Юридическая грамотность для всех

Эта статья говорит о том, что при существенном изменении обстоятельств условия договора можно изменить.

В этой статье много букв, и грузить ими я вас не буду. Поделюсь лишь выводом: в текущей ситуации с COVID-19 по статье 451 ГК РФ квартирант может попросить об изменении условии договора, а хозяин квартиры может отказать.

Какой вывод из всего этого? Если при аренде нежилой недвижимости между юрлицами установлены жесткие правила (арендатор вправе потребовать каникулы и арендодатель их обязан предоставить), то при коммерческом найме жилых помещений жестких правил нет: наниматель может попросить финансовое послабление, но наймодатель идти на уступки не обязан.

Что же делать?

1. Внимательно изучаете договор найма, особенно пункты про форс-мажор и изменение условий договора.

2. Решаете для себя, какой вариант снижения финансовой нагрузки вы хотите получить. Например, можете попросить о временном уменьшении ежемесячного платежа или о предоставлении отсрочки – как с последующей компенсацией, так и без таковой. Лучше предложить несколько вариантов.

3. Сообщаете владельцу квартиры о желании изменить условия договора. Как это сделать технически, тоже решать вам. В одном случае будет достаточно просто позвонить собственнику жилья, в другом – придется направить письмо, в третьем – готовить аргументы и проводить переговоры. Универсального варианта по этому пункту нет. Лично я изложил бы все доводы в одном сообщении и отправил его наймодателю в мессенджере.

4. Если согласие получено, подписываем дополнительное соглашение к договору найма. Если согласия нет, остается суд. Но целесообразность подобного шага очень сильно зависит от ситуации. Рекомендовать его всем квартирантам я не могу.

Как бороться с таксистами, которые занимают места дворовых стоянок?

Такси – это коммерческий транспорт, который не должен храниться на придомовых территориях, как это допускается для личного автотранспорта. Если ваш двор оккупировали таксисты, то звоните в местное ГИБДД и жалуйтесь. Вот юридически выверенный текст, который следует просто продиктовать в трубку дежурному: «В нарушение приказа Минтранса от 17.05.2018 (вступил в силу с 01.01.2020) № 199 на стоянке во дворе жилого дома по адресу такому-то припарковано такси. Прошу принять меры». Приедет эвакуатор.

Как бороться с шумными автомобилями под окнами жилых домов?

Часто возникает вопрос о том, предусмотрена ли какая-либо ответственность для владельцев шумных тюнингованных автомобилей, которые заводят их в вечернее/ночное время под окнами жилых домов. И как действовать по закону, если завелись такие соседи?

Во-первых, стоянка с работающим двигателем в жилой зоне – это нарушение ПДД, за которое статья 12.28 КоАП[17 - Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ публикован в «Российской газете» от 31 декабря 2001 г. № 256, в Собрании законодательства Российской Федерации от 7 января 2002 г. № 1 (часть I) ст. 1, в «Парламентской газете» от 5 января 2002 г. № 2–5.] устанавливает штраф 1,5 тысячи рублей. Во-вторых, за эксплуатацию транспортных средств с незарегистрированными конструктивными изменениями предусмотрена административная ответственность по статье 12.5 КоАП. Есть еще и «в-третьих»: нарушение требований СанПиН по шуму, но эта норма на практике не реализуема, поэтому особо расписывать не буду.

Чтобы наказать любителей ночного автошума, достаточно снять факт нарушения на видео (чтобы были видны и читаемы госномера автомобиля) и приложить запись к заявлению в ГИБДД.

Что делать, если соседи постоянно шумят?

Начнем с того, что шуметь можно, но в пределах разумного. Нормы и уровни допустимого шума закреплены в специальном документе – Санитарных Правилах и Нормах (Приложение 3. СанПиН 2.1.2.2645-10[18 - Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 10 июня 2010 г. № 64 «Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645–10» опубликован в «Российской газете» от 21 июля 2010 г. № 159.]).

По этим правилам, максимальный шум в жилом помещении не должен превышать 55 дБ днем и 45 дБ ночью. В праздничные и выходные дни действуют нормы как для ночи. Для сравнения шелест листьев дает 10 дБ, обычная речь человека – 40 дБ, громкий крик – 80 дБ, самолет при взлете – 130 дБ.

Осталось понять, что такое день и ночь юридически, и правила станут окончательно ясны. Удивительно, но какие часы относятся ко дню, а какие к ночи, тоже прописано в специальных законах – «О тишине». Сложность в том, что в каждом регионе законы различаются. Например, в Москве[19 - П. 1 ст. 1 Закона г. Москвы «О соблюдении покоя граждан и тишины в г. Москве» № 42 от 12 июля 2012 г.] ночь длится с 23 ч. до 7 утра, а в Санкт-Петербурге[20 - Ст. 2 Закона Санкт-Петербурга от 31 мая 2010 г. № 273–70 «Об административных правонарушениях в Санкт-Петербурге».] с 22 ч. до 8 утра.

