Система пользования, управления и эксплуатации многоквартирным домом как объектом общедолевого имущества. Концепция

в) с целью создания «Единого стандарта пользования, управления и эксплуатации» ввести понятие «управление и эксплуатация общедолевым имуществом (или объектов общедолевого имущества)» взамен «содержание и текущий ремонт» и «вывоз ТБО» и включить в структуру понятия «управление и эксплуатация» следующие положения:

– управление общедолевым имуществом включает в себя организацию управления (выбор управления, проведение собраний) и оперативное управление (экономическое и хозяйственное);

– эксплуатация общедолевым имуществом (эксплуатация регулярная, периодичная, аварийная);

– текущий (плановый и внеплановый) ремонт общедолевого имущества.

Таким образом, в «Едином стандарте пользования, управления и эксплуатации» появятся три составных понятия:

1) управление и эксплуатация общедолевым имуществом;

2) пользование общедолевым имуществом;

3) пользование объектами индивидуальной собственности;

г) в структуре ежемесячного платежа отразить:

– плата за управление и эксплуатацию общедолевым имуществом;

– плата за капитальный ремонт общедолевого имущества;

– плата за энергоресурсы, расходуемые общедолевым имуществом;

– плата за энергоресурсы, расходуемые объектами индивидуальной собственности (квартирами, комнатами, нежилыми помещениями);

д) утвердить стандарт тарифа на управление и эксплуатацию объектов общедолевого имущества с указанием расшифровки и стоимости услуг за 1 кв. м по статьям:

– управление и эксплуатация;

– фонд текущего ремонта;

– оплата услуг Совета многоквартирного дома, исполняющего контрольные функции за управлением и эксплуатацией многоквартирного дома;

– чистая прибыль лица, осуществляющего управление и эксплуатацию многоквартирного дома.

Например, тариф составляет 30 рублей за 1 кв. м, в том числе управление и эксплуатация (20 рублей); фонд текущего ремонта (3 рубля); оплата услуг Совета многоквартирного дома (2 рубля); чистая прибыль (5 рублей).

Причем тариф должны утверждать «ответственные пользователи». Формирование фонда текущего ремонта необходимо в первую очередь для обеспечения прозрачности и фактического осуществления работ. Но и само понятие «фонд» говорит само за себя, что по итогам отчетного периода неиспользованные деньги должны либо возвращаться плательщикам, либо переноситься на другие цели (статьи) согласно решениям плательщиков. Фиксирование прибыли даст понимание, за какие средства работать. А в случае ненадлежащего оказания услуг (Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) по управлению и эксплуатации такое лицо будет отвечать частью своей прибыли, чтобы избежать ухудшения качества услуг за счет другой составляющей тарифа – управление и эксплуатация.

1.1.2. Лица (организации, индивидуальные предприниматели), которые осуществляют управление и эксплуатацию объектов общедолевого имущества жилищного фонда, их выборность, в том числе путем отбора на условиях открытого конкурса, заслуживают особого внимания. Также необходимо провести оценку требований, предъявляемых к их деятельности. Кроме этого вызывают интерес органы, осуществляющие функции по организации и проведению упомянутых открытых конкурсов.

В части 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ установлено, что собственники помещений обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Таких способов предусмотрено несколько: это может быть непосредственное управление собственниками, управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом и управление управляющей организацией.

Как говорилось ранее, среди субъектов системы пользования, управления и эксплуатации МКД, а именно пользователей помещений, имеются такие, как участники долевого строительства и иные лица, получившие помещения по акту от застройщика.

На практике возникают проблемы, связанные с обеспечением коммунальных услуг для данной категории лиц. Поскольку в нормативно-правовых актах эти лица в части реализации ряда жилищных прав не всегда указаны как субъекты жилищных правоотношений, то соответственно при получении помещения по акту от застройщика данный пользователь еще не собственник, так как отсутствует государственная регистрация права собственности, но уже лицо, которое несет бремя содержания помещения (подпункт 6 пункта 2 статья 153 Жилищного кодекса РФ). Таким образом, создается неопределенность в их правовом положении, даже можно сказать, что они оказываются в двояком положении.

