно взаимосвязанным положениям п. 1 и п. 2 статьи 244 Гражданского кодекса РФ51 режим общей долевой собственности предусматривает, что имущество находится в собственности двух или нескольких лиц с определением доли каждого из них в праве собственности на это имущество. Пунктом 2 статьи 247 Гражданского кодекса РФ установлено, что участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле.
Таким образом, каждый из участников долевой собственности владеет не всем помещением, а только его частью, пропорциональной размеру доли в праве общей собственности на помещение. Следовательно, учитывая положения подп. 19 п. 2 ст. 346.43 Налогового кодекса РФ, предприниматель, являющийся участником долевой собственности, может применять патентную систему налогообложения только в отношении сдачи в аренду части помещения, пропорциональной размеру его доли в праве собственности на помещение52.
Однако в этом случае необходимо учитывать разъяснения, данные в письме Министерством финансов России от 26.02.2016 N 03-11-12/10876, а именно следующее: согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В связи с этим при сдаче индивидуальным предпринимателем в аренду собственной доли нежилых помещений, находящейся в общей долевой собственности и не выделенной в правоустанавливающих документах, необходимо наличие согласия других собственников нежилых помещений, находящихся в этой общей долевой собственности, на сдачу нежилых помещений в аренду.
Исходя из этого индивидуальный предприниматель, осуществляющий предпринимательскую деятельность по сдаче в аренду собственных нежилых помещений, принадлежащих ему на праве общей долевой собственности и не выделенных в правоустанавливающих документах, при наличии согласия других собственников нежилых помещений, находящихся в этой общей долевой собственности, на сдачу нежилых помещений в аренду вправе перейти на патентную систему налогообложения в общеустановленном порядке при условии, что общая площадь сдаваемых в аренду помещений не превышает площадь имущества, приходящегося на долю индивидуального предпринимателя в общей долевой собственности на это имущество53.
Ввиду отсутствия специальных требований согласие на сдачу в аренду части имущества, находящегося в общей долевой собственности, может быть дано в простой письменной форме.
Ситуация с осуществлением деятельности по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве общей совместной собственности представляется аналогичной. При этом имеется ряд нюансов, на которые следует обратить особое внимание.
В общей совместной собственности в отличие от долевой собственности доли собственников не определены, а соответственно размер площади передаваемых в аренду помещений может быть ограничен только размером площади объекта недвижимого имущества либо указанием в согласие на конкретный размер площади возможной для предоставления в аренду.
Согласно п. 1 статьи 253 Гражданского кодекса РФ участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Пунктами 2 и 3 статьи 253 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников
Исходя из смысла указанных выше законоположений, представляется очевидным, что для осуществления предпринимательской деятельности по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве общей совместной собственности также необходимо оформленное согласие других собственников.
В настоящее время наиболее распространенной является ситуация, при которой один из супругов, являющийся индивидуальным предпринимателем, сдает в аренду недвижимое имущество, приобретенное супругами в период нахождения в браке. При этом индивидуальный предприниматель может не быть титульным владельцем объекта недвижимости, предоставляемого в аренду. Иными словами, закон не устанавливает ограничений по передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в общей совместной собственности супругов, но зарегистрированного на имя супруга/супруги, не являющегося индивидуальным предпринимателем.
Вместе с тем необходимо учитывать положения статьи 35 Семейного кодекса РФ54.
Так, в соответствии с п. 1 статьи 35 Семейного кодекса РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
Согласно с п. 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Исходя из смысла указанных норм, супруг, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя, осуществляющий деятельность по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, применяющих патентную систему налогообложения, вправе предоставлять в аренду недвижимое имущество, находящееся в общей совместной собственности, при наличии нотариально удостоверенного согласия супруга/супруги. Соответственно отличительной чертой предоставления в аренду недвижимого имущества, принадлежащего индивидуальному предпринимателю на праве общей совместной собственности и на праве общей долевой собственности, будет форма согласия участников собственности на заключение договора аренды.
Изложенные выводы основаны не только на нормах материального права, но и на разъяснениях, данных Министерством финансов РФ в своих письмах от 21.06.2013 N 03-11-12/2402155 и от 15.03.2013 N 03-11-12/3056.
2. Возможность совмещения патентной системы налогообложения с иными налоговыми режимами по одному виду предпринимательской деятельности
Положениями главы 26.5 Налогового кодекса РФ, в частности абз. 2 статьи 346.43, предусмотрена возможность совмещения патентной системы налогообложения с иными налоговыми режимами, предусмотренными законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Однако законом прямо не определено, возможно ли такое совмещение исключительно по разным видам предпринимательской деятельности или же по одному виду предпринимательской деятельности индивидуальный предприниматель вправе также совмещать разные налоговые режимы.
