Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

Прежде всего будем различать понятия ТСН и ТСЖ.

Организационно-правовые формы некоммерческих организаций в РФ установлены в п. 3 ст. 50 ГК РФ. В их числе значатся товарищества собственников недвижимости, к которым относятся в том числе товарищества собственников жилья, садоводческие или огороднические некоммерческие товарищества (пп. 3 п. 3 ст. 50 ГК РФ).

В п. 1 ст. 135 ЖК РФ указано, что товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости.

Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т. п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами (п. 1 ст. 123.12 ГК РФ).

При этом ГК РФ устанавливает, что устав ТСН должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова «товарищество собственников недвижимости» (п. 2 ст. 123.12 ГК РФ).

Эти формулировки были введены Федеральным законом от 05.05.2014 № 99-ФЗ. Они являются важными потому, что в настоящее время зарегистрировать ТСЖ как юридические лицо нельзя. Но можно зарегистрировать товарищество собственников жилья (ТСЖ) в виде товарищества собственников недвижимости (ТСН) (ст. 5 Федерального закона от 05.05.2014 № 99-ФЗ).

В случае если собственники при проведении общего собрания выберут неверную организационно-правовую форму и неверно за нее проголосуют, то налоговый орган откажет в регистрации юридического лица и весь труд и усилия, потраченные на организацию и проведение общего собрания, будут напрасными.

Если гражданское право оперирует общим универсальным понятием «ТСН», то специальное жилищное право оперирует категорией «ТСЖ». Наименования организационно-правовых форм в этом случае различаются, но суть определения, приводимого в п. 1 ст. 123.12 ГК РФ и п. 1 ст. 135 ЖК РФ, остается дословно неизменной.

Кроме того, если дословно следовать логике Федерального закона от 05.05.2014 № 99-ФЗ, то большая часть ТСЖ должна переименоваться в ТСН, а в уставе ТСЖ должны быть прописаны слова «товарищество собственников недвижимости», как это предписывает п. 2 ст. 123.12 ГК РФ. Однако практика показывает, что в этом вопросе строгость закона компенсируется отсутствием механизмов его контроля и необязательностью исполнения (хотя на очередном общем собрании будет являться нелишним принять устав в новой редакции и переименовать ТСЖ в ТСН).

В нашей книге ТСЖ и ТСН будут использоваться как синонимы.

В ТСН и ТСЖ тесно связано еще одно понятие – жилищно-строительного кооператива (ЖСК). В соответствии с пп. 1 и 3 ст. 50 ГК РФ жилищные и жилищно-строительные кооперативы относятся к видам потребительских кооперативов. Общая логика создания ЖСК подчинена удовлетворению материальных и иных потребностей членов ЖСК, осуществляемому путем объединения членами ЖСК имущественных паевых взносов (п. 1 ст. 123.2 ГК РФ). Иными словами, ЖСК создается для достижения определенных целей (например, строительства дома), и в дальнейшем ЖСК имеет право этим домом управлять.

Во многом тысячи ЖСК, которые работают в нашей стране, являются неким рудиментом советского и раннего постсоветского жилищного строительства. В настоящее время ЖСК многоквартирных домов не строит, а их строительство регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участиив долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» с определенными требованиями, предъявляемыми к застройщикам.

При этом ранее созданные ЖСК по решению своих членов могут быть преобразованы в ТСН (п. 3 ст. 123.2 ГК РФ). Это логично сделать, поскольку нормы в ЖК РФ, регулирующие работу ЖСК, не являются полными и очень часто в спорных вопросах приходится применять жилищное право по аналогии (ст. 7 ЖК РФ). А это рискованно.

Поскольку мы, управдомы, живем преимущественно по Жилищному кодексу, то для удобства читателя будем использовать общее понятие ТСЖ.

Легенды и мифы о ТСЖ

Тема создания ТСЖ в многоквартирных домах носит несколько спекулятивный характер. Давайте разберем некоторые ошибочные аспекты его восприятия. ТСЖ ненавидят и идеализируют одновременно.

Итак, основные мифы о ТСЖ состоят в следующем.

1. При ТСЖ мы будем платить меньше, чем платим при управляющей компании.

Создание ТСЖ не влечет автоматического уменьшения платы за «коммуналку». В силу п. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

– плату за содержание жилого помещения, в том числе плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;

– взнос на капитальный ремонт;

– плату за коммунальные услуги.

Из этих трех пунктов ТСЖ может частично влиять на ценообразование только частично первого, поскольку тариф на коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, устанавливается государством, так же как и размер взноса на капитальный ремонт и за коммунальные услуги.

То есть фактически в руках у ТСЖ находится ценообразование только в сфере содержания жилого помещения. На общем собрании собственники вправе установить абсолютно любой размер такого тарифа, хоть 100 руб. за 1 м

, хоть 1 руб. за 1 м

. Главное, чтобы при установленном тарифе дом смог полноценно обслуживаться по тем требованиям, которые устанавливает закон.

За счет чего достигается экономия при ТСЖ? Размер платы за коммунальные услуги или за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, можно снизить благодаря правильному коммерческому учету.

Если инициативная группа собственников создает в доме ТСЖ, она должна максимально довести до всех остальных жителей: цель ТСЖ – взять управление домом в свои руки и осуществлять роль полноценного заказчика услуг. В этом случае ТСЖ выполняет ту функцию, которую неспособен выполнить совет дома. Плюсы от ТСЖ в этом случае очевидны:

– ТСЖ не является коммерческой организацией, и все, что ранее уходило в прибыль управляющей организации, останется на счете ТСЖ и будет использовано на нужды дома;

– ТСЖ – это субъект, который будет относиться к дому по-хозяйски, а не как временщик до очередного преднамеренного банкротства;

– ТСЖ переведет дом на специальный счет по капитальному ремонту, и не нужно будет ждать четверть века, пока дом будет отремонтирован;

– ТСЖ повышает комфорт и качество жизни в доме, а не только выполняет минимальный перечень работ и услуг.

2. После создания ТСЖ органы власти услышат наши чаяния и пойдут нам навстречу.

Эта позиция – полностью ошибочна и идет вразрез с реальностью. Органы власти всех уровней не любят ТСЖ, поскольку видят в нем форму гражданской самоорганизации снизу, «рассадник вольнодумства».

Более того, принятые законы последних лет могут привести к тому, что ТСЖ полностью прекратит свое существование. А на рынке останутся только крупные управляющие организации. Например, за последние годы ужесточились требования к организации:

– содержания лифтового хозяйства;

– содержания внутридомового газового оборудования;

– онлайн-касс, эквайринга.

Такое лавинообразное количество изменений требует колоссальных специальных знаний у тех, кто занимается управление многоквартирным домом. А у администрации ТСЖ этих знаний часто нет.

Власти не любят ТСЖ по простой причине: с ним сложно договариваться, а заставить что-либо сделать в угоду власти практически невозможно. ТСЖ не любят не только власти, но и застройщики, поскольку практически у каждого застройщика имеется своя управляющая компания, «забирающая» вновь построенные дома согласно п. 14 ст. 161 ЖК РФ (модель «Управляющая организация от застройщика»). Такая схема, помимо заработка на новом доме, дает застройщику возможность скрыть строительный брак.

Экспертами высказывается мнение, что в связи с ужесточением требований к долевому строительству качество вновь возводимых домов будет падать. В этой ситуации «своя» управляющая компания жизненно необходима застройщику, чтобы в рамках гарантийного строка (3 года на инженерное оборудование и 5 лет на дом в целом) сокрыть любой строительный брак, допущенный застройщиком.

3. Поскольку ТСЖ – некоммерческая организация, надзорные органы будут снисходительны к ТСЖ.

Надзорные органы не будут делать никаких поблажек ТСЖ в связи с тем, что оно вновь созданное юридическое лицо, у которого (пока что) нет достаточно денег на выполнение всех необходимых обязательств. В первые 3 месяца создания ТСЖ абсолютно по всем домам я всегда проходил через несколько проверок жилищной инспекцией и прокуратурой. Как правило, причины таких проверок – надуманные жалобы от противников ТСЖ, «науськанных» прежней управляющей компанией. С одной стороны, такое поведение и мелкое пакостничество – это демонстрация слабости и злости, т. к. дом «ушел». С другой стороны, надзорному органу будут безразличны ваши доводы, что «мы только что создали ТСЖ и ничего не успели сделать». Отвечать за неисполнение обязательств будет тот, кто управляет домом в данный момент.

Не стоит рассчитывать, что ТСЖ поддержит муниципальный депутат района или округа. Муниципальным депутатам гораздо удобнее работать с управляющими компаниями и прочими казенными бюджетными учреждениями. Кроме того, у депутатов могут быть свои интересы в сфере ЖКХ в районе (вполне может получиться так, что депутат будет являться конечным владельцем или иным бенефициаром управляющей организации, у которой вы планируете «уводить» свой дом). Так, в нашей практике была ситуация, когда за три месяца мы пережили три попытки захвата дома, в котором было создано ТСЖ, тремя разными управляющими компаниями. Одна из них принадлежала муниципальному депутату (впрочем, все попытки провалились, и люди поддержали ТСЖ). Таким образом, с момента создания ТСЖ попадает в крайне агрессивную внешнюю среду, в которой плавают «акулы и пираньи», которые его не любят.

4. Жители увидят нашу инициативу, поддержат, одобрят и помогут.

Такая позиция имеет право на существование, но с рядом оговорок. Жители, конечно же, могут первоначально поддержать ТСЖ, но если качество администрирования будет ненадлежащим, то они могут быстро от него отвернуться. У нас была история, когда мы пять месяцев, начиная с июня по октябрь, «воевали» с управляющей организацией, которая не хотела отпускать дом в ТСЖ. Это действительно было похоже на боевые действия. Пять месяцев подряд были двойные квитанции с одновременной неразберихой в коммерческом учете коммунальных услуг, оспаривание протокола о создании ТСЖ в суде и признании его недействительным (чего управляющей компании сделать не удалось).

В этой ситуации жители огромного дома находились под ударом, поскольку они просто не понимали, «кто здесь власть» и кому нужно платить. Весь тот хаос сопровождался еженедельным срезанием замков, например, на лифтовых и электрощитовых, что прямо угрожало безопасности жителей. Такие ситуации необходимо просчитывать наперед и максимально доносить свою точку зрения до всех жителей.

«Соловья баснями не кормят» – гласит известная поговорка. Невозможно рассказывать жителям, какие крутые социальные проекты мы развернем в микрорайоне, и при этом не проводить перерасчеты и не налаживать коммерческий учет коммунальных ресурсов.

Жители в вашей работе будут видеть только вершину айсберга, и вам будет сложно объяснить, какую именно колоссальную работу вы ведете. Большинство людей в нашей стране не разделяет понятия жилищных и коммунальных услуг и называет все это общим словом «коммуналка». А это значит, что без предварительной работы с людьми, вы получите сотни упреков. Поэтому необходимо объяснять жителям каждый свой шаг.

Главный вывод тут такой: ТСЖ нельзя идеализировать и видеть в ТСЖ панацею от всех проблем. Любые сложности и неурядицы решают только сами собственники. Описывая мошеннические схемы, которые реализуют управляющие компании, мы уже поняли, что главная беда в российской системе ЖКХ – отсутствие эффективного заказчика работ и услуг. ТСЖ, так же как и управляющаяся компания, может работать неэффективно и обворовывать людей. Задача состоит в том, чтобы в органы власти ТСЖ вошли порядочные собственники, пользующиеся общественным доверием других жителей. Тогда у дома есть шанс на лучшую жизнь.