Купить квартиру в Москве. Пособие для инвестора

Светлана Улицкая, владелец агентства недвижимости C21 Diamond (г. Москва)

Книг о российском рынке недвижимости бесконечно мало.

Книг о московском рынке нет вообще.

Вернее, не было раньше.

Книга Александра Халитова – первая.

И тем приятнее то, что она очень полная по информации, полезная по применимости и невероятно структурная.

Если вы хотите купить квартиру в Москве, особенно с инвестиционной целью, вам не обойтись без этой книги.

Здесь вы найдёте не только описание серий домов, список основных застройщиков, рекомендации по инвестиционной привлекательности проектов, но и много другой полезной информации.

 Нет сомнений в том, что книга может, должна и обязательно будет настольной для всех агентов по недвижимости и инвесторов, которые ставят перед собой большие инвестиционные цели.

Артём Цогоев, инвестиционный директор компании «Тринфико», ведущий эксперт по инвестициям в недвижимость в России

Книга прежде всего для инвесторов в московскую жилую недвижимость и покупателей, имеющих «на заднем плане» мысль о возможности перепродажи жилой недвижимосит в будущем.

Предисловие

Дорогие друзья, если Вы планируете покупку квартиры в Москве, Вам предстоит проанализировать огромное количество информации.

Москва – крупнейший европейский мегаполис с 13 миллионами жителей и огромным жилым фондом, насчитывающим более 40 000 многоквартирных домов. Город разделен на 125 районов, часть из которых расположена за МКАД. Есть дома

построенные еще до революции, «сталинки», «хрущёвки», «брежневки» и т.д. Найти лучший вариант среди всего этого многообразия крайне непросто.

Я предлагаю Вам применить другой подход. В книге описаны 6 основных классов жилья, 4 городских зоны и 93 московских локации. Книга составлена как конструктор и Вы за пару часов научитесь самостоятельно определять класс жилья, сравнивать различные московские локации и проверять свой выбор доходным и сравнительным методами оценки. Вы сможете профессионально инвестировать в московскую недвижимость, выбирая наиболее интересные варианты.

Хорошего дня и успешных сделок!

Искренне ваш, Александр Халитов

География Москвы

Друзья, Вы никогда не задумывались почему Москва появилась там, где она появилась? Что необычного в ее расположении?

Москва находится внутри сплошного лесного массива, как и вся территория в радиусе 100 км во все стороны от нее. Но есть 3 существенных различия между местоположением самой Москвы и окружающими ее территориями:

Холмистая местность. По легенде, Москва, как и Рим, построена на 7 холмах. Главный и самый значимый для Москвы холм – Боровицкий, стал местом расположения Московского Кремля, обеспечив контроль над всей соседствующей местностью;

Река. Московский Кремль находится в излучине Москва-реки. Москва-река делает несколько изгибов в границах города. В древности, когда по рекам осуществлялись основные перевозки товаров, именно такая местность предоставляла максимальные преимущества для хозяйственной деятельности;

Центральное положение. Если посмотреть на карту, мы убедимся, что Москва расположена в точке, от которой кратчайшее расстояние до двух основных рек Центральной России – Оки и Волги. До XIX века большая часть торговли велась по рекам, это расположение сделало Москву естественным торговым и логистическим центром достаточно большой области

Москва-река течет с северо-запада на юго-восток, в границах города начинаясь с Химкинского водохранилища и заканчиваясь самой низкой точкой Москвы в районе Капотни

7 холмов Москвы

Боровицкий Холм – Кремль

Чертольский Холм – Храм Христа Спасителя

Сретенский Холм –

Сретенский Монастырь

Ивановская горка – Ивановский Монастырь

Тверской Холм – площадь Пушкина

Швивая Горка – Дом на Котельнической набережной

Три Горы – Храм Святителя Николая

Наивысшая точка города находится на северо-западе в районе Крылатских Холмов. Низшая точка – на юго-востоке Москвы – в районе Бесединских мостов (район Капотня). Русло Москва-реки в пределах города, естественно, повторяет карту высот и течет с северо-запада на юго-восток, начинаясь с Химкинского водохранилища и заканчиваюсь Люберецкими полями аэрации. Роза ветров также повторяет эту тенденцию: ветры дуют преимущественно с северо-запада на юго-восток.

Исторически основу производства Москвы составляли кузницы. Так как огонь от кузниц мог перекинуться на Кремль, учитывая направление ветра, было запрещено ставить кузницы к западу от Кремля. Именно поэтому, первый «промышленный» район Москвы появился в районе современной Таганки – к востоку от Кремля.

