Юридический справочник на все случаи жизни

1) представление интересов ЖСК. Необходимо учитывать, что председатель вправе действовать в интересах кооператива без доверенности;

2) обеспечение выполнения решений правления и т. п.

Председатель при осуществлении прав и исполнении обязанностей обязан действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно. По требованию членов ЖСК он обязан возместить убытки, причиненные им кооперативу.

Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью ЖСК общим собранием членов кооператива избирается ревизионная комиссия (ревизор). В состав комиссии входят граждане, не являющиеся членами ЖСК, их количество определяется уставом кооператива. Срок деятельности одного состава комиссии не может быть более трех лет. Из своего состава ревизионная комиссия избирает председателя комиссии.

Как правило, на комиссию возлагаются обязанности:

1) ежегодное проведение плановых ревизий финансово-хозяйственной деятельности ЖСК;

2) представление общему собранию заключения о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов.

Для выполнения возложенных обязанностей комиссия вправе в любое время проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и истребовать необходимые документы, касающиеся деятельности кооператива.

По решению общего собрания членов ЖСК кооператив может быть преобразован в товарищество собственников жилья. Основания ликвидации ЖСК закреплены в ГК РФ:

1) добровольное решение членов кооператива, в том числе в связи с истечением срока, на который он был создан;

2) принудительная ликвидация (возможна только по решению суда в случае обнаружения допущенных при создании ЖСК грубых неустранимых нарушений закона либо в случае осуществления кооперативом запрещенной деятельности);

3) признание кооператива банкротом;

4) невыполнение обязанности покрыть образовавшиеся убытки в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса.

Лица, желающие стать членами ЖСК, должны подать в правление заявление о приеме в члены кооператива. Заявление рассматривается в течение одного месяца и утверждается решением общего собрания. Гражданин либо юридическое лицо признаются членом ЖСК с момента уплаты вступительного взноса.

До приобретения права собственности на жилое помещение член ЖСК имеет право владения, пользования и ограниченное право распоряжения жилым помещением. Право собственности возникает только после внесения паевого взноса в полном размере.

Порядок и условия внесения паевого взноса устанавливаются уставом ЖСК. Под паевым взносом понимаются денежные средства, которые вносятся членом кооператива в порядке и в сроки, предусмотренные уставом. Паевой взнос, как правило, обеспечивает погашение связанных со строительством дома затрат кооператива на страхование жилого помещения, содержание, ремонт жилого помещения, оплату коммунальных услуг и т. п.

Часть имущества ЖСК, отражающая размер участия члена кооператива в образовании имущества кооператива, называется паем. Пай имеет свое стоимостное выражение и складывается из паевого взноса отдельного члена ЖСК и начислений на пай, если такие начисления предусмотрены уставом. Стоит отметить, что пай может принадлежать как одному, так и нескольким лицам (например, супругам).

В соответствии с размером внесенного паевого взноса гражданину или юридическому лицу, принятым в члены ЖСК, на основании решения общего собрания должно быть предоставлено жилое помещение в доме ЖСК. Именно решение общего собрания является основанием вселения в жилое помещение в доме ЖСК, основанием владения и пользования таким помещением является членство в кооперативе.

Член ЖСК и проживающие совместно с ним члены его семьи вправе разрешить проживание в жилом помещении, находящемся в их пользовании, временным жильцам. Для этого необходимы их взаимное согласие и предварительное уведомление правления ЖСК. Временные жильцы могут проживать в таком помещении не более шести месяцев подряд. Такие жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. По истечении согласованного с ними срока проживания временные жильцы обязаны освободить занимаемое жилое помещение, если срок не был установлен, то не позднее чем через семь дней со дня предъявления требования собственником жилого помещения.

В случае возникновения спора о разделе жилого помещения в доме ЖСК он подлежит разрешению в судебном порядке.

Раздел жилого помещения в кооперативном доме между лицами, имеющими право на пай, разрешается только в том случае, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение либо имеется техническая возможность переустройства или перепланировки неизолированных помещений в изолированные.

Поскольку до момента полной выплаты паевого взноса член ЖСК не является собственником жилого помещения в кооперативном доме (собственником такого помещения является кооператив), то для сдачи внаем жилого помещения в кооперативном доме члену ЖСК необходимо получить согласие правления.

Кооператив имеет право сдавать внаем освободившиеся жилые помещения, которые находились во владении членов ЖСК, вышедших или исключенных из кооператива. При этом соответствующая плата за наем может быть распределена между членами кооператива, использована на возмещение расходов по содержанию общего имущества кооперативного дома и т. д.

