Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2007 г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»

24) сведения о прекращении существования объекта недвижимости, если объект недвижимости прекратил существование.

Как указывает ст. 1 Федерального закона, государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого имущества с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Федеральным законом сведений о нем.

Таким образом, все сведения государственного кадастра недвижимости о конкретном объекте недвижимости законодатель подразделяет на две основные группы:

1. Основные сведения – сведения об определенном объекте недвижимости, которые подтверждают существование объекта недвижимости с его уникальными характеристиками и вносятся в государственный кадастр недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета недвижимого имущества. К ним законодатель относит:

вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства).

Действительно, указание на конкретный вид недвижимого имущества, к которому относится искомый объект, – та уникальная характеристика, которая позволяет однозначно определить правовой статус объекта. Подробнее о каждом виде объекта недвижимости указано в комментарии к ст. 1 и 2 Федерального закона;

кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости.

Поскольку кадастровый номер в силу Федерального закона не может повторяться во времени и на территории Российской Федерации, безусловно, он правильно отнесен к данной группе сведений.

Дата внесения кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости определяется в соответствии со ст. 17 Федерального закона, предусматривающей, что постановка на учет объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем 20 рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления о кадастровом учете. При этом датой завершения кадастрового учета признается день внесения органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости сведений о присвоенном соответствующему объекту недвижимости кадастровом номере (при постановке на учет объекта недвижимости);

описание местоположения границ объекта недвижимости, если им является земельный участок.

Подготовка описания местоположения границ земельного участка проводится в результате межевания земельного участка и завершается изготовлением межевого плана.

В соответствии со ст. 68 ЗК РФ, ст. 17 Федерального закона от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве» (в ред. от 4 декабря 2006 г.) межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и описанию их местоположения.

Понятие «межевой план» в действующем законодательстве встречается очень редко. Так, в частности, термин «межевой план» упоминается в приказе Росземкадастра от 15 апреля 2002 г. № П/261 «Об утверждении Основных положений об опорной межевой сети», постановлении Правительства Москвы от 27 июня 2006 г. № 431-ПП (в ред. от 29 мая 2007 г.) «О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность» и некоторых других нормативных правовых актах города Москвы.

В основном же речь идет просто о планах земельного участка, картах земельного участка. Так, Федеральным законом «О землеустройстве» предусматривается, что межевание объекта землеустройства включает изготовление карты (плана) объекта землеустройства.

Комментируемый Закон, по сути, впервые официально закрепляет понятие «межевой план» на уровне федерального закона. Межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.

Межевой план состоит из графической и текстовой частей.

В графической части межевого плана воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также указываются местоположение границ образуемых земельного участка или участков, либо границ части или частей земельного участка, либо уточняемых границ земельных участков, доступ к образуемым земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута.

В текстовой части межевого плана указываются необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или участках, а также сведения о согласовании местоположения границ земельных участков в форме акта согласования местоположения таких границ. Межевой план заверяется подписью и печатью кадастрового инженера, подготовившего такой план.

Форма межевого плана и требования к его подготовке должны быть установлены органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Соответствующие межевые планы представляются в орган кадастрового учета при постановке на учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка. Если местоположение таких границ подлежит обязательному согласованию и представленный межевой план не содержит сведений о состоявшемся согласовании местоположения таких границ, то для осуществления кадастрового учета предоставляется еще и копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке.

В связи с тем что Федеральный закон предусматривает ряд определяющих положений в отношении оснований, субъектов, порядка и результатов проведения межевания, возникает вопрос, каким образом будут применяться положения других нормативных правовых актов, действующих на данный момент и регулирующих, по сути, те же самые отношения. На наш взгляд, выход может быть только один: исключать нормы о межевании из других актов либо вносить в них существенные изменения для устранения возможных противоречий с требованиями Федерального закона.

Поэтому логичными выглядят положения проекта федерального закона «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации, признании утратившими силу Федерального закона «О государственном земельном кадастре» и отдельных положений законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» № 428021-4, которые предусматривают внесение изменений в Федеральный закон «О землеустройстве», Земельный кодекс РФ. Так, предполагается, что нормы относительно установления границ земельных участков будут исключены, а в Земельном кодексе РФ появится понятие «межевой план». На данный момент законопроект принят в первом чтении;

описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если этим объектом является здание, сооружение или объект незавершенного строительства.

Указанное описание в силу требований Федерального закона должно содержаться в особом документе – техническом плане. В отличие от понятия «межевой план», которое встречается в некоторых нормативных правовых актах или, по крайней мере, имеет законодательно определенные аналоги, «технический план» как понятие появляется в Федеральном законе впервые.

Необходимо обратить внимание на то, что нельзя использовать понятия «технический план» и «технический паспорт» как взаимозаменяемые. Понятие «технический паспорт» как документ, подтверждающий постановку на учет здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства, содержащий основные их характеристики и определяющий результат технического учета объектов, Федеральный закон, скорее, заменяет термином «кадастровый паспорт», а не понятием «технический план». Это подтверждают и переходные положения Федерального закона, предусматривающие, что в переходный период соответствующие органы и организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации в целях, связанных с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выдают кадастровые паспорта объектов недвижимости (см. комментарий к ст. 43).

Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер.

Технический план состоит из графической и текстовой частей. Местоположение здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке указывается в его графической части. Технический план заверяется подписью и печатью кадастрового инженера, подготовившего данный план.