Несмотря на то, что Москва сильно выросла в размерах, географические и природные условия остались прежними. Поэтому и сейчас, характер жилой застройки сильно различается на Востоке и Западе Москвы.

Правило 1: Особенности ландшафта Москвы предопределяют ценообразование. Недвижимость в районах, находящихся к Западу от Кремля, стоит дороже недвижимости в районах, расположенных на аналогичном расстоянии к Востоку.

Радиально-кольцевое развитие Москвы

Исторически Москва развивалась по радиально-кольцевой схеме, которая характерна и для современного города. Радиальную структуру создавали главные дороги города, а кольцевую – кольца, опоясывавшие его. На различных исторических этапах развития города преобладал либо кольцевой, либо радиальный принцип развития территории.

Первым появилось поселение на Боровицком Холме, позже превратившееся в Московский Кремль.

К Востоку от него сложился посад торговцев и ремесленников – Китай Город.

Город рос и местности к северу и западу от Кремля также были заселены – появился так называемый Белый Город.

Белый город был окружен мощными крепостными стенами, оснащенными башнями с воротами.

В конце XVII века крепостные стены были снесены, а на их месте разбили мощеные бульвары. Первым, в 1796 году появился Тверской бульвар, после 1812 остальные 9 бульваров Москвы. На месте снесенных башен расположились 13 площадей, которые по привычке называли «воротами» – Никитские ворота, Покровские ворота и другие. Так появилось первое московское кольцо – Бульварное.

За крепостными стенами Белого Города были расположены сады горожан, защищенные с внешней стороны земляными валами. Местность внутри земляного вала называлась Земляным Городом. К концу XVII века земляной вал перестал нести оборонительные функции, а после пожара 1812 года было принято решение о радикальном переустройстве города. Валы были срыты и на их месте появилось второе московское кольцо – Садовое.

Улицы, составляющие Садовое кольцо зачастую сохранили прежние названия. Названия Крымский Вал, Земляной Вал и Валовая говорят сами за себя.

Центром Москвы считается территория внутри Садового кольца.

Большую часть XVIII, XIX и начало XX века развитие Москвы было более медленным, чем развитие Санкт-Петербурга, ставшего столицей Российской империи в 1712 году. В это время Москва по сравнению с Питером оставалась «большой деревней», местом, где проживали характерные персонажи Островского. Были и объективные предпосылки – Москва была вододефицитным регионом: рост населения тормозился банальным отсутствием питьевой воды.

После революции 1917 года, все правительственные учреждения были возвращены в Москву. Спустя 200 лет Москва вновь стала столицей. В 20-ые и 30-ые годы XX века в городе произошел взрывной рост населения и промышленности, еще более усугубившей проблему нехватки воды. Этот вопрос был решен в 30-ые годы постройкой канала им. Москвы, перебросившей в Москву воду из Волги. В 1935 году стало понятно, что рост города больше ничего не сдерживает и было принято распоряжение о расширении территории города и строительстве «Паркового Кольца», которое со временем превратилось в Третье кольцо Москвы – ТТК (Третье Транспортное Кольцо).

Годы Великой отечественной войны замедлили рост города, однако уже в 1956 году было принято решение о расширении площади города и строительстве Московской Кольцевой Автомобильной Дороги (МКАД). МКАД стал четвертым и на данный момент последним кольцом Москвы.

В 1961 году в состав города Москвы вошло значительное количество различных поселений, внутри МКАД. Территория города резко выросла после включения в состав Москвы крупных подмосковных городов Тушино, Люблино, Перово, Бабушкин и Кунцево, превратившихся в районы Москвы. Внешней границей Москвы на долгое время стал МКАД.

В 1965 году в состав Москвы вошел населенный пункт Зеленоград, который находился далеко за пределами МКАД, включение которого задало опережающее ускоренное развитие кластера Москвы, расположенного вдоль Ленинградского шоссе.

В 2012 году было произошло последнее значительное расширение границ города. В состав Москвы вошли значительные территории к Югу и Юго-Западу от МКАД. Эти территории получили название «Новая Москва».

Площадь Москвы увеличилась с 900 кв. км до 2500 кв. км. Было задано новое направление развития города – на юг и юго-запад – вдоль Киевского, Калужского и Симферопольского шоссе. В состав новых территорий вошли только 2 города – Щербинка и Троицк; основные территории – это малонаселенная сельская местность и леса.

