Недвижимость, которая вас разоряет

С целью оценки стоимости любой доходной недвижимости в большинстве случаев используется техника капитализации доходов (ренты). Данная техника реализуется несколькими способами. Методом прямой капитализации с учетом данных о характеристиках потока доходов и ставки их капитализации с учетом возможных рисков определяется стоимость объекта. Для приведения потоков будущих доходов и затрат, распределенных во времени определенным образом, к начальному моменту используется техника дисконтирования. В итоге получается оценка текущей стоимости «чистого»денежного потока. Именно она и приравнивается к стоимости объекта.

Следует отметить, что метод прямой капитализации предпочтительнее применять к объектам, приносящим доход с предсказуемыми суммами, описываемыми линейной моделью будущих доходов и расходов. Во всех остальных случаях лучше использовать более сложные методы анализа дисконтированных денежных потоков. Предполагаемые доходы от недвижимости делят на два типа: доходы от эксплуатационной деятельности собственника объекта и доходы от его продажи в будущем (реверсия).

При оценке с использованием затратного подхода складываются стоимости земельного участка и его индивидуальных улучшений (включая улучшения макроуровня). Итоговое значение стоимости конкретного земельного участка оценивается отдельно.

Затратный подход к оценке объектов недвижимости включает в себя следующие составляющие:

● анализ характеристик урбанизированной среды применительно к данному земельному участку;

● определение стоимости земельного участка;

● определение восстановительной стоимости или стоимости замещения расположенных на оцениваемом земельном участке зданий и сооружений;

● определение величины накопленного износа зданий и сооружений;

● определение общей рыночной стоимости земельного комплекса как суммы стоимости земельного участка и восстановительной стоимости или стоимости замещения расположенных на нем сооружений с учетом их накопленного износа.

Затратный подход является необходимой составляющей анализа и оценки объектов нового строительства или реконструкции зданий и сооружений, расположенных на земельном участке. Кроме того, затратный подход достаточно эффективен при оценке для налогообложения, а также выявления сверхдоходов при использовании коммерческой недвижимости. Его часто применяют в процессе оценки земельно-имущественных комплексов для страхования, оценки стихийных бедствий и при оценке специальных сооружений и зданий.