Форма технического плана должна быть установлена органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений;

кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором оно расположено (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение.

В составе сведений государственного кадастра недвижимости в отношении помещения указываются обязательно и кадастровый номер здания или сооружения, в которых оно расположено. Однако возникает вопрос, почему бы, следуя логике законодателя, в состав сведений об уникальных характеристиках объекта недвижимости не добавить и подп. 6 п. 2 комментируемой статьи – кадастровый номер квартиры, в которой расположена комната, если объектом недвижимости является комната. Возможно, при разработке Федерального закона исходили из того, что после государственной регистрации права собственности на квартиру орган кадастрового учета снимает с учета комнаты в такой квартире, т. е. комната как самостоятельный объект гражданского оборота может исчезнуть. Однако ни один объект недвижимого имущества не лишен возможности быть снятым с кадастрового учета либо в результате физического уничтожения, либо в результате образования на базе этих объектов новой недвижимости. Возможно, для законодателя было важно индивидуализировать прежде всего здание, в котором расположена комната, но и это не кажется достаточным объяснением: ведь комната является частью квартиры, а потому, на наш взгляд, кадастровый номер квартиры также следует относить к уникальным характеристикам объекта недвижимости. Таким образом, до конца непонятна причина исключения данного вида сведений;

площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.

Площадью земельного участка является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость. Требования к определению площади здания или помещения устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

2. Дополнительные сведения – сведения об определенном объекте недвижимости, которые вносятся в государственный кадастр недвижимости в силу особых требований Федерального закона. Дополнительные сведения – это не значит необязательные. При наличии условий, предусмотренных комментируемой статьей, внесение соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости является обязательным.

Все дополнительные сведения можно условно подразделить на пять групп:

2.1. Общие сведения, характерные для любого объекта недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости. К ним относятся:

адрес объекта недвижимости или при отсутствии такого адреса описание местоположения объекта недвижимости (субъект РФ, муниципальное образование, населенный пункт и т. п.).

В определении адреса существующих объектов недвижимости вопросов не возникает – он указан в правоустанавливающих документах, документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и т. д.

В отношении порядка указания адреса вновь создаваемого объекта недвижимости (здания, сооружения) все не так определенно. В связи с тем что права на строящийся объект могут быть зарегистрированы на любой стадии строительства, возникает вопрос, какой адрес необходимо указывать в качестве адреса объекта незавершенного строительства. В этом случае необходимо исходить из так называемого строительного адреса объекта, который определяется в соответствии с проектной документацией, документацией на земельный участок, используемый для целей строительства, распорядительными актами государственных органов и органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства объекта либо о согласовании размещения объекта.

Что касается объекта, строительство которого завершено, и застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию объекта, в нем также указывается адрес. Ранее, когда вместо разрешения на ввод существовал акт государственной приемочной комиссии, как правило, данный акт дополнительно утверждался органом государственной власти или органом местного самоуправления, и в этом решении всегда однозначно указывался адрес, присвоенный новому объекту недвижимости.

Сейчас в силу требований Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод не требует дополнительного решения о его утверждении, поэтому при изготовлении самого разрешения на ввод в нем уже определяется адрес объекта на основании данных проектной и разрешительной документации и документов государственного технического учета. В соответствии с приказом Министерства регионального развития РФ от 19 октября 2006 г. № 121 «Об утверждении инструкции о порядке заполнения формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» в случае отсутствия адреса объекта капитального строительства указывается строительный адрес, присвоенный объекту капитального строительства на время строительства;

сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости.

На данный момент понятие кадастровой стоимости существует только в отношении земельных участков. Так, ст. 65, 65 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и иных, определенных законодательством. В частности, ст. 390, 391 НК РФ (часть вторая) предусмотрено, что налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения, в отношении каждого земельного участка по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

По иным объектам недвижимого имущества налоговая база по налогу на имущество физических лиц в соответствии с Законом РФ от 9 декабря 1991 г. № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц» (в ред. от 22 августа 2004 г.) определяется исходя из суммарной инвентаризационной стоимости объектов недвижимого имущества, данные о которой передаются органами государственного технического учета по месту нахождения объекта.

По-видимому, вводя необходимость определения кадастровой стоимости не только для земельных участков, но и для иных объектов недвижимости, законодатель предполагает полностью перевести расчет налоговой базы по налогу на имущество с инвентаризационной стоимости на кадастровую. Остается только предполагать, затронет ли требование о кадастровой оценке объектов недвижимости налогообложение российских юридических лиц.

На данный момент для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок ее проведения установлен постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель» (в ред. от 14 декабря 2006 г.).

Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года. Органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) и по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка рассчитывается в процентах от его рыночной стоимости.

Федеральный закон абсолютно ничего не устанавливает в отношении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и порядка утверждения результатов ее расчета. Поэтому представляется, что принятие соответствующих нормативных правовых актов должно стать одним из основных направлений законодательной деятельности по развитию положений Федерального закона;

почтовый адрес и (или) адрес электронной почты, по которым осуществляется связь с собственником объекта недвижимости или, если объектом недвижимости является земельный участок, с лицом, обладающим данным земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.

По нашему мнению, необходимость указания почтового адреса для связи с собственником объекта недвижимости будет весьма полезна, так как иногда в силу требований Федерального закона орган кадастрового учета должен направить определенные документы заявителю по почте, например кадастровый паспорт или кадастровую выписку об объекте недвижимости при принятии решения об осуществлении кадастрового учета.