За прошедшие 8 лет Новая Москва активно развивались, но масштабная застройка велась в основном на территориях, напрямую прилегающих к МКАД, а также расположенных вдоль Калужского и Киевского шоссе. В рамках данной книги, нас будут интересовать объекты недвижимости «Большой Москвы», поэтому мы с Вами будем рассматривать не административные границы районов, а фактическую застройку и глубину интеграции районов, расположенных за МКАД с традиционной Москвой.

Помимо территорий Новой Москвы, в состав Москвы за пределами МКАД входят следующие районы:

На юго-западе: Солнцево, Новопеределкино, Внуково

На западе: Инновационный Центр Сколково (часть Можайского района); Пос. Рублево, Мякинино и Рублево-Успенский эксклав (части района Кунцево)

На северо-западе: Митино, Куркино, Молжаниновский

На севере: Северный

На востоке: Восточный, Новокосино

На юго-востоке: Некрасовка, Жулебино (часть района Выхино-Жулебино за пределами МКАД), Косино-Ухтомский

На юге: Северное Бутово, Южное Бутово;

Каждый из районов, расположенных за пределами МКАД имеет свои специфические особенности, но зачастую они формируют зоны сплошной застройки с городами ближнего Подмосковья, создавая единую транспортную и социальную среду, поэтому с точки зрения оценки недвижимости, мы будем рассматривать укрупненные локации, включающие как административные районы Москвы, так и города Подмосковья. В рамках данной книги, районы Москвы. Районы Куркино и Молжаниновский будут рассматриваться вместе с городом Химки, Жулебино и Некрасовка – с городом Люберцы, Митино – с Красногорском и т.д.

Внутри МКАД в основном преобладает кольцевой принцип формирования территорий, составленный 4 основными московскими «кольцами»:

Бульварное

Садовое

ТТК

МКАД

За пределами МКАД преобладает радиальный характер формирования территорий. Вдоль основных шоссе – Ленинградского, Киевского, Калужского, Дмитровского, Ярославского, Горьковского, Новорязанского, Минского – формируются смешанные территории, состоящие из районов Москвы и населенных пунктов Московской области.

Эти территориальные формирования получили название кластеры.

В Москве сформировалось 11 кластеров, вытянутых вдоль основных шоссе:

Западный кластер вытянут вдоль 3 шоссе: Кутузовский проспект-Можайское шоссе, Рублевское шоссе – Рублево-Успенское шоссе, Звенигородское шоссе – проспект Маршала Жукова – Новорижское шоссе;

Северо-западный кластер вытянут вдоль двух шоссе – Волоколамского и Пятницкого;

«Ленинградка» – кластер вдоль Ленинградского проспекта-Ленинградского шоссе;

Северный – кластер, расположенный вдоль Дмитровского и Алтуфьевского шоссе;

Северо-восточный кластер расположен вдоль Проспекта Мира – Ярославского шоссе и Енисейской улицы – Осташковского шоссе;

Восточный кластер расположен вдоль шоссе Энтузиастов и Щелковского шоссе;

Юго-восточный кластер расположен вдоль 2-х шоссе: Рязанский проспект – Октябрьский проспект и Волгоградский проспект – Новорязанское шоссе;

Южный – кластер, расположенный вдоль трассы М4 "Дон" и Каширского шоссе;

«Варшавка» – кластер, расположенный вдоль Варшавского шоссе;

«Калужка» – кластер, расположенный вдоль двух шоссе: Ленинский проспект – Киевское шоссе и Профсоюзная улица – Калужское шоссе;

Юго-западный – кластер, расположенный вдоль двух шоссе: Ленинский проспект – Киевское шоссе и Мичуринский проспект-Боровское шоссе.

Правило №2. Центр Москвы – это территория внутри Садового Кольца. Московская недвижимость – это недвижимость, расположенная внутри МКАД. Недвижимость в районах Москвы, расположенных за пределами МКАД целесообразно рассматривать вместе с соседними населенными пунктами Московской области.

Основы районирования

На конец 2018 года официальное количество москвичей составило 12 635 500 человек. Это делает Москву самым крупным мегаполисом России и Европы. Радиально-кольцевая структура города отражена в административном делении. Город (без учета территорий Новой Москвы и Зеленоградского АО) разделен на 9 административных округов, названных по сторонам света – Центральный, Северный, Северо-Восточный, Юго-Восточный и т.д. Обычно применяют аббревиатуры – ЦАО, ЮВАО, ЮЗАО, СВАО.

При поиске недвижимости перед Вами встанет вопрос, какую карту использовать. В основном, Вы сможете найти карты с указанием административных округов и районов.

Такие карты правильны с точки зрения администрирования города, но бесполезны для нас.

