Монологи о бизнесе. Девелопмент жилья. 2021—2022

– В апреле-мае было сильное снижение спроса. Не получится ли так, что мы сейчас понастроим, а потом это никто не будет покупать и появятся, как в Китае, районы-призраки?

– До районов-призраков нам еще очень и очень далеко. Кстати, Китай строит 1,5 кв. м на человека в год. И так уже 20 лет. Там были разные периоды – и взлеты, и падения, но миллиард человек жильем обеспечены! А мы строим 0,6 кв. м на человека в год. И нам до выполнения такой задачи еще идти и идти.

Текст является частью видеоинтервью на РБК-ТВ в августе 2022 года. Автор – Илья Доронов

НЕ ВЕРЮ В СТРАТЕГИЧЕСКОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ

CЕРГЕЙ КУЗНЕЦОВ / ГЛАВНЫЙ АРХИТЕКТОР МОСКВЫ

– Сергей, не могу не спросить, какие проекты в Москве нравятся вам лично?

– Я могу перечислить несколько важных для меня мест в Москве. Мне нравится проект

на ЗИЛе, хотя он еще не завершен. Или Кузьминки, например.

– Почему Кузьминки? Вполне стандартный спальный район.

– Выглядит так, как будто главный архитектор города лишен вкуса, правда? Но это ностальгическое явление. Просто я родился и вырос в Кузьминках. И здешние места для меня окутаны очарованием детских воспоминаний. Хотя, конечно, я осознаю, что качество застройки этого района очень далеко от лучших образцов.

– Его скоро настигнет реновация, и тогда вы его не узнаете.

– Слышу иронию в вашем комментарии. Предположу, вы не являетесь большим поклонником программы реновации. Очень зря. Ведь даже с технической точки зрения здания имеют свой срок годности, их необходимо менять. Это правило. Хрущевки, как и любые дома с более чем 50-летней историей, не являются исключением из этого правила.

– Когда в 2016 году вышла первая книга «Монологи о бизнесе», вопрос о судьбе миллионов метров вторичного жилья я задавала каждому из героев интервью. И никто не смог внятно ответить на него. А менее чем через год началась реновация, и ответ нашелся сам собой. Никто не спорит с необходимостью замены ветхого жилья. Это просто удача, что Москва имеет и управленческую, и финансовую возможность освоить такой грандиозный проект. Вопрос в том, на что меняют старые дома. Адекватна ли эта замена, особенно с учетом значительного повышения этажности застройки.

– Не будем питать иллюзий: мало что из строящихся сейчас домов реновационной программы будет претендовать на высокие архитектурные премии. Назначение этих построек простое и утилитарное: обеспечить москвичей качественным жильем, соответствующим современным реалиям и запросам. Мы часто ездим смотреть на новостройки программы реновации, и, как правило, они являются лучшим жильем в районе с точки зрения и архитектуры, и технологий. Плюс они несут очень важную функцию – дополняют инфраструктуру района, ведь первые этажи этих домов отдаются под коммерческую недвижимость: магазины, аптеки, кафе, детские клубы – то, в чем часто наблюдается острый дефицит, особенно в спальных районах.

Эти дома находятся на уровне современных технологий и материалов, поэтому прослужат как минимум 50 лет, а то и все 100. А некоторые, наиболее удачные, вполне могут стать архитектурным украшением города.

– А потом их тоже будем ломать?

– А как же иначе? Все изнашивается. Все требует обновления. Это не только к недвижимости относится, но ко всему остальному: к гаджетам, которые становятся все более удобными и совершенными, к одежде и предметам быта. Живые клетки и ткани тоже регенерируются. Есть города, например Токио, где изначально в разрешении на строительство дома прописывается дата его сноса. В зависимости от того, на какой срок эксплуатации он рассчитан. И на эту тему там не существует никакой рефлексии. Люди прекрасно понимают, что со временем разовьются технологии, которые позволят построить на этом месте что-то более современное и качественное.

В городах многие здания исполняют исключительно утилитарную функцию. Это не отменяет того, что они могут быть элегантными. Но когда на рынок придут новые технологии и материалы, они должны заменить старое. И к этому нужно относиться спокойно.

– Но частое обновление – это не просто трата новых строительных материалов и ресурсов, но еще и проблема с утилизацией старых.

– Не согласен. Сейчас старые дома разбираются на части, и практически все материалы перерабатываются и вновь применяются на стройках.

– То есть мы намеренно ускоряем цикл «разрушение – созидание»?

– Мир стремится к одноразовости. 100 лет назад люди, очевидно, пользовались всем сильно дольше, чем сегодня. Архитектура в этом смысле не является исключением.

– Это не плохо?

– Нет, абсолютно естественно. За единственным исключением – памятники архитектуры и истории. Согласитесь, было бы странно предложить сейчас «реновировать» центр Санкт-Петербурга или Венецию. Но такие места наследия – это не жилая часть города, а центры притяжения туристов.

Вся их ценность и состоит в сохранении истории. И чем крупнее город, тем активнее в нем проходят эти процессы обновлений.

– Они не всем нравятся.

– Что делать, это неизбежно. А представьте, если бы мы сейчас пользовались сетями, построенными 100 лет назад, голубиной почтой, ездили бы на лошадях…

– Как принимаются решения о сносе тех или иных зданий?

– Это сложный многосоставный процесс. Человека, который сидел бы над картой Москвы и тыкал пальцем, какие объекты снести, не существует. Есть программа реновации, например, там решение о замене дома принимает большая команда – и при этом учитываются мнения жильцов дома. По другим объектам решение принимает собственник, не важно, частное это лицо или государство. Если у пользователя/собственника есть желание объект развить, он приходит в город с выражением пожелания о замене старого объекта новым, современным.

– Давайте поговорим о застройке новой московской территории. Вас же назначили на пост главного архитектора в год присоединения Новой Москвы. Как вы оцениваете ее застройку?

– Из-за большого числа зеленых зон средняя плотность застройки в Новой Москве довольно низкая. Но там, где ведется жилищное строительство, это вполне городской тип новостроек, плотные и высотные районы. И тем не менее объем ввода индивидуального жилья (частных домов) в Новой Москве за последний год вырос в три раза. Понятно, что там есть ИЖС. И когда разрабатывался раздел генплана по Новой Москве, в нем закладывалась возможность лояльного отношения к ИЖС. Так, например, на 10 сотках земли там можно построить и в упрощенном порядке зарегистрировать дом до 400 кв. м. Это относится к существующим именно сейчас фактическим зонам земли под частные дома, но в дальнейшем расширять и резервировать в Новой Москве другие территории под малоэтажное строительство не планируется.

– Дурацкий вопрос задам: почему?

– Неэффективно так использовать территорию: инфраструктура и сети, которые туда приходится тянуть, включая метро, окажутся недозагружены. Это экономически неправильно.

– К слову, об экономике. Я заметила, что во многих своих интервью вы неохотно комментируете финансовые вопросы. Вам кажется, что главный архитектор – это не про деньги?

– Я готов комментировать то, что знаю и в чем разбираюсь. Но часто сфера бюджета проектов, финансовая их сторона мне неизвестна. Поэтому я не берусь отвечать на вопросы по этой теме.

– Как у вас складываются отношения с девелоперским сообществом Москвы?

– Мы не снимаем с себя ответственность за построенные девелоперами в Москве объекты. И если мы согласуем реализацию того или иного проекта, полноправно сотрудничаем по его развитию.

– Финансово в том числе?

– Не часто, но да, бывают и такие проекты, где город выступает как соинвестор строительства. В любом случае все проекты в столице – партнерские и создаются при участии города. И в плане транспортной инфраструктуры, сетей. Поэтому – да, отношения у нас с девелоперами партнерские.

– А в какой степени архитектурное сообщество Москвы влияет на принятие решений по тому, как будут выглядеть новые проекты?

– Во-первых, в любом проекте есть авторы-архитекторы. Во-вторых, у нас существует регулярный архитектурный совет города Москвы, на котором мы обсуждаем сложные проекты. Также в Москве давно используется конкурсная практика, позволяющая отбирать лучшие идеи по проектированию новых объектов. Плюс есть архитектурная премия, позволяющая поощрять и выделять лучшие творческие команды. Так что мы – за коллегиальность. Это важно для формирования конкурентной среды в сообществе. Важно понимать, что решения по выбору того или иного проекта не принимаются кем-то единолично. Например, главным архитектором, у которого вчера было плохое настроение – и он зарубил шедевр, а сегодня хорошее – и он согласовал ерунду.

Сейчас среда принятия решений максимально открытая. Даже если вы не профессионал, а просто интересуетесь архитектурной повесткой, вы можете прийти на «АрхМоскву», например, или послушать онлайн множество лекций и конференций по урбанистике и проблемам городской среды. Можете сами активно влиять на принятие решений по выбору проектов, голосовать через городские сайты.

– Как нынешняя политическая ситуация сказалась на взаимодействии российских компаний с иностранными звездами архитектуры?

– Исторически российская архитектура подпитывалась лучшими мировыми традициями. Сейчас очевидно, что участие иностранных звезд в российских проектах на данном этапе времени невозможно. На паузе стоят совместные образовательные программы, профессиональные мероприятия по обмену опытом.

Но в моменте ничего страшного не происходит. В России сейчас очень много классных архитекторов. В том числе из-за выстроенной в свое время конкуренции с мировыми командами, когда архитекторы из разных стран участвовали в реализации множества проектов совместно с российскими бюро, творчески подпитывая друг друга.

Поэтому на достаточно длинный горизонт времени в России есть достаточное число профессиональных кадров, способных справиться с текущими задачами. Однако в стратегическом плане закрытость рынков не идет на пользу никаким отраслям. И дело даже не в том, что мировые архитектурные бренды ушли из России и для нашей страны это стало катастрофичным. Мировые столицы с прокачанной школой архитектуры, такие как Лондон и Нью-Йорк, теряют от прекращения интеграции с Россией ничуть не меньше. Практически все современные архитектурные шедевры мира – это плод работы международных команд. Разве что Северная Корея будет исключением, но только тут вопрос, знаем ли мы вообще какие-то значимые архитектурные проекты в Северной Корее. Скорее, нет.

– Считаете ли вы хорошей практикой, когда девелоперы создают собственные проектные команды внутри компании?

– Я – за разделение труда. И против сосредоточения всех функций в проекте в одних руках. Мне больше импонирует конкурсный подход, когда проектирование нового здания становится задачей по выбору лучшего решения, а не просто появления дома с заданными параметрами. Этап раздачи заказов через верх, когда в городе существовали фактически только бюджетные моспроекты и никакие другие архитектурные группы не могли быть допущены к проектированию, мы уже проходили. И, к счастью, смогли отказаться от этой практики.

– Какая участь ждет в этом случае существующие проектные институты?

– Постепенно они будут сокращаться. Внеконкурсное получение заказов на проектирование отнюдь не способствует качеству исполнения работы. Государство не должно одновременно играть в казино и быть крупье. Хочешь проектировать – уходи из чиновников и на свободном рынке архитектурных услуг доказывай свои профессиональные качества и способности.