Как показывает практика, не все готовы соблюдать эти нормы. Часто соседи шумят очень сильно. Как быть в такой ситуации? В первый раз я рекомендую провести беседу и рассказать об этих правилах. Вдруг люди действительно об этом не знают? Если беседа не помогла, то необходимо вызывать полицию и привлекать непонятливых соседей к ответственности. Наказание за шум – предупреждение или небольшой штраф.

Как законным способом списать долги по ЖКХ?

Этот вопрос часто поднимают в интернете недобросовестные юристы, которые намеренно вводят в заблуждение аудиторию, чтобы в дальнейшем получить плату за юридическую консультацию. На самом деле законодательство в сфере ЖКХ не предусматривает «списания долгов» по желанию собственника или квартиросъемщика. Задолженность субъекта всегда находится на балансе какой-нибудь управляющей компании (УК) или ресурсоснабжающей организации (РСО).

Теоретически избавиться от долгов можно:

1) через банкротство (но стоит ли игра свеч?);

2) если управляющая компания пропустит срок исковой давности (он составляет 3 года, так что рассчитывать на это не стоит);

3) если пристав вынесет постановление об окончании исполнительного производства (но в ходе самого производства неприятностей не избежать).

Иногда возникают ситуации, когда за предоставленные коммунальные услуги можно получить перерасчет. Например, если вы какое-то время проживали не по адресу регистрации (например, находились на учебе или в командировке), то в таком случае вы можете потребовать перерасчет.

Может ли квартирант отсудить квартиру, если оформить ему регистрацию?

У многих из нас случаются переезды: из одного города в другой, из страны в страну, по учебе или работе. Переезжаем мы, приезжают к нам. При проживании у своих родственников или друзей, а также в арендованной квартире, многим необходима временная регистрация для трудоустройства, записи в детский сад и так далее.

Рискует ли собственник жилья, предоставляя временную регистрацию кому-либо в своей квартире? Не останется ли он без своих законных, кровью и потом нажитых квадратных метров?

Ответственно заявляю, что причин для переживаний нет. В силу ст. 30 Жилищного кодекса[21 - Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ опубликован в «Российской газете» от 12 января 2005 г. № 1, в «Парламентской газете» от 15 января 2005 г. № 7–8, в Собрании законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. № 1 (часть I) ст. 14.] собственник жилого помещения вправе предоставить во владение или пользование свое жилье другому гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании. Собственник также может предоставить своему жильцу временную или постоянную регистрацию – на выбор владельца квартиры.

При этом человек, которому разрешили зарегистрироваться по месту жительства или пребывания, не становится собственником предоставленного ему жилого помещения, но обязан нести бремя по содержанию данного жилого помещения. Это означает, что подселенный гражданин обязан оплачивать коммунальные услуги и иные расходы по содержанию жилого помещения в пригодном для проживания состоянии.

В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса России[22 - Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ, часть четвертая от 18 декабря 2006 г. № 230-ФЗ).] собственник может требовать устранения всяких нарушений его прав, даже если эти нарушения не связаны с лишением владения.

Таким образом, собственник жилого помещения имеет полное право обратиться в суд с требованием прекратить предоставленное иному лицу право пользования жилым помещением и выселить его. Так что человек, будь он зарегистрирован в квартире хоть 15 лет, не имеет никаких оснований претендовать на эту жилплощадь.

Что делать, если сосед сверху затопил вашу квартиру?

Итак, вас затопили. В этой ситуации кое-что нужно сделать быстро, а с некоторыми моментами можно не торопиться.

Не нужно спешить:

• выяснять отношения с соседями;

• рассуждать о том, отдаст виновник деньги сам или придется судиться;

• искать юриста.

Поспешить нужно только с одним – зафиксировать факт затопления.

В каком порядке следует действовать?

1. Фотографируем «зону поражения», снимаем видео.

2. Звоним в управляющую компанию и требуем прислать представителя для составления акта о затоплении помещения.

3. Ищем парочку незаинтересованных соседей (свидетелями будут).

Если представитель УК не приехал, составляем акт сами. Пишем в свободной форме и обязательно указываем:

• адрес пострадавшего;

• дату подписания документа;

• фамилии пострадавшего, виновного (если пришел и согласился) и свидетелей;

• установленную или предполагаемую причину затопления;

• перечень повреждений квартиры (укажите, что они выявлены в день осмотра, так как потом могут обнаружиться новые разрушения);