Жилье и ваши права: консультации по жилищным вопросам

Устав представляют акционерные общества, производственные кооперативы, потребительские кооперативы, общества с ограниченной ответственностью и общества с дополнительной ответственностью, учрежденные одним лицом; фонды, общественные объединения, религиозные организации; государственные и муниципальные унитарные предприятия.

Учредительный договор представляют полные товарищества и товарищества на вере.

Устав и учредительный договор представляют общества с ограниченной ответственностью, общества с дополнительной ответственностью, ассоциации и союзы некоммерческих организаций.

Учреждения представляют решение собственника о создании учреждения и устав, утвержденный собственником. В случаях, предусмотренных законом, учредительным документом может быть положение.

Представляемые иностранным юридическим лицом учредительные документы подчиняются личному закону юридического лица и отвечают требованиям права страны, где учреждено юридическое лицо.

Если учредительный документ был составлен на территории государства, являющегося участником Гаагской конвенции 1961 г., на нем должен быть проставлен апостиль.

Учредительные документы, оформленные на территории стран, не входящих в число участников названной Конвенции, а также не имеющих с Россией двухстороннего соглашения о правовой помощи, должны быть легализованы.

В случае если государство, в котором были зарегистрированы учредительные документы юридического лица, имеет с Россией двухстороннее соглашение о правовой помощи и содержанием соглашения подтверждается отсутствие необходимости легализации документов или проставления апостиля, документы, изготовленные и засвидетельствованные учреждением или специально на то уполномоченным лицом в пределах их компетенции и по установленной форме, должны приниматься без какого-либо специального удостоверения.

Документы и апостиль, составленные на иностранном языке, должны сопровождаться переводом на русский язык, верность которого должна быть удостоверена нотариально.

Юридические лица должны уплачивать государственную пошлину за государственную регистрацию прав в безналичной форме со своих банковских счетов, открытых в кредитных организациях, филиалах кредитных организаций, учреждениях Банка России, по месту государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества (письмо Минфина России от 6 июня 2006 г. № 03-06-03-04/60).

Имеют ли право на приватизацию жилья граждане, получившие жилые помещения по договору социального найма в связи с исполнением решения суда после 1 марта 2005 г., если таковое было вынесено и вступило в законную силу до 1 марта 2005 г., с учетом положений ст. 12 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»?

Статьей 12 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» внесены дополнения в ч. 1 ст. 4 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», в соответствии с которыми не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г.

В силу ч. 1 ст. 6 ЖК РФ акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

Таким образом, жилищные правоотношения, по которым вынесено судебное решение, вступившее в законную силу до 1 марта 2005 г., возникли до введения в действие дополнений в ч. 1 ст. 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Следовательно, граждане, получившие жилые помещения по договору социального найма на основании вступившего в законную силу до 1 марта 2005 г. решения суда, имеют право на приватизацию такого жилья и в том случае, если судебное решение было исполнено после 1 марта 2005 г.

Приватизация жилья

Права нанимателя и членов его семьи при приватизации квартиры

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. К данным законам относятся, в частности, ЖК РФ, Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Закон РСФСР от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и другие нормативные правовые акты.

В соответствии со ст. 1 Закона о приватизации жилищного фонда под приватизацией понимается бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.

На основании положения ст. 2 данного Закона граждане РФ, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность.

Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

В соответствии со ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Данная статья корреспондируется со ст. 677 ГК РФ, в которой содержится норма о том, что граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением.

Членов семьи нанимателя можно условно разделить следующим образом:

1) лица, относящиеся к членам семьи нанимателя в силу закона без каких-либо оговорок, – проживающие совместно с ним супруг, дети и родители нанимателя;

2) иные родственники и нетрудоспособные иждивенцы. Эти лица признаются членами семьи нанимателя, если они вселены в качестве членов семьи нанимателя (т. е. указаны в договоре социального найма) и ведут общее с нанимателем хозяйство (т. е. приобретение имущества для совместного пользования, продуктов питания и т. п.). В ЖК РФ не указано, кто относится к иным родственникам. По всей видимости, к ним можно отнести лиц, упомянутых в гл. 63 ГК РФ в качестве наследников по закону;

3) иные лица, признаваемые членами семьи в исключительных случаях в судебном порядке.