Более полезны карты с указанием природных зон и основных магистралей.

Для правильного инвестиционного анализа, нам будет необходимо использовать следующие термины:

Массив – район, обладающей однородностью (невысокий разброс цен, однородный социальный состав, похожие типы жилья) и связностью (население данного района совершает большую часть социальной активности внутри своего района). В риэлторском сообществе уже давно прижился термин «жилой массив», и мы для определения таких районов будем использовать именно его.

Граница – в случае города границы между жилыми массивами обычно проходят по улицам, магистралям, или по Москва-реке.

Барьер – железные дороги в черте города, промышленные зоны, лесные массивы, Москва –река.

Канал проницаемости – в некоторых случаях, дороги и Москва-река служат не барьерами, а «каналами проницаемости», т.е. дорога/река не разделяет жилой массив, а соединяет его.

Обратите самое пристальное внимание на железные дороги! На обычных картах их, в отличии от МКАД и ТТК, обычно не показывают, но железные дороги выступают аналогом горной гряды в природе (барьер) – они всегда разделяют местность.

Вдоль железных дорог в Москве как правило находятся промышленные зоны. Промышленные зоны также являются барьером. С 2013 года правительство Москвы начало программу жилой застройки промышленных зон. Как только промышленная зона превращается в жилой комплекс, мы фиксируем изменение ландшафта – аналог осушения болот. Новый жилой комплекс становится частью прилегающего жилого массива.

Для правильной оценки недвижимости, руководствуемся следующим алгоритмом:

Определения зоны города;

Определение жилого массива;

Оценка объекта жилой недвижимости (жилой комплекс, многоквартирный дом или что-то другое);

Оценка лота – рассматриваемой квартиры или другого объекта недвижимости.

Для иллюстрации такого подхода давайте рассмотрим формирование жилых массивов на примере Пресненского района.

Часть Пресненского района расположена внутри Бульварного Кольца, часть – между Бульварным и Садовым кольцом, самая значительная часть района – между Садовым Кольцом и ТТК и, наконец, последняя часть – за ТТК.

Но непосредственно Пресней считается только центральная часть этого района – часть между Садовым кольцом и ТТК.

Несмотря на то, что локация Москва-Сити полностью находится на территории Пресненского района, она выделяется как отдельный жилой массив со своей неповторимой архитектурой, равно как и район Патриарших Прудов, расположенный в Северо-Восточной части Пресненского района. Улицы Пресненского района, непосредственно примыкающие к Тверскому Бульвару, считаются частью Тверского района, а переулки к югу от Малого Никитского – частью Арбата.

Также обратите внимание, что часть Пресненского района, расположенная за ТТК (Шелепиха). относится к совершенно другой локации – формирующемся жилому массиву «Большой Сити».

Правило №3. Для анализа объекта недвижимости нам требуется определить не административный район города, а жилой массив, в котором он расположен. Железные дороги являются барьером между жилыми массивами – аналог гор в природе. Промышленные зоны – аналог болот в природе – являются препятствием, но после осушения становятся обычными городскими территориями и входят в состав соседних жилых массивов.

История административного деления Москвы

К концу XIX века Москва довольно сильно вышла за пределы Садового кольца. Город теперь состоял из 17 районов (в то время называемых частями) и на Северо-Западе и Северо-Востоке границы города простирались далеко за пределы ТТК. Численность населения приблизилась к 1 миллиону.

Список частей (районов) Москвы 1888 год:

Городская

Тверская

Мясницкая

Пятницкая

Якиманская

Пречистенская

Арбатская

Сретенская

Яузская

Басманная

Рогожская

Серпуховская

Хамовническая

Пресненская

Сущевская

Мещанская

Лефортовская

Обратите внимание на ярко выраженный кольцевой принцип районирования. 3 района находятся полностью внутри Бульварного Кольца (Белый город); 7 – между Бульварным и Садовым Кольцом (Земляной город), причем территория 5 из них не пересекает Садовое кольцо.

Радиальное развитие города очевидно на север – вдоль Дмитровского шоссе, в меньшей степени на северо-запад и северо-восток.

Границы районов существенно отличаются от границ одноименных современных районов: Хамовники включают в себя часть современного Дорогомилово, но самая премиальная часть Хамовников – Остоженка – входит в состав Пречистенского района;

Арбатская часть район включает в себя территории Патриарших Прудов, которые сейчас входят в состав Пресненского района;

Сретенка и Яузский районы после революции 1917 года были ликвидированы и так и не возродились в каком бы то ни было виде.