В пункте 3 части II «Условия предоставления коммунальных услуг» Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» нет такого субъекта как участник долевого строительства и иного лица, получившего помещения по акту от застройщика. По названию Постановления можно рассмотреть такого субъекта, как «пользователь», но в данном случае имеется в виду пользователь не как «ответственный пользователь», а лицо, наравне с собственником пользующееся помещением, этим лицом может быть совместно проживающий родственник. В указанном постановлении законодатель уже именует ответственного пользователя как «потребителя» – лицо, пользующееся на праве собственности или ином законном основании помещением в многоквартирном доме, жилым домом, домовладением, потребляющее коммунальные услуги.

Далее, важно, если это лицо рассматривать в контексте «субъекта предмета контроля и надзора», то и права и обязанности должны быть разъяснены этому лицу, и отражены в общих правилах пользования помещением для всех лиц, независимо от статуса (собственник, участник долевого строительства, член кооператива), главное, что этот субъект владеет и пользуется помещением. В пункте 5 Правил пользованиями жилыми помещениями (утвержденных Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 № 25) определены лица, которые имеют право пользоваться конкретным жилым помещением. В этой части нет такого субъекта предмета надзора как участник долевого строительства или иного лица, получившего помещение по акту от застройщика:

«Право пользования жилым помещением имеют:

– наниматель жилого помещения (далее – наниматель) и члены его семьи – по договору социального найма жилого помещения;

– наниматель и граждане, постоянно проживающие с нанимателем, – по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования;

– наниматель и члены его семьи – по договору найма специализированного жилого помещения;

– собственник жилого помещения и члены его семьи;

– член жилищного или жилищно-строительного кооператива и члены его семьи».

Также этим нормативно-правовым актом определены правила пользования только жилыми помещениями, и совершенно выпадает категория нежилых помещений, расположенных в составе многоквартирного дома и не относящиеся к объектам общедолевого имущества. Получается, что пользователи расположенных в составе многоквартирного дома нежилых помещений, которые не относятся к объектам общедолевой собственности, но расположены в многоквартирных домах, могут и не соблюдать правила по содержанию санитарно-технического и иного оборудования, производить перепланировку и другие действия и бездействия, в то же время фактически являясь субъектами предмета надзора.

Если продолжить говорить о дефинициях жилищного законодательства, то уже в Постановлении № 354 появляется такая категория как «нежилое помещение в многоквартирном доме, не являющееся жилым помещением и общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме», но в основополагающем нормативно-правовом акте жилищного законодательства – Жилищном кодексе РФ – эти помещения не закреплены как вид. О таких помещениях есть лишь косвенное упоминание в главе 3 Жилищного Кодекса в контексте движения жилых и нежилых фондов.

Участника долевого строительства или лицо, принявшее помещение по акту от застройщика также, можно считать, несправедливо ущемленными в праве выбора способа управления объектом общедолевого имущества, так как именно это лицо имеет прямое отношение к помещению, полученному по акту.

Если вернуться к вопросу о способе выбора лица, осуществляющего управление и эксплуатацию объекта общедолевого имущества, то следует отметить наличие коллизии в статье 161 между ее частями 4 и 13 Жилищного кодекса РФ.

В части 4 указано, что орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение не реализовано. А в части 13 этой же статьи указан другой временной промежуток, который исчисляется не по истечении неиспользованного года, а уже исчисляется со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и составляет 20 дней.

Частью 5 статьи 162 Жилищного кодекса РФ определен срок, на который может быть заключен договор управления между застройщиком и выбранной им согласно части 14 статьи 161 управляющей компанией, и составляет он три месяца.

Если обратиться к фактически складывающимся отношениям на практике, то данной нормой искусственно создается препятствие для ведения бизнеса в данной сфере деятельности, в форме ограничений по срокам (п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ – срок 3 месяца), поскольку невозможно за такой короткий период не только организовать нормальную приемку помещений, коммуникаций, сооружений, оборудования и территории, но и наладить работу по управлению и эксплуатации, не говоря уже о получении выгод от данной предпринимательской деятельности. Ни застройщику, ни какой другой организации нерентабельно вкладывать средства на ведение «бизнеса в три месяца», и соответственно выбор, который остается у застройщика и/или выбранной им управляющей организации невелик: либо осуществлять эту деятельность посредственно, не соблюдая требований действующих норм, либо устанавливать тариф на управление и эксплуатацию, в разы превышающий реальную цену на аналогичные услуги.

Открывается много возможностей для недобросовестных организаций, которые могут фактически и не осуществлять управление и эксплуатацию многоквартирными домами. Поскольку никаких отчетных собраний по выполненным работам, оказанным услугам данной организацией перед плательщиками, в нашем случае собственниками, участниками долевого строительства, не предусмотрено законом, да и в реальности это не осуществляется.

Также можно отметить, что существует практика «сбора» денежных средств за услуги управляющей компании вперед, за несколько месяцев, с участников долевого строительства застройщиком или выбранной им управляющей компанией. Данный «сбор» обусловлен тем, что пока дом новый и многие собственники еще не живут в нем, управляющие компании, таким образом, решают проблему неплатежей. В нынешней схеме «бизнес в три месяца» становится вполне реальным – собрать деньги с плательщиков, провести «псевдо приемку» домов и подписать акты приемки домов от застройщика и, совершенно естественно после этого «исчезнуть в неизвестном направлении», оставив после себя такие проблемы для собственников как:

1) отсутствие инженерно-технической исполнительной и проектной документации на многоквартирный дом;

2) неисправность инженерных и коммуникационных сетей;

3) ненадлежащее и непригодное состояние земельного участка и расположенного на нем многоквартирного дома.

В связи с отмеченным одной из главных проблем в обеспечении жилищных прав собственников является сокращенный срок управления новым домом и отсутствие контроля и надзора за такой деятельностью. Помимо этого, еще раз необходимо обратить внимание на то, зачем в этих условиях «в три месяца» исполнять Постановление Правительства РФ от 14.02.2012 № 124, которое регулирует порядок заключения договоров снабжения коммунальными ресурсами для целей оказания коммунальных услуг. Данным постановлением установлен срок в 7 дней для заключения договора на поставку ресурсов между управляющей и ресурсоснабжающей организацией, подписания актов разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности. А эта процедура на практике как раз и занимает от одного до трех месяцев.

Пунктом 14 «Правил предоставления коммунальных услуг», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, установлены сроки начала предоставления коммунальных услуг собственникам управляющей организацией: с даты, указанной в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе управляющей организации, или с даты заключения договора управления многоквартирным домом, в том числе с управляющей организацией, выбранной органом местного самоуправления по итогам проведения открытого конкурса, но не ранее даты начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении коммунального ресурса, заключенному управляющей организацией с ресурсоснабжающей организацией. Данные условия противоречат требованиям Постановления Правительства РФ от 14.02.2012 № 124, в котором, как уже говорилось, установлен срок в 7 дней от дня заключения договора управления.

Для будущих собственников помещения является важным не только тот факт, что объект построен и сдан в эксплуатацию, но и качество передачи объекта в эксплуатацию, ответственность лица, принявшего его в управление и эксплуатацию и также сама эксплуатация. Передача в «эксплуатацию и управление» таких объектов, как многоквартирный дом, – это сложный многоэтапный процесс, качество которого неизбежно скажется на будущей стоимости тарифа на управление и эксплуатацию, на гарантиях по капитальному ремонту застройщика и, конечно же, безопасности. А по факту получается, что эта важная составляющая процесса прерывается. Если организация осознанно приходит вести «бизнес на три месяца», можно говорить о том, что отсутствие гарантий качества приемки домов естественно, обеспеченно и прогнозируемо.

Что касается порядка выбора организаций для осуществления управления и эксплуатации объектов общедолевого имущества путем проведения открытого конкурса, то анализ нормативно-правовой базы, определяющей данный порядок, а также сложившейся практики позволяет констатировать, что данный порядок несовершенен и требует внесения определенных корректив.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75 утверждены правила проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации. В пункте 3 настоящих правил помимо других случаев указано, что конкурс проводится, если выдано разрешение на ввод в эксплуатацию. По сути, данное условие «перекрывает» все остальные условия, поскольку без разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирный дом и не может эксплуатироваться.