Особо следует выделить случаи прекращения членства в ЖСК:

1) выход члена кооператива из ЖСК. Заявление о добровольном выходе из кооператива рассматривается в порядке, закрепленном в уставе;

2) исключение члена кооператива при грубом неисполнении им без уважительных причин своих обязанностей. Член ЖСК может быть исключен из кооператива только на основании решения общего собрания. При этом исключенному члену, не выплатившему полностью паевого взноса, выплачивается сумма его пая. Срок такой выплаты не должен превышать двух месяцев со дня принятия решения об исключении. В данном случае член ЖСК, не выплативший полностью паевого взноса, а также проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением в кооперативном доме. Они обязаны освободить занимаемое помещение в течение двух месяцев со дня принятия решения об исключении;

3) ликвидация юридического лица, являющегося членом ЖСК;

4) ликвидация ЖСК;

5) смерть гражданина, являющегося членом ЖСК.

В случае смерти члена ЖСК его наследники имеют право на вступление в члены кооператива по решению общего собрания. Преимущественное право на вступление в члены ЖСК имеет супруг умершего члена ЖСК, но только при условии, что этот супруг имеет право на часть пая. Если у супруга такое право отсутствует или он отказался от вступления в ЖСК, преимущественное право переходит к наследнику, имеющему право на часть пая и проживавшему совместно с наследодателем.

1.7. Товарищества собственников жилья

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это некоммерческая организация, объединяющая собственников помещений в многоквартирном доме.

В настоящее время правовое положение ТСЖ закреплено в разд. VI ЖК РФ. Некоммерческий характер такой организации проявляется в том, что ТСЖ не имеет извлечение прибыли в качестве основной цели деятельности и не распределяет полученную прибыль между своими членами.

Основными целями создания ТСЖ являются:

1) совместное управление недвижимым имуществом в многоквартирном доме;

2) обеспечение эксплуатации недвижимого имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

3) владение, пользование и распоряжение общим имуществом.

Стоит заметить, что ТСЖ может распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме только посредством передачи его в пользование. Отчуждение общего имущества не допускается.

Для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья имеет право заниматься хозяйственной деятельностью (обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом помещений в многоквартирном доме, передачей в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме и т. д.). При этом доход от хозяйственной деятельности используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды.

ТСЖ, как правило, создается на неопределенный срок. В одном многоквартирном доме может быть создано только одно ТСЖ. Число членов ТСЖ, создающих товарищество, должно превышать половину от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Наряду с гражданами в состав ТСЖ могут входить и юридические лица.

Для возникновения членства в ТСЖ собственник помещения в многоквартирном доме подает заявление о вступлении в товарищество собственников жилья. Как правило, порядок вступления в члены товарищества определяется в уставе ТСЖ, там же и закрепляется, к компетенции какого органа относится прием новых членов. Новые собственники помещений в доме, в котором создано ТСЖ, имеют право стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения. Устав ТСЖ не может содержать каких-либо ограничений на вступление в товарищество нового собственника жилого помещения в многоквартирном доме. Однако в уставе может быть закреплено право членов товарищества исключать из товарищества за определенные действия (в частности, за систематическую неуплату обязательных взносов и платежей, причинение ущерба общему имуществу дома и т. д.).

Статус юридического лица ТСЖ приобретает с момента государственной регистрации в налоговом органе. При этом в регистрирующий орган подаются следующие документы:

1) заявление о государственной регистрации;

2) решение о создании ТСЖ, которое принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в многоквартирном доме, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников. При этом решение о создании ТСЖ может быть представлено в виде протокола, договора или иного документа. Отсутствие в протоколе указания о создании товарищества не может являться основанием для отказа в регистрации, если из его содержания и утвержденной повестки следует, что собрание проведено, товарищество создано;

3) устав ТСЖ (подлинник или засвидетельствованная в нотариальном порядке копия);

4) документ об уплате государственной пошлины.

Регистрирующий орган не вправе требовать предоставления иных документов. Регистрация осуществляется в течение пяти рабочих дней со дня представления указанных документов.

Необходимо учитывать, что ТСЖ может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов, нескольких расположенных близко зданий, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками, расположенных на одном земельном участке. Кроме того, два ТСЖ и более могут создать объединение товариществ собственников жилья (ассоциацию) для совместного управления общим имуществом.

Органами управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества, председатель правления и ревизионная комиссия (ревизор).