Экономика недвижимости

К участникам процесса финансирования недвижимости относятся местные и федеральные органы власти и управления, кредитно-финансовые учреждения, инвесторы и пр. Экономико-правовые отношения, которые создаются между участниками процесса финансирования недвижимости, обеспечивает либо государство, либо общественные организации Государство – это собственник множества объектов недвижимого имущества. Оно контролирует и устанавливает соблюдение правил и определенных норм, которые тесно связаны с функционированием рынка недвижимости; регулирует градостроительное развитие и регистрацию прав собственности на определенные объекты недвижимости; устанавливает льготы либо накладывает ограничения на инвестиции в недвижимость.

Кредиторы – это кредитно-финансовые организации, которые предоставляют капитал тем инвесторам, которые не располагают достаточными средствами.

Инвесторами могут выступать физические и юридические лица, приобретающие недвижимость и поддерживающие ее в пригодном состоянии. Инвесторы решают, какой проект, когда и сколько инвестировать

Существует два типа инвесторов:

1) активные инвесторы занимаются строительством или финансируют его, развивают объект или управляют им;

2) пассивные инвесторы только финансируют проект и принимают дальнейшее участие в нем.

Всех участников на рынке недвижимости можно

объединить в три группы:

1) продавцы. Продавцами могут быть граждане, предприятия, иностранные лица, которые являются собственниками недвижимых объектов;

2) покупатели-инвесторы, они вкладывают заемные, собственные средства в форме капитала и обеспечивают целевое распределение капитала; 3) профессиональные участники – это инфраструктурные предприятия, с помощью которых обеспечивается функционирование рынка в соответствии с установленными нормами. Участники рынка недвижимости – это профессиональные посредники, которые реализуют объекты недвижимости: брокеры, юридические фирмы, маклеры, риелторы, дилеры, страховые компании, уполномоченные лица.

Риелтор – лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя при этом различные виды сделок с недвижимым имуществом и правами на него. Риелторы продают только свои услуги.

В настоящее время ключевой фигурой на рынке недвижимости является девелопмент, который выполняет деятельность, связанную с управлением инвестиционным проектом в сфере недвижимости. Девелопер – организатор, преобразующий землю для нового ее использования.

Деятельность девелопера можно разбить на три этапа:

1) на начальном этапе анализируется возможность реализации проекта;

2) на втором этапе разрабатывается план по реализации проекта;

3) на третьем этапе происходит реализация инвестиционного проекта.

Девелопер старается организовать создание объекта недвижимости так, чтобы окупить все ресурсы, которые были инвестированы в этот объект недвижимости. В конечном счете его главной целью является получение прибыли от реализации объекта.

9. Право собственности на недвижимое имущество

Под правом собственности на недвижимое имущество понимают правомочие определенного лица на владение, распоряжение и пользование имуществом в своих интересах.

Под правом владения понимают возможность обладать определенной вещью. Право владения может осуществляться только в соответствии с законодательством. Основанная на законе эксплуатация имущества и получение прибыли или полезных свойств – это право пользования

Под правом распоряжения понимают предоставление собственнику возможности на совершение определенных действий которые юридически определяют дальнейшую судьбу имущества.

Юридическое содержание права собственности составляет совокупность вышеперечисленных факторов.

Законом устанавливаются основные особенности приобретения или же прекращения права собственности на имущество. Пользование, владение или распоряжение имуществом зависит от того, в какой собственности оно находится, т. е. в собственности гражданина или юридического лица, в собственности субъекта РФ или в собственности РФ и т. д.

Виды имущества, которые также могут находиться только в муниципальной или государственной собственности, определены законом. Права собственников защищаются государством.

Согласно ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

Коммерческие и некоммерческие организации являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов учредителей, а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям.

Согласно ст. 214 ГК РФ Государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации, и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации – республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам. Земля и другие природные ресурсы являются государственной собственностью.

В статье 217 ГК РФ говорится о том, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Общая собственность играет особую роль, так как возникает необходимость определения доли каждого собственника в праве собственности на имущество, которое находится в собственности двух или более лиц.

В законе предусмотрено образование совместной собственности, оно наступает при вступлении более двух лиц в собственность на имущество, которое не разделяется без изменения его назначения.

10. Виды сделок с недвижимостью |

Сделка – это действие юридического или физического лица, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Заключение сделки – это подписание документов о действиях, направленных на установление, прекращение или изменение правоотношений физических или юридических лиц, а также о переходе банковских документов ценных бумаг, денег от одного лица к другому.

У каждой сделки есть правовая цель, которая называется основанием (каузой). Кауза должна быть законной и осуществимой. Сделка признается осуществимой если соблюдаются следующие условия:

1) сделка заключена дееспособными гражданами;

2) сделка совершена на основе сознательного волеизъявления сторон и направлена на конкретный результат;

3) сделка осуществляется в соответствии с целями, которые будут отвечать уставной деятельности.

Сделки можно подразделить на несколько видов:

1) по числу сторон: односторонние, двухсторонние, многосторонние

2) по форме совершения: нотариально удостоверенные; в простой письменной форме.

Все формы должны быть зарегистрированы в Государственном реестре;

3) по моменту возникновения: реальные; формальные;

4) по обязанности сторон: возмездные; безвозмездные;

5) по определенности взаимных обязательств сторон при заключении сделки: коммуникативные – конкретно определены объем, уровень и отношение взаимных обязательств; условные – возникновение и прекращение обязательств зависит от условия, наступление которого заранее неизвестно;

6) по способу заключения: заключаемые лично; заключаемые на предъявителя по доверенности;

7) по месту совершения: сделки на организованном рынке (конкурс, аукцион); сделки на неорганизованном рынке;

8) по законности содержания: действительные; недействительные.

Сделки признают недействительными, если они не соответствуют требованиям закона. Недействительные сделки бывают двух видов: ничтожные и оспоримые, т. е. абсолютно и относительно недействительные.

Оспоримая сделка недействительна по решению суда.