Равные полномочия нанимателя и членов его семьи показывают на независимость их прав на жилье от прав нанимателя. В этой связи вполне логично установление солидарной ответственности дееспособных членов семьи (т. е. достигших 18-летнего возраста) и нанимателя по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Согласно ст. 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников (т. е. нанимателя или членов его семьи) кредитор (наймодатель) вправе требовать ее исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, причем как полностью, так и частично. Часть 3 данной статьи: «члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения», – является формальной гарантией реализации членами семьи нанимателя своих прав на жилое помещение. При этом изменение их семейного положения не является основанием для ущемления их полномочий, если они продолжают жить с нанимателем в одной квартире или доме.

Живем в трехкомнатной коммуналке, хочу приватизировать свои две комнаты и разменять их на отдельное жилья. Могу ли я это сделать?

Согласно Закону РСФСР от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане РФ, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде на условиях социального найма, вправе приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных вышеуказанным Законом, иными актами РФ и субъектов РФ. Соответственно, Вы вправе приватизировать эти две комнаты и в дальнейшем ими распорядиться.

Однако необходимо иметь в виду, что, согласно п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса РФ, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты, поэтому целесообразнее оформлять все договором дарения и ренты, чтобы не сталкиваться с интересами соседей.

Я получил квартиру по договору социального найма после 1 марта 2005 года. Могу ли я ее приватизировать?

Необходимо отметить, что в соответствии с действующим законодательством не подлежат передаче в собственность жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г., а также жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Однако Постановление Конституционного Суда РФ от 15 июня 2006 г. № 6-П «По делу о проверке конституционности положений подпункта 1 пункта 2 статьи 2 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части первой статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» признало данное положение законодательства противоречащим Конституции РФ и отменило его. То есть любое жилое помещение, полученное гражданами по договорам социального найма после 1 марта 2005 г., подлежит передачи в собственность граждан до 1 января 2010 г.

Таким образом, граждан, получивших квартиры по договору социального найма после вступления в силу Жилищного кодекса РФ, Конституционный Суд уровнял в правах с остальными категориями граждан в вопросах приватизации жилья и предоставил им право наравне со всеми приватизировать занимаемые помещения до 1 января 2010 г.

Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.

В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов, т. е. только на добровольной основе.

Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.

Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.

Таким образом, учитывая вышеизложенные положения действующего законодательства, отметим следующее.

1. Приватизация квартиры осуществляется только на добровольной основе, т. е. наниматель жилого помещения дает свое согласие на осуществление приватизации наравне с другими лицами, проживающими (зарегистрированными, т. е. внесенными в договор социального найма) в конкретном жилом помещении.

Соответственно, если не получено согласие хотя бы одного из вышеперечисленных лиц на приватизацию или нотариально заверенного отказа от участия в приватизации жилого помещения, данное жилое помещение приватизировать невозможно.

2. Осуществить принудительную приватизацию, даже в судебном порядке (т. е. обязать конкретное лицо совершить определенные действия, направленные на приватизацию конкретного жилого помещения), также невозможно.

Отметим еще один важный момент. Лица, совместно проживающие с нанимателем жилого помещения, вписанные в договор социального найма, сославшись на то обстоятельство, что они не являются членами семьи нанимателя и ведут раздельное с ним хозяйство, могут потребовать в органах, в чьей собственности находится спорное помещение, или в судебном порядке разделить лицевой счет на жилое помещение, т. е. де-юре перепрофилировать данное жилое помещение из отдельной квартиры в коммунальную, а затем приватизировать свою (выделенную) часть. Однако это практически невозможно реализовать на практике.

С 1 марта 2005 г. после вступления в силу Жилищного кодекса РФ приватизация части квартиры стала невозможна, поскольку такая приватизация может быть осуществлена только в случае разделения лицевых счетов, что не предусматривается вступившим в силу с 1 марта 2005 г. Кодексом. Поэтому, чтобы не создавать новые коммунальные квартиры, суды отказывают в разделе лицевого счета.

(Извлечение из постановления президиума Московского областного суда от 25 октября 2006 г. № 649).

Б. обратилась в суд с иском к К. М. В. об изменении договора найма жилого помещения, расположенного в дер. Брехово Солнечногорского р-на Московской обл., д. 77, кв. 10. В обоснование своего требования истица ссылалась на то, что данная квартира предоставлена ее матери К. Г. А. в 1988 г. на семью, включая К. М. В. Ответчик в квартире никогда не проживал, брак между ним и К. Г. А. расторгнут.

В январе 2001 г. К. Г. А. умерла, в 2005 г. ответчик зарегистрировал в спорной квартире свою несовершеннолетнюю дочь от другого брака, 2005 года рождения.