Дореволюционные карты будет нам очень полезны*.

Во-первых, Москва в пределах Садового кольца была полностью застроена к концу XIX века и сложившийся характер застройки до сих пор сохраняется;

Во-вторых, районы дореволюционной Москвы обладали большей внутренней однородностью, чем районы советского и современного периода;

В-третьих, изучая топонимику, сможете выяснить для себя много интересного. Возможно, жилые дома, построенные в местности, прежде называемой «Сукино Болото» или занятое «Холерным кладбищем» автоматически выпадут из поля Вашего интереса.

После революции 1917 года, административное деление Москвы приобрело ярко выраженный радиальный характер. Это было связано с тем, что районы формировались не по географическому принципу, а на основе существующих подпольных партийных ячеек. В 1917 году – во время революции – их было всего 8, соответственно город поделили на 8 новых советских районов. Так как партийные ячейки существовали в рамках крупных промышленных предприятий, расположенных на окраинах города, впервые в мировой истории, районы начали формироваться не от центра, а к центру. Число районов до 1935 года менялось от 6 до 10.

Значительное увеличение территории города произошло в период первых пятилеток в связи с развитием промышленности и приростом населения. К 1936 году население Москвы достигло 4 млн человек. Число районов увеличилось до 23.

Границы многих районов пересекли ТТК и вплотную приблизились к МКАД.

Радиальное развитие города направлено на юг, где появилось 2 новых шоссе – Ленинский и Мичуринский проспекты.

Список районов Москвы в 1936 году:

Ленинский

Фрунзенский

Москворецкий

Кировский

Пролетарский

Таганский

Киевский

Молотовский

Первомайский

Краснопреснеснкий

Красногвардейский

Советский

Свердловский

Куйбышевский

Коминтерновский

Ростокинский

Железнодорожный

Бауманский

Сталинский

Ленинградский

Октябрьский

Дзержинский

Сокольнический

В советское время изменились практически все названия районов и улиц – Хамовники стали Фрунзенским районом, Воробьевы Горы превратились в Ленинские Горы и т.д.

Обратите внимание на ярко выраженный радиальный принцип районирования. Значительная часть районов начинаются вблизи Кремля и тянутся до самых границ города.

К 1961 году было завершено строительство МКАД и границы города приобрели знакомые очертания. В состав Москвы вошло несколько десятков населенных пунктов, включая довольно крупные города Тушино, Люблино, Перово, Бабушкин и Кунцево. Численность населения превысила 5 миллионов человек.

Последнее значительное изменение границ города произошло в 2014 году. Город увеличился до 125 районов в составе 12 административных округов. Численность современной Москвы составляет 12,6 млн человек.

Внутри МКАД расположено 107 районов, разделенных на 9 административных округов.

Административные районы названы по сторонам света:

ЦАО (Центральный Административный Округ);

ЗАО (Западный Административный Округ);

СЗАО (Северо-Западный Административный Округ);

САО (Северный Административный Округ);

СВАО (Северо-Восточный Административный Округ);

ВАО (Восточный Административный Округ);

ЮВАО (Юго-Восточный Административный Округ);

ЮАО (Южный Административный Округ);

ЮЗАО (Юго-Западный Административный Округ).

Обратите внимание на кольцевой принцип формирования ЦАО и радиальный – других административных округов.

Так как карты интересуют нас исключительно как прикладной инструмент оценки недвижимости, в последующем, мы будем пользоваться не административными картами, а риэлторскими. Мы будем искать «жилые массивы», определять их характеристики, уточнять характер застройки и прогнозировать ценовые тренды.

Правило №4. Всегда, когда возможно, определяйте положение жилого массива и дома в том числе и на дореволюционных картах Москвы, так как именно тогда административные районы в максимальной степени совпадали с характером жилых массивов.

Зонирование. Большая Москва.

Вместе с районами «старой Москвы», расположенный внутри МКАД, мы будем рассматривать районы г. Москвы, расположенные с внешней стороны МКАД, а также отдельные города ближнего Подмосковья, которые по своим характеристикам сходны с соседними районами Москвы или составляют с ними сплошную застройку.

В число подмосковных населенных пунктов, составляющих сплошную застройку с районами Москвы за пределами МКАД входят: Химки, Красногорск, Одинцово, Долгопрудный, Мытищи, Реутов, Видное, Люберцы, Котельники, а также территории вдоль Рублевского и Новорижского шоссе.

Мы рассматриваем не полностью города/городские округа, а их основные жилые массивы со сложившейся социальной инфраструктурой, схожие по характеристикам со смежными районами Москвы.