Проведение сделок с недвижимостью. Пошаговая инструкция (1-е издание)

Итак, старт мы прошли. Да-да это только начало, но очень важное для того, чтобы мы поняли, что это за Объект недвижимости, как давно в собственности, кто его собственник и что с ним можно делать. На данном этапе обычно можно понять стоит ли с ним работать дальше, так как работы еще будет достаточно.

Далее запрашиваемые и проверяемые документы, а также подход к ним немного разнятся, в зависимости от вида Объекта недвижимости.

1.1. Квартира

Если речь идет о проверке Квартиры, то далее мы должны запросить у продавца Технический паспорт или план жилого помещения, архивную выписку из домовой книги, документы подтверждающие наличие/отсутствие долгов по обязательным платежам за помещение.

Технический паспорт (выдавался органами БТИ до 1 января 2017 года) или Технический план (составляется Кадастровым инженером) – необходим для сравнения технических характеристик квартиры, как графически, так и визуально, т.е. вы можете прийти на Объект и убедится, что это именно та Квартира, которую вам хотят продать, находится на том этаже и располагается в нужном месте. Далее, в самой квартире, все стены и перегородки находятся на своих местах и спальня не уехала на кухню, т.е. нет неузаконенных перепланировок.

Почему это важно? Самовольная перепланировка считается незаконной. Если перепланировка будет нарушать закон, то собственника Квартиры могут обязать ее переделать в исходный вид. Но в любом случае наложат штраф за самовольную перепланировку в размере 40-50 тыс. рублей. Кроме того, перепланировка с нарушением технических условий может также повлечь угрозу физическому состоянию здания, а также жизни и здоровью находящихся в нем людей.

Так как существуют допустимые и не допустимые варианты перепланировок и переустройств, то нужно смотреть детально. Если перепланировка есть, и она узаконена и это отражено в техническом документе, то все хорошо. Но если же присутствует грубое или частичное несоответствие технического документа и реальной планировки квартиры, то ознакомьтесь с Законом о перепланировке квартир, действующим в вашем регионе, а также главой 4 Жилищного кодекса РФ, чтобы понять, реально ли такую перепланировку узаконить и согласовать. Этим может заняться собственник Квартиры, пока ищет покупателя, или перенести данное бремя на покупателя, которому так понравится Квартира, что он готов будет заниматься перепланировкой самостоятельно, но при этом Квартиру придется отдать с существенным дисконтом.

Архивная выписка из домовой книги, ее дают почти в каждом регионе при обращении в паспортный стол, управляющую компанию или МФЦ. Также ее могут называть Расширенной выпиской, для нас не важно как она называется, главное суть – такая выписка должна отражать всех когда-либо зарегистрированных по месту жительства в Квартире. Данную выписку дадут собственнику Квартиры без проблем, но только с даты его владения Квартирой. Такая выписка особенно актуальна для квартир, которые были построены и продаются со вторичного рынка, первичные правообладатели которых были зарегистрированы до 2018 года (год отмены обязательного ведения домовых книг). Ведь из данной выписки мы можем увидеть и выявить следующие риски:

– Ущемлялись ли права несовершеннолетних детей (если была приватизация квартиры);

– Все ли участники приватизации стали собственниками квартиры или кто-то сохранил пожизненное право пользования